Arrago est le spécialiste français du prêt viager hypothécaire, un crédit garanti par un bien immobilier et destiné aux propriétaires de plus de 60 ans.
Avec le Prêt 60®, vous pouvez transformer une partie de la valeur de votre bien en liquidités, sans le vendre, sans quitter votre logement et sans mensualités.
Vous restez pleinement propriétaire ; le capital et les intérêts sont remboursés au terme du prêt.
Chaque situation est étudiée par un expert Arrago afin de vérifier que cette solution est adaptée.
• Aucune loi française ne fixe d'âge limite pour emprunter. Chaque banque pose ses propres critères.
• Les banques limitent l'âge en fin de prêt à 75 ou 85 ans, parfois 90 ans.
• L'assurance emprunteur est le principal frein : environ 0,6 à 0,9 % du capital à 65 ans, 1 à 1,5 % après 70 ans.
• Le prêt viager hypothécaire n'impose aucun âge maximum. Il s'adresse aux propriétaires de 60 ans et plus, sans bilan médical.
• Le montant dépend de la valeur du bien, pas des revenus. Avec le Prêt 60®, il représente 10 à 60 % de cette valeur, sans mensualité, et l'emprunteur reste propriétaire.
Les conditions pour emprunter après 60 ans
Les conditions de ressources
Après 60 ans, l’emprunteur doit pouvoir justifier de sa capacité de remboursement. Le taux d’endettement ne doit pas dépasser les 35 %. Un apport personnel de 30 % est idéal pour souscrire un prêt.
Les revenus personnels
Les revenus réguliers de l’emprunteur sont analysés par la banque pour vérifier ses capacités de remboursement de la totalité du prêt. La pension de retraite fait partie des revenus personnels considérés par l’établissement bancaire.
La durée du prêt
La durée d’un emprunt immobilier après 60 ans est limitée. De manière générale, les banques accordent un remboursement jusqu’à 75 ans environ. Dans certains cas, elles peuvent proposer des prêts jusqu’à 90 ans.
Le taux d’assurance
Plus l’emprunteur est âgé, plus le taux d’assurance est élevé. Le coût annuel d’une assurance emprunteur senior se situe généralement entre 0,42 % et 1,7 % du capital emprunté. Pour les emprunteurs de plus de 60 ans, les taux peuvent varier de 0,5 % à plus de 1 %, selon les conditions spécifiques du prêt et le profil de l'emprunteur (Coover) (Meilleurtaux) (Selectra).
Jusqu’à quel âge peut-emprunter en France ?
En France, aucun âge limite n’est fixé par la loi pour souscrire un prêt ou un crédit. On peut donc contracter un prêt à 60, 70 ou même 80 ans. Dans les faits, c'est surtout pour emprunter après 70 ans que ces critères deviennent bloquants, l'assurance et la durée restante pesant alors fortement sur le dossier. Ce sont les banques qui déterminent leurs propres critères, notamment en fonction de votre profil, de votre capacité de remboursement et de l’âge que vous aurez à la fin du prêt ou du crédit.
En pratique, la plupart des établissements fixent une limite entre 75 et 85 ans au moment du dernier remboursement. Il peut donc être utile de se renseigner sur une banque qui prête jusqu'à 85 ans, car les conditions varient fortement d’un établissement à l’autre. Cela signifie qu’à 65 ans, il est encore possible d’obtenir un prêt sur 10 ou 15 ans. Mais plus l’âge avance, plus les durées de prêt se raccourcissent, ce qui réduit le montant empruntable.
L’assurance emprunteur pèse également plus lourd à mesure que l’on vieillit. Certaines banques acceptent d’accompagner des emprunteurs jusqu’à 85 ou 90 ans, mais avec des conditions souvent plus strictes pour le crédit.
Assurance emprunteur senior : ce qu’il faut savoir
Pour un emprunteur senior, l’assurance emprunteur est souvent le facteur déterminant pour obtenir un crédit immobilier. Elle protège à la fois la banque et l’emprunteur en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité de travail. Cependant, plus on avance en âge, plus le profil est jugé “risqué” par les assureurs. Voici ce qu’il faut savoir pour bien préparer votre dossier.
Questionnaire médical et évaluation des risques
Avant de souscrire une assurance, la plupart des banques exigent que l’emprunteur remplisse un questionnaire médical. Celui-ci permet d’évaluer votre état de santé et vos antécédents médicaux. Selon votre âge et votre profil, un examen médical complémentaire peut être demandé.
Cette étape est essentielle : elle détermine non seulement si l’assurance accepte de couvrir le prêt, mais aussi les conditions et tarifs appliqués. Les emprunteurs seniors peuvent bénéficier du dispositif AERAS (“s’assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé”), qui facilite l’accès au crédit même avec certains antécédents médicaux.
Limites d’âge des garanties
Chaque garantie de l’assurance emprunteur a ses limites d’âge :
- Garantie décès (DC) : généralement jusqu’à 80-85 ans
- Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA) : jusqu’à 70 ans
- Invalidité Permanente Totale (IPT) et Invalidité Totale et Temporaire de Travail (ITT) : souvent jusqu’au départ à la retraite ou 65 ans
- Incapacité Temporaire de Travail (ITT) : souvent limitée après 65 ans
Ces limites peuvent varier selon les assureurs et le type de contrat. Au-delà de ces âges, il est possible de souscrire une assurance externe pour couvrir le prêt ou ajuster certaines garanties.
Impact de l’âge sur le coût de l’assurance
Le coût de l’assurance augmente avec l’âge, car le risque pour l’assureur est plus élevé. À titre d’exemple :
- Emprunteur de 40 ans : environ 0,3 % du capital emprunté par an
- Emprunteur de 65 ans : entre 0,6 % et 0,9 %
- Emprunteur de 70 ans ou plus : 1 % à 1,5 %, selon les garanties et l’état de santé
Exemple concret :
Pour un prêt immobilier de 200 000 € sur 15 ans :
| Âge de l’emprunteur | Taux d’assurance annuel | Coût total de l’assurance |
|---|---|---|
40 ans | 0,3 % | 9 000 € |
65 ans | 0,8 % | 24 000 € |
70 ans | 1,2 % | 36 000 € |
Comme on le voit, plus l’âge augmente, plus le coût de l’assurance pèse sur le budget global du crédit, ce qui peut représenter une différence de plusieurs dizaines de milliers d’euros sur la durée totale du prêt.
Quelles solutions pour emprunter après 60, 70 ou 75 ans ?
Les banques acceptent de prêter de l’argent aux retraités sous certaines conditions. Plusieurs solutions de financement sont possibles.
Prêt viager hypothécaire
Le prêt hypothécaire retraité permet aux seniors de bénéficier d’un financement en échange de l’hypothèque d’un bien immobilier. La banque peut octroyer une somme équivalente de 10 à 60 % de la valeur du bien. Arrago travaille en direct avec les seules banques qui proposent le PVH. Pour obtenir votre prêt hypothécaire viager, contactez Arrago et profitez de l'expertise de nos spécialistes en ce type de financement. L'évaluation de votre dossier repose principalement sur la valeur de votre propriété et votre âge. Vous pouvez également effectuer notre test d'éligibilité pour vérifier votre admissibilité.
Emprunt long terme senior
Emprunter après 60 ans reste possible avec une échéance de remboursement jusqu’à 90 ans. Ce type de prêt permet aux seniors d’étaler leur remboursement sur une longue durée, réduisant ainsi le montant des mensualités. C’est une option intéressante pour ceux qui disposent d’un profil financier stable et souhaitent financer un projet immobilier sans céder leur bien.
Conditions d'emprunt retraité
Pour un retraité, obtenir un crédit impose des conditions de prêt spécifiques. Les banques peuvent demander un bilan de santé pour évaluer le risque, notamment pour les assurances emprunteurs. Bien que certaines banques ne demandent pas systématiquement un bilan de santé complet, un certificat médical confirmant les facultés mentales peut être requis. De plus, l'emprunteur doit démontrer une situation financière stable, incluant des revenus suffisants (comme une pension de retraite) et des actifs pouvant servir de garanties.
| Élément | Prêt Classique | Prêt Viager Hypothécaire (PVH) |
|---|---|---|
Âge limite | Jusqu’à 75-85 ans pour pouvoir souscrire un prêt immobilier classique. | Pas de limite d’âge stricte, le prêt viager hypothécaire est accessible aux seniors dès 60 ans. |
Condition médicale | Questionnaire de santé, bilan médical possible pour l’assurance emprunteur du crédit. | Pas de tests médicaux requis pour obtenir ce prêt viager hypothécaire. |
Montant emprunté | Montant du prêt calculé selon les revenus et la capacité de remboursement de l’emprunteur. | Montant du prêt basé sur la valeur du bien immobilier, généralement entre 10 et 60 % de cette valeur. |
Impact sur héritiers | Le prêt crée un endettement qui peut peser sur les héritiers en cas de non-remboursement. | Le prêt viager n’engendre pas de dette pour les héritiers : la banque assume le risque, qui est couvert par la vente du bien. |
Remboursement | Le crédit se rembourse par mensualités fixes, amortissables sur la durée du prêt. | Remboursement souvent “in fine” (en fin de prêt), avec possibilité de remboursement anticipé. |
• Les banques exigent en pratique la fin du remboursement avant 75 ans, parfois 85 ou 90 ans.
• Après 60 ans, l'obstacle principal reste le coût de l'assurance emprunteur.
• Le taux d'endettement ne doit pas dépasser 35 % des revenus, pension de retraite comprise.
• Le prêt viager hypothécaire échappe à ces limites : ni âge maximum, ni mensualité, ni assurance.
• Le Prêt 60® est distribué par Arrago avec le CFCAL Banque et le Crédit Municipal de Nantes.
