Vous êtes propriétaire, retraité, et vous cherchez une solution pour obtenir un complément de revenus ou aider vos proches sans vendre votre bien immobilier en viager ? Bonne nouvelle : il existe plusieurs alternatives au viager traditionnel. Parmi elles, le prêt viager hypothécaire se distingue par sa souplesse et ses garanties. Voici un tour d’horizon des options qui s’offrent à vous, et pourquoi le crédit viager peut être une solution à considérer.
Destiné aux propriétaires, le prêt viager hypothécaire permet d’obtenir un capital en plaçant son bien immobilier en garantie, sans avoir à le vendre. Il s’adresse principalement aux seniors de plus de 60 ans, notamment ceux qui souhaitent financer leur maintien à domicile ou soutenir financièrement leurs proches, tout en continuant à vivre chez eux.
Instauré par l’ordonnance du 23 mars 2006, ce prêt fonctionne comme un crédit in fine : aucun remboursement n’est exigé du vivant de l’emprunteur. Le capital et les intérêts sont remboursés à la fin du contrat, généralement lors de la vente du bien, ou par les héritiers s’ils souhaitent le conserver. Contrairement au viager, il n’implique aucun aléa sur la durée ou l’espérance de vie.
Autre avantage : il est accordé sans questionnaire médical ni condition de revenus. Le montant prêté dépend de la valeur du bien, souvent entre 15 % et 60 %.
Le Prêt 60, proposé par Arrago, incarne cette solution : il permet aux retraités d’améliorer leur qualité de vie sans vendre leur propriété, avec un accompagnement personnalisé jusqu’à la signature notariale
Le Prêt 60 Arrago est un prêt viager encadré par la loi, accessible sans tests médicaux (seul un certificat médical de facultés mentales est demandé). Vous pouvez en bénéficier dès 150 000 € de valeur de bien, et 50 000 € de montant de prêt.
Une fois l'acte signé devant le notaire, vous êtes crédité du montant de l'emprunt sous 48 heures, déduction faite des frais. Un remboursement anticipé, total ou partiel, est possible à tout moment.
La vente en nue-propriété permet de céder la propriété d’un bien tout en conservant l’usufruit, c’est-à-dire le droit de l’occuper ou d’en percevoir les loyers, souvent jusqu’au décès du vendeur ou pour une durée définie. On parle alors de réserve d’usufruit.
Ce montage permet au vendeur d’obtenir un capital tout en continuant à vivre chez lui. À l’issue de l’usufruit, l’acquéreur récupère automatiquement la pleine propriété, sans coût supplémentaire.
Cette solution présente plusieurs avantages : elle libère des liquidités sans imposer de déménagement, elle est juridiquement sécurisée et attire les investisseurs, ce qui en fait une option relativement liquide. En revanche, le vendeur perd la nue-propriété, ce qui signifie qu’il ne peut plus disposer librement du bien, ni le transmettre. L’opération étant irréversible, elle nécessite une vraie réflexion et un accompagnement adapté.
Le démembrement croisé consiste à donner la nue-propriété d’un bien à ses enfants tout en conservant l’usufruit. Contrairement à une vente, il s’agit d’une transmission à titre gratuit, généralement utilisée pour anticiper une succession en douceur.
Ce dispositif permet aux parents de continuer à habiter le bien ou d’en percevoir les revenus, tout en allégeant la charge fiscale future pour leurs héritiers. Sur le plan patrimonial, c’est une solution efficace pour transmettre tout en conservant une maîtrise d’usage.
Cependant, cette option implique une certaine rigueur juridique et suppose une bonne entente familiale. Une fois la nue-propriété transmise, la vente du bien ne peut plus se faire sans l’accord des enfants. Il s’agit donc d’un engagement fort, à inscrire dans une stratégie patrimoniale construite.
Le prêt hypothécaire classique est un crédit garanti par une hypothèque sur le bien immobilier. Il peut prendre la forme d’un prêt amortissable, avec remboursement progressif, ou d’un prêt in fine, dont le capital est remboursé en une fois à l’échéance.
Contrairement au prêt viager hypothécaire, ce type de crédit impose généralement des conditions d’accès plus strictes : il nécessite un niveau de revenus suffisant pour assumer les mensualités ou une capacité de remboursement avérée à terme. Il n’est donc pas toujours adapté aux profils seniors à revenus modestes ou irréguliers.
Si cette solution peut offrir une certaine souplesse en termes de montant emprunté et de finalité des fonds, elle reste plus contraignante à l’usage et moins accessible que le prêt viager hypothécaire. Elle s’adresse en priorité aux propriétaires seniors encore solvables, cherchant une solution de financement ponctuelle.
La donation temporaire d’usufruit permet de transférer temporairement l’usage d’un bien immobilier, souvent locatif, à un proche ? généralement un enfant – pour une durée déterminée, tout en conservant la nue-propriété.
Ce montage est souvent utilisé pour soutenir un enfant en lui permettant d’encaisser les loyers, ou pour alléger la fiscalité du donateur, notamment en réduisant l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) et du revenu global.
À l’issue de la période définie (généralement entre 5 et 10 ans), l’usufruit revient automatiquement au donateur, sans coût fiscal supplémentaire. C’est une option souple et réversible, qui permet de transmettre temporairement un avantage économique sans perte définitive de patrimoine.
En revanche, elle ne génère pas de capital immédiat. Elle répond davantage à une logique de gestion ou d’optimisation patrimoniale qu’à un besoin de liquidités urgentes.
Pour obtenir un prêt viager hypothécaire, il est nécessaire de faire appel à un spécialiste du viager et de remplir certaines conditions d'éligibilité. Vous devez :
En revanche, le crédit viager n’est pas conditionné par vos ressources financières. Vous pouvez bénéficier de cette solution de prêt sécurisée même si vous avez d’autres crédits en cours.
Chez Arrago - le spécialiste du viager - les situations de surendettements seront étudiées au cas par cas.
Aussi, son attribution ne nécessite aucun bilan médical.
Vous envisagez de souscrire un crédit viager ? Avant de soumettre votre dossier à un spécialiste du viager, voici les avantages et les inconvénients de cette solution.
Voici les avantages du crédit viager hypothécaire :
Aussi, il n’y a pas de risque d’être surendetté face à la valeur du bien. Si le montant cumulé de la dette est supérieur à la valeur du bien au moment de la vente, c'est la banque qui prend en charge la différence.
Vos héritiers sont donc protégés. Ils n’auront rien à payer en dehors de ce qui est couvert par les fruits de la vente du bien.
Voici les inconvénients du prêt viager hypothécaire :
Savoir comment fonctionne le prêt viager hypothécaire est essentiel si vous envisagez de faire une demande auprès d’un spécialiste du viager.
Pour obtenir un prêt viager hypothécaire, vous devez suivre plusieurs étapes :
1. Identifiez les banques qui pratiquent le prêt viager hypothécaire. Pour accéder à ces établissements bancaires, il est obligatoire de passer par un spécialiste du viager.
Chez Arrago, nous avons établi des partenariats avec plusieurs banques. Nos conseillers peuvent donc vous aider à comparer et à obtenir plus facilement un premier prêt viager hypothécaire Il sauront également vous entretenir au mieux sur les risques du prêt viager hypothécaires.
2. Discutez de votre projet avec un spécialiste du viager pour trouver la solution la mieux adaptée à votre situation. Nos conseillers Arrago sont à votre disposition pour vous aiguiller.
3. Présentez votre dossier finalisé aux banques.
4. Demandez à un expert indépendant de faire une estimation de votre bien immobilier.
5. Recevez l’offre de prêt de la banque, établie en fonction de la valeur de votre bien et selon votre âge. Vous devez accepter ou refuser cette offre dans un délai de 30 jours.
Avec Arrago, vous pouvez décider du capital emprunté. Nos banques partenaires déterminent le montant maximum du crédit, mais c’est vous qui avez le dernier mot. Pour cela, vous disposez d’un délai de 10 jours. Vous pouvez également utiliser notre outil de simulation de prêt viager hypothécaire, afin de tester votre éligibilité.
6. Rendez-vous chez le notaire ayant rédigé l'acte pour signer votre contrat. L'hypothèque de votre bien est alors enregistrée.
7. Recevez les liquidités empruntées directement sur votre compte bancaire.
Le remboursement du prêt viager hypothécaire peut se faire via deux formules :
Quoi qu’il en soit, la restitution du capital emprunté se fait à la fin du contrat :
Attention à ne pas confondre prêt viager hypothécaire et viager traditionnel. Ces deux formules n’offrent pas les mêmes garanties.
| Prêt viager hypothécaire | Viager | |
|---|---|---|
Nature de la transaction | Bien mis en garantie | Bien vendu |
Type de financement reçu | Somme d'argent immédiate (jusqu’à 75 % de la valeur de la propriété) | Somme d'argent immédiate (souvent entre 20 et 30 % de la valeur de la propriété) + rente périodique |
Maintien du statut de propriétaire | Oui | Non |
Transmission du bien aux héritiers | Oui | Non |
Bénéficiaire de la plus-value immobilière | Les héritiers | L’investisseur |
Imposition | Le capital reçu n’est pas imposable : il viendra diminuer les frais de succession en réduisant l'actif net successoral | La rente viagère doit être déclarée au service des impôts. Une part est imposable (40 % si le bénéficiaire a entre 60 et 69 ans). |
Réaliser une simulation viager vous permet de comparer les avantages du prêt viager hypothécaire par rapport à la vente en viager traditionnelle.
Spécialiste du viager ou non, en comparant ces deux formules, vous pouvez constater que le prêt hypothécaire présente bien plus d'avantages présente bien plus d'avantages que la vente en viager traditionnelle.
Il vous permet de :
Pour faire une demande de crédit viager hypothécaire, vous devez réaliser certaines procédures. Vous pouvez compter sur nos conseillers Arrago - spécialistes du viager - pour vous aider.
Avant de souscrire à un crédit viager hypothécaire, vous devez constituer votre dossier de demande de prêt. Pour cela, il vous faudra remplir un formulaire et rassembler les documents suivants :
Sources :
(1)Le prêt viager hypothécaire
Quelles sont les caractéristiques du prêt viager hypothécaire ?
Le crédit viager est un prêt qui s’adresse aux propriétaires. Ils peuvent obtenir un capital basé sur la valeur de leur bien immobilier et qui varie selon leur âge. Le remboursement de ces liquidités se fait ultérieurement.
Quelles sont les conditions d'éligibilité au prêt viager hypothécaire ?
Pour être éligible, vous devez généralement avoir plus de 60 ans et posséder un bien immobilier destiné exclusivement à l'habitation.
Quels sont les avantages et inconvénients du prêt viager hypothécaire ?
Le crédit viager permet d'obtenir un capital tout en conservant son statut de propriétaire, d’utiliser librement le capital reçu, d’éviter les remboursements mensuels, de protéger ses héritiers du surendettement, etc.
En revanche, l’emploi des liquidités est limité aux projets personnels, il est nécessaire d’avoir l’accord de la banque pour louer sa propriété et la préservation de la valeur du bien est obligatoire.
Comment fonctionne concrètement le prêt viager hypothécaire ?
Le prêt viager hypothécaire permet à l’emprunteur de recevoir une somme d'argent en échange de l'hypothèque de son bien immobilier. Aucune condition de ressources financières ni d'examen médical n'est requise.
Quelles sont les différences entre le prêt viager hypothécaire et le viager traditionnel ?
Avec le prêt viager hypothécaire, vous mettez votre bien en garantie et non en vente, ce qui vous permet d’en conserver la propriété et de le transmettre à vos héritiers. En échange, vous recevez une somme d'argent immédiate plus importante qu’avec le viager traditionnel. Ce capital n'est pas imposable, contrairement à la rente viagère.
Quelles sont les démarches pour souscrire à un prêt viager hypothécaire ?
Pour obtenir un crédit viager, vous devez faire estimer votre bien par un expert, discuter de votre projet avec un spécialiste du viager, trouver une banque qui propose cette solution de prêt et lui présenter votre dossier. Nos conseillers Arrago peuvent vous aider dans toutes vos démarches.
