Arrago est le spécialiste français du prêt viager hypothécaire, un crédit garanti par un bien immobilier et destiné aux propriétaires de plus de 60 ans.
Avec le Prêt 60®, vous pouvez transformer une partie de la valeur de votre bien en liquidités, sans le vendre, sans quitter votre logement et sans mensualités.
Vous restez pleinement propriétaire ; le capital et les intérêts sont remboursés au terme du prêt.
Chaque situation est étudiée par un expert Arrago afin de vérifier que cette solution est adaptée.
•Le prêt viager hypothécaire est un crédit, pas une vente. L'emprunteur met son bien en garantie et en reste propriétaire.
•Le bien reste transmissible aux héritiers, qui conservent la plus-value immobilière.
•Le capital versé n'est pas imposable, contrairement à la rente viagère du viager traditionnel.
•Aucun aléa sur l'espérance de vie. La dette est plafonnée à la valeur du bien au terme, les héritiers ne paient jamais au-delà.
•Le montant dépend de la valeur du bien et de l'âge, sans condition de revenus ni bilan médical. Avec le Prêt 60®, il représente 10 à 60 % de la valeur du bien, dès 150 000 € de valeur du bien et 40 000 € de prêt minimum.
Quelles alternatives à la vente en viager traditionnel ?
Le prêt viager hypothécaire : une alternative encore méconnue
Destiné aux propriétaires, le prêt viager hypothécaire permet d’obtenir un capital en plaçant son bien immobilier en garantie, sans avoir à le vendre. Il s’adresse principalement aux seniors de plus de 60 ans, notamment ceux qui souhaitent financer leur maintien à domicile ou soutenir financièrement leurs proches, tout en continuant à vivre chez eux.
Instauré par l’ordonnance du 23 mars 2006, ce prêt fonctionne comme un crédit in fine : aucun remboursement n’est exigé du vivant de l’emprunteur. Le capital et les intérêts sont remboursés à la fin du contrat, généralement lors de la vente du bien, ou par les héritiers s’ils souhaitent le conserver. Contrairement au viager, il n’implique aucun aléa sur la durée ou l’espérance de vie.
Autre avantage : il est accordé sans questionnaire médical ni condition de revenus. Le montant du prêt viager hypothécaire dépend de la valeur du bien, souvent entre 10 % et 60 %.
Le Prêt 60, proposé par Arrago, incarne cette solution : il permet aux retraités d’améliorer leur qualité de vie sans vendre leur propriété, avec un accompagnement personnalisé jusqu’à la signature notariale
Le Prêt 60 Arrago est un prêt viager encadré par la loi, accessible sans tests médicaux (seul un certificat médical de facultés mentales est demandé). Vous pouvez en bénéficier dès 150 000 € de valeur de bien, et 40 000 € de montant de prêt.
Une fois l'acte signé devant le notaire, vous êtes crédité du montant de l'emprunt sous 48 heures, déduction faite des frais. Un remboursement anticipé partiel du prêt sans frais ou en intégralité, moyennant le versement d’une indemnité de remboursement anticipé fixée par la loi est possible à tout moment.
La vente en nue-propriété avec réserve d’usufruit : vendre sans quitter son logement
La vente en nue-propriété permet de céder la propriété d’un bien tout en conservant l’usufruit, c’est-à-dire le droit de l’occuper ou d’en percevoir les loyers, souvent jusqu’au décès du vendeur ou pour une durée définie. On parle alors de réserve d’usufruit.
Ce montage permet au vendeur d’obtenir un capital tout en continuant à vivre chez lui. À l’issue de l’usufruit, l’acquéreur récupère automatiquement la pleine propriété, sans coût supplémentaire.
Cette solution présente plusieurs avantages : elle libère des liquidités sans imposer de déménagement, elle est juridiquement sécurisée et attire les investisseurs, ce qui en fait une option relativement liquide. En revanche, le vendeur perd la nue-propriété, ce qui signifie qu’il ne peut plus disposer librement du bien, ni le transmettre. L’opération étant irréversible, elle nécessite une vraie réflexion et un accompagnement adapté.
Le démembrement croisé avec ses enfants : transmettre sans se démunir
Le démembrement croisé consiste à donner la nue-propriété d’un bien à ses enfants tout en conservant l’usufruit. Contrairement à une vente, il s’agit d’une transmission à titre gratuit, généralement utilisée pour anticiper une succession en douceur.
Ce dispositif permet aux parents de continuer à habiter le bien ou d’en percevoir les revenus, tout en allégeant la charge fiscale future pour leurs héritiers. Sur le plan patrimonial, c’est une solution efficace pour transmettre tout en conservant une maîtrise d’usage.
Cependant, cette option implique une certaine rigueur juridique et suppose une bonne entente familiale. Une fois la nue-propriété transmise, la vente du bien ne peut plus se faire sans l’accord des enfants. Il s’agit donc d’un engagement fort, à inscrire dans une stratégie patrimoniale construite.
Le prêt hypothécaire classique : une solution plus rigide que le prêt viager hypothécaire
Le prêt hypothécaire classique est un crédit garanti par une hypothèque sur le bien immobilier. Il peut prendre la forme d’un prêt amortissable, avec remboursement progressif, ou d’un prêt in fine, dont le capital est remboursé en une fois à l’échéance.
Contrairement au prêt viager hypothécaire, ce type de crédit impose généralement des conditions d’accès plus strictes : il nécessite un niveau de revenus suffisant pour assumer les mensualités ou une capacité de remboursement avérée à terme. Il n’est donc pas toujours adapté aux profils seniors à revenus modestes ou irréguliers.
Si cette solution peut offrir une certaine souplesse en termes de montant emprunté et de finalité des fonds, elle reste plus contraignante à l’usage et moins accessible que le prêt viager hypothécaire. Elle s’adresse en priorité aux propriétaires seniors encore solvables, cherchant une solution de financement ponctuelle.
La donation temporaire d’usufruit : une stratégie patrimoniale souple
La donation temporaire d’usufruit permet de transférer temporairement l’usage d’un bien immobilier, souvent locatif, à un proche ? généralement un enfant – pour une durée déterminée, tout en conservant la nue-propriété.
Ce montage est souvent utilisé pour soutenir un enfant en lui permettant d’encaisser les loyers, ou pour alléger la fiscalité du donateur, notamment en réduisant l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) et du revenu global.
À l’issue de la période définie (généralement entre 5 et 10 ans), l’usufruit revient automatiquement au donateur, sans coût fiscal supplémentaire. C’est une option souple et réversible, qui permet de transmettre temporairement un avantage économique sans perte définitive de patrimoine.
En revanche, elle ne génère pas de capital immédiat. Elle répond davantage à une logique de gestion ou d’optimisation patrimoniale qu’à un besoin de liquidités urgentes.
Les conditions d'éligibilité au prêt viager hypothécaire
Pour obtenir un prêt viager hypothécaire, il est nécessaire de faire appel à un spécialiste du viager et de remplir certaines conditions d'éligibilité. Vous devez :
- Généralement être considéré comme sénior (+ de 60 ans).
- Être propriétaire d’un bien immobilier dont l’usage est exclusivement destiné à l'habitation (logement principal, résidence secondaire, investissement locatif…).
En revanche, le crédit viager n’est pas conditionné par vos ressources financières. Vous pouvez bénéficier de cette solution de prêt sécurisée même si vous avez d’autres crédits en cours.
Chez Arrago le spécialiste du viager, les situations de surendettements seront étudiées au cas par cas.
Aussi, son attribution ne nécessite aucun bilan médical.
Avantages et inconvénients du prêt viager hypothécaire
Vous envisagez de souscrire un crédit viager ? Avant de soumettre votre dossier à un spécialiste du viager, voici les avantages et les inconvénients de cette solution.
Avantages du prêt viager hypothécaire
Voici les avantages du crédit viager hypothécaire :
- Vous pouvez obtenir des liquidités grâce à votre bien immobilier.
- Vous pouvez utiliser le capital reçu selon vos envies personnelles.
- Le prêt viager hypothécaire vous permet de conserver la pleine propriété de votre bien immobilier.
- Le remboursement s’effectue à l'échéance du prêt.
- Vous n’êtes pas obligé de souscrire une assurance emprunteur.
- Il s’agit d’une solution sécurisée, disponible sans tests médicaux.
- Le capital reçu est non imposable.
Aussi, il n’y a pas de risque d’être surendetté face à la valeur du bien. Si le montant cumulé de la dette est supérieur à la valeur du bien au moment de la vente, c'est la banque qui prend en charge la différence.
Vos héritiers sont donc protégés. Ils n’auront rien à payer en dehors de ce qui est couvert par les fruits de la vente du bien.
Inconvénients du prêt viager hypothécaire
Voici les inconvéninents du prêt viager hypothécaire :
- Si vous ne faites pas le nécessaire pour préserver la valeur du bien mis en garantie, la banque peut résilier votre contrat et demander le remboursement intégral du prêt.
- vous ne pouvez pas mettre votre bien en location sans l’accord de la banque prêteuse.
- L'article L315-3 du Code de la Consommation indique que le crédit viager hypothécaire ne permet pas de financer des besoins professionnels : seuls les projets personnels sont concernés, et les gérants de sociétés (SA, SARL), seront exclus.
Comment fonctionne le prêt viager hypothécaire ?
Savoir comment fonctionne le prêt viager hypothécaire est essentiel si vous envisagez de faire une demande auprès d’un spécialiste du viager.
Les étapes pour obtenir un prêt viager hypothécaire
Pour obtenir un prêt viager hypothécaire, vous devez suivre plusieurs étapes :
1. Identifiez les banques qui pratiquent le prêt viager hypothécaire. Pour accéder à ces établissements bancaires, il est obligatoire de passer par un spécialiste du viager.
Chez Arrago, nous avons établi despartenariats avec plusieurs banques. Nos conseillers peuvent donc vous aider à comparer et à obtenir plus facilement un premier prêt viager hypothécaire Il sauront également vous entretenir au mieux sur les inconvénients du prêt viager hypothécaires.
2. Discutez de votre projet avec un spécialiste du viager pour trouver la solution la mieux adaptée à votre situation. Nos conseillers Arrago sont à votre disposition pour vous aiguiller.
3. Présentez votre dossier finalisé aux banques.
4. Demandez à un expert indépendant de faire une estimation de votre bien immobilier.
5. Recevez l’offre de prêt de la banque, établie en fonction de la valeur de votre bien et selon votre âge. Vous devez accepter ou refuser cette offre dans un délai de 30 jours.
Avec Arrago, vous pouvez décider du capital emprunté. Nos banques partenaires déterminent le montant maximum du crédit, mais c’est vous qui avez le dernier mot. Pour cela, vous disposez d’un délai de 10 jours. Vous pouvez également utiliser notre outil de simulation de prêt viager hypothécaire, afin de tester votre éligibilité.
6. Rendez-vous chez le notaire ayant rédigé l'acte pour signer votre contrat. L'hypothèque de votre bien est alors enregistrée.
7. Recevez les liquidités empruntées directement sur votre compte bancaire.
Les modalités de remboursement du prêt viager hypothécaire
Le montant des intérêts dépend du taux du prêt viager hypothécaire, fixé dès la signature et stable pendant toute la durée du contrat. Le remboursement du prêt viager hypothécaire peut se faire via deux formules :
- Avec le remboursement des intérêts et du capital emprunté à la fin du contrat.
- Avec le paiement des intérêts via des mensualités et le remboursement du capital emprunté à la fin du contrat.
Quoi qu’il en soit, la restitution du capital emprunté se fait à la fin du contrat :
- Avec le remboursement anticipé du prêt.
- Avec la vente du bien hypothéqué.
- Au moment de votre décès :
- Avec la banque qui vend votre bien pour se rembourser et verser la plus-value à vos héritiers.
- Avec vos héritiers qui remboursent la totalité du prêt à la banque pour pouvoir conserver le bien hypothéqué.
Comparaison avec le viager traditionnel
Attention à ne pas confondre prêt viager hypothécaire et viager traditionnel. Ces deux formules n’offrent pas les mêmes garanties. Le viager peut comporter certains pièges liés notamment à l'aléa de la durée de vie, alors que le prêt viager hypothécaire offre un cadre plus prévisible et sécurisé.
Différences entre le prêt viager hypothécaire et le viager traditionnel
| Prêt viager hypothécaire | Viager | |
|---|---|---|
Nature de la transaction | Bien mis en garantie | Bien vendu |
Type de financement reçu | Somme d'argent immédiate (entre 10 % et 60 % de la valeur de la propriété) | Somme d'argent immédiate (souvent entre 20 et 30 % de la valeur de la propriété) + rente périodique |
Maintien du statut de propriétaire | Oui | Non |
Transmission du bien aux héritiers | Oui | Non |
Bénéficiaire de la plus-value immobilière | Les héritiers | L’investisseur |
Imposition | Le capital reçu n’est pas imposable : il viendra diminuer les frais de succession en réduisant l'actif net successoral | La rente viagère doit être déclarée au service des impôts. Une part est imposable (40 % si le bénéficiaire a entre 60 et 69 ans). |
Pourquoi choisir le prêt viager hypothécaire plutôt que le viager traditionnel
Utiliser notre simulateur de calcul viager vous permet de comparer les avantages du prêt viager hypothécaire par rapport à la vente en viager traditionnelle.
Spécialiste du viager ou non, en comparant ces deux formules, vous pouvez constater que le prêt hypothécaire présente bien plus d'avantages présente bien plus d'avantages que la vente en viager traditionnelle.
Il vous permet de :
- Percevoir un capital immédiat, qui peut être supérieur au bouquet du viager.
- Disposer d’un capital qui n’est pas imposable (à la différence de la rente viagère).
- Rester propriétaire de votre logement.
- Pouvoir transmettre votre bien à vos héritiers.
Le prêt viager hypothécaire en pratique
Pour faire une demande de crédit viager hypothécaire, vous devez réaliser certaines procédures. Vous pouvez compter sur nos conseillers Arrago - spécialistes du viager - pour vous aider.
Les démarches pour souscrire à un prêt viager hypothécaire
Avant de souscrire à un crédit viager hypothécaire, vous devez constituer votre dossier de demande de prêt. Pour cela, il vous faudra remplir un formulaire et rassembler les documents suivants :
- Votre CNI - Carte Nationale d’Identité (en cours de validité).
- Un justificatif de domicile de moins de 3 mois.
- Une copie de votre contrat de mariage ou de votre PACS.
- Votre état civil complet.
- Votre titre de propriété.
- Une preuve attestant de l'absence d'hypothèque ou de charges sur le bien.
- L'estimation de la valeur de votre propriété.
- Un justificatif de revenus.
- Vos relevés bancaires des 3 derniers mois.
- Votre dernier avis d’imposition.
- Un justificatif des crédits en cours.
Sources :
(1)Le prêt viager hypothécaire
• Le viager est une vente : vous cédez votre bien. Le prêt viager hypothécaire est un crédit : vous restez propriétaire.
• Avec le PVH, vous obtenez un capital immédiat sans rente, sans acquéreur à trouver et sans aléa sur sa solvabilité.
• Vos héritiers conservent le bien s'ils remboursent le prêt, ce qui est impossible après une vente en viager.
• La plus-value immobilière reste pour votre famille, alors qu'en viager elle revient à l'acheteur.
• Le PVH est réversible à tout moment par remboursement anticipé, la vente en viager est définitive.
• La dette est plafonnée à la valeur du bien : vos héritiers ne peuvent jamais devoir davantage.
