Savez-vous quelle banque prête aux seniors ?
Aucune loi ne fixe d'âge maximum pour emprunter. La limite vient des banques elles-mêmes : elles exigent que le prêt soit soldéavant un âge compris entre 75 et 85 ans selon les établissements. Le véritable obstacle n'est donc pas le refus de la banque, mais le coût de l'assurance emprunteur, qui grimpe avec l'âge et pèse sur le taux d'endettement
Temps de lecture : 7 minutes
Arrago est le spécialiste français du prêt viager hypothécaire, un crédit garanti par un bien immobilier et destiné aux propriétaires de plus de 60 ans.
Avec le Prêt 60®, vous pouvez transformer une partie de la valeur de votre bien en liquidités, sans le vendre, sans quitter votre logement et sans mensualités.
Vous restez pleinement propriétaire ; le capital et les intérêts sont remboursés au terme du prêt.
Chaque situation est étudiée par un expert Arrago afin de vérifier que cette solution est adaptée.
• Aucune disposition légale ne fixe d'âge maximum pour souscrire un crédit
• Les banques fixent une limite sur l'âge atteint en fin de prêt, généralement entre 75 et 85 ans
• L'assurance emprunteur constitue le vrai point de blocage des dossiers seniors, plus que la banque elle-même
• Le taux d'endettement reste plafonné à 35 % des revenus nets, assurance comprise
• Pour un propriétaire, le prêt viager hypothécaire permet d'emprunter sans mensualité ni assurance emprunteur
Aucun texten'interdit de prêter à une personne âgée. Les banques fixent leurs propresrègles, et elles portent non pas sur l'âge à la souscription mais sur l'âgeatteint au dernier remboursement. Ce seuil se situe le plus souvent entre 75 et85 ans, avec des exceptions jusqu'à 90 ans pour les dossiers les mieuxgarantis.
La conséquenceest mécanique : plus l'emprunteur avance en âge, plus la durée du prêt seraccourcit, et plus la mensualité augmente pour un même montant emprunté.
Selon votre profil et votre projet, plusieurs financements sont accessibles :
Deux facteursexpliquent la prudence des banques. Le premier est la durée : le prêt doit êtresoldé avant l'âge limite fixé par l'établissement. Le second est l'assuranceemprunteur, dont le coût progresse fortement après 60 ans et qui provoque lamajorité des refus.
Les seniorsdisposent en revanche d'atouts que les jeunes actifs n'ont pas. Leur patrimoineest souvent constitué, entre immobilier, épargne et assurance-vie. Leursrevenus sont stables et versés à vie. Une pension de retraite est d'ailleursmieux perçue qu'un salaire équivalent, puisqu'elle n'est pas exposée au risquede perte d'emploi.
Alors, quelles sont les banques qui prêtent aux seniors ? Et quelle banque prête sans limite d’âge ?
La Banque Postale propose des solutions de financement pour les seniors avec des taux d'intérêt attractifs et des conseillers dédiés pour accompagner les emprunteurs âgés.
Inconvénients :
Le Crédit Agricole offre une large gamme de produits financiers adaptés aux seniors, avec une certaine flexibilité dans les modalités de remboursement.
Inconvénients :
BNP Paribas propose des offres de prêts personnalisées avec des taux compétitifs et un accompagnement par des conseillers spécialisés.
Inconvénients :
La Banque Populaire met à disposition des seniors des solutions de financement diversifiées, y compris la possibilité de regrouper plusieurs crédits en un seul.
Inconvénients :
La Caisse d’Épargne offre des prêts spécifiques pour les seniors avec un accompagnement personnalisé et des taux d'intérêt relativement attractifs.
Inconvénients :
La Société Générale propose des solutions de financement pour les seniors, notamment sous forme de crédits immobiliers et de prêts personnels. Ces offres visent à répondre aux besoins des retraités pour divers projets, comme des travaux, des voyages ou encore l'achat d'un véhicule.
Inconvénients :
Le CIC offre des prêts adaptés aux retraités, avec une approche personnalisée et des conseillers dédiés pour accompagner les emprunteurs seniors.
Inconvénients :
Le Crédit Mutuel propose des crédits personnels et immobiliers aux seniors, avec des produits modulables pour s’adapter aux différents besoins des emprunteurs âgés.
Inconvénients :
LCL met en avant des solutions de financement pour les seniors, notamment des prêts immobiliers et des rachats de crédits.
Inconvénients :
Toutes ces banques proposent diverses offres de prêt adaptées aux seniors :
Toutes les grandes banques prêtent aux seniors mais avec des contraintes communes :
• Un âge maximal en fin de remboursement compris entre 75 et 90 ans selon les établissements et les caisses régionales
• Des garanties élevées : hypothèque, nantissement d'un placement ou caution d'un organisme
• Des taux généralement supérieurs à la moyenne pour compenser le risque perçu
• Une assurance emprunteur coûteuse, parfois assortie de surprimes ou d'exclusions de garanties
• Des durées de remboursement raccourcies qui limitent les projets de long terme
Voici un tableau récapitulatif des différentes banques :
| Banque / Solution | Type(s) de prêt proposé(s) | Âge maximum au remboursement | Points forts | Points de vigilance |
|---|---|---|---|---|
Arrago – Prêt 60 | Prêt viager hypothécaire (sans mensualités) | Pas de limite haute bloquante | Aucune mensualité, maintien de la propriété, pas d'assurance emprunteur, financement basé sur la valeur du bien et l'âge | Remboursement différé au terme du contrat |
Crédit Agricole | Prêt personnel, immobilier, rachat | 75 à 90 ans selon les caisses | Réseau étendu, caisses régionales parfois souples | Politique très variable d'une caisse à l'autre |
BNP Paribas | Personnel, immobilier | 80 à 85 ans | Conseillers spécialisés, offre sur mesure | Étude longue, critères stricts |
Société Générale | Conso, immobilier | 75 à 80 ans | Accompagnement senior, options modulables | Assurance coûteuse, âge limite contraignant |
CIC | Conso, rachat, immobilier | 80 ans | Suivi individualisé, regroupement | Taux parfois élevés, garanties importantes |
Crédit Mutuel | Personnel et immobilier | 80 à 90 ans selon les fédérations | Flexibilité selon le profil, propose aussi le PVH | Assurance obligatoire, octroi sélectives |
Banque Populaire | Personnel, regroupement de crédits | 75 à 85 ans | Souplesse de remboursement, propose aussi le PVH | Garanties souvent nécessaires |
Caisse d’Épargne | Personnel senior, immobilier | 80 à 85 ans selon les caisses | Offres dédiées seniors, souplesse régionale | Conditions d’accès restrictives |
LCL | Immobilier, rachat, relais | 75 à 80 ans | Produits adaptés aux retraités actifs | Assurance coûteuse, sélection rigoureuse |
La Banque Postale | Personnel, immobilier senior | 80 à 85 ans | Réseau de proximité, conseillers dédiés | Revenu minimum exigé, conditions d’âge strictes |
En résumé, parmi les avantages à tirer des prêts seniors proposés par les banques, nous retrouvons la flexibilité et les taux ; un postulat non négligeable, mais contrebalancé par des conditions très restrictives.
Contrairement aux offres bancaires traditionnelles, le Prêt 60 d'Arrago est conçu pour répondre aux besoins spécifiques des seniors en matière de financement, offrant des conditions beaucoup plus avantageuses et flexibles :
Au-delà de l'âge, les banques évaluent les dossiers seniors selon des critères encadrés par la réglementation, avec une vigilance accrue sur deux points: le taux d'endettement et l'assurance emprunteur.
Depuis le 1er janvier 2022, les règles du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) s'imposent à tous les emprunteurs, seniors compris: le taux d'endettement ne peut excéder 35 % des revenus nets, assurance emprunteur incluse, pour une durée de remboursement maximale de 25 ans. D'abord émises comme recommandations en 2019, ces normes sont devenues juridiquement contraignantes et leur respect est contrôlé par l'Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR). En 2026, le HCSF a confirmé leur maintien sans assouplissement.
Ce plafond pèse particulièrement sur les seniors. L'assurance emprunteur, dont le coût grimpe avec l'âge, entre dans le calcul des 35 % et peut à elle seule faire dépasser le seuil. Un retraité percevant 3 000 € de pension nette ne peut ainsi consacrer plus de 1 050 € par mois au remboursement, assurance comprise. Les banques conservent toutefois une marge: elles peuvent déroger à ce plafond pour 20 % de leurs dossiers, en priorité au profit des profils solides.
Source: décision D-HCSF-2021-7 du Haut Conseil de Stabilité Financière, en vigueur depuis le 1er janvier 2022.
Pour sécuriser un prêt, la banque exige une garantie. Trois options coexistent: la caution d'un organisme spécialisé, l'hypothèque sur un bien immobilier et le nantissement d'un placement financier comme une assurance-vie ou un PEA. Le nantissement et l'hypothèque présentent un intérêt particulier pour les seniors, car ils peuvent dans certains cas dispenser d'une assurance emprunteur en offrant à la banque une garantie réelle équivalente.
C'est le plus souvent l'assurance, et non la banque, qui bloque un dossier senior. Plus l'âge avance, plus le risque assuré augmente, ce qui se traduit par des surprimes, des exclusions de garanties ou un refus de couverture. Les contrats fixent une double limite: un âge maximal à la souscription, souvent compris entre 65 et 75 ans, et un âge de cessation des garanties au-delà duquel l'emprunteur n'est plus couvert.
La loi Lemoine du 28 février 2022, dans la continuité des lois Lagarde et Hamon, permet de changer d'assurance emprunteur à tout moment et sans frais, à condition de respecter l'équivalence des garanties. Ce levier est précieux pour les seniors: la délégation d'assurance, souvent bien moins coûteuse que le contrat groupe de la banque sur les profils âgés, allège la mensualité prise en compte dans le calcul des 35 %.
Source: loi n° 2022-270 du 28 février 2022, dite loi Lemoine
Les prêts seniors sans assurance sont accordés sous condition de présenter un profil emprunteur solide. La banque cherche alors une garantie autre que l'assurance:
Une autre notion importante : les prêts seniors coûtent généralement plus cher que les offres classiques. La durée du crédit est aussi plus courte.
Remarques :
Avec un prêt senior, vous avez le choix entre un remboursement amortissable ou un remboursement in fine. Vous devez prendre en compte les avantages et les inconvénients de chacune avant d’opter pour une offre de prêt.
Passé 70 ou 75 ans, le cumul d'une durée de remboursement raccourcie et d'une assurance coûteuse ferme progressivement la porte du crédit amortissable classique. Un senior peut être parfaitement solvable, disposer d'un patrimoine immobilier conséquent, et se voir malgré tout refuser un financement parce que son profil ne rentre plus dans les critères de durée et d'assurance.
Le rachat de crédits regroupe plusieurs prêts en un seul, ce qui allège la mensualité et fait baisser le taux d'endettement. Pour un senior dont le taux d'effort approche le seuil des 35 %, c'est un moyen de retrouver de la capacité, mais la durée de remboursement s'allonge et le coût total du crédit augmente.
Lorsque le crédit classique reste inaccessible, le prêt viager hypothécaire offre une solution au propriétaire: l'organisme prêteur accorde une somme d'argent garantie par l'hypothèque d'un bien immobilier, sans mensualité ni assurance emprunteur. Il est encadré par les articles L.315-1 et suivants du Code de la consommation.
Ses atouts pour un senior:
Source: articles L.315-1 et suivants du Code de la consommation.
Chez Arrago, nous avons élaboré le Prêt 60, un prêt viager hypothécaire garanti par l'hypothèque d'un bien immobilier. Ses caractéristiques:
Dans certains cas, une promesse d'affectation hypothécaire peut sécuriser l'accord de financement. Le Prêt 60 protège aussi vos héritiers: si la dette dépasse la valeur de vente du bien au terme du contrat, la différence est absorbée par l'établissement prêteur.
Quand le crédit amortissable classique devient inaccessible, un propriétaire dispose encore de leviers :
• Le rachat de crédits allège la mensualité mais allonge la durée et augmente le coût total
• Le prêt viager hypothécaire, encadré par les articles L.315-1 et suivants du Code de la consommation, ne suppose ni mensualité ni assurance emprunteur
• Le montant dépend de la valeur du bien et de l'âge de l'emprunteur, non de ses revenus
• L'emprunteur reste propriétaire de son logement
• Avec le Prêt 60, un propriétaire de plus de 60 ans peut mobiliser de 10 à 60 % de la valeur de son bien, sous réserve d'étude d'éligibilité
Les seniors ont accès à différents types de prêts tels que le crédit à la consommation, le prêt immobilier, le prêt hypothécaire viager ou encore le crédit à la consommation.
En France, il n’y a pas de limite d'âge pour demander un crédit, mais certaines banques fixent leurs propres conditions. La plupart exigent un remboursement total avant 75 ans.
Les banques peuvent vous demander une garantie en échange d’un prêt comme l’hypothèque d’un bien immobilier par exemple.
Le prêt personnel, le rachat de crédits, le prêt relais, le prêt immobilier et le prêt viager hypothécaire sont des offres adaptées aux personnes âgées.
Les prêts destinés aux seniors proposent des taux plus élevés que dans les offres de crédit classiques. Ils se situent généralement autour de 4 %.
Un senior cherchant une alternative au prêt bancaire “classique” peut demander un prêt viager hypothécaire (PVH) comme le Prêt 60 d’Arrago.
