Vous vendez une maison de vacances ou un pied‑à‑terre. La question arrive toujours au premier rendez‑vous : « Combien me restera‑t‑il vraiment, une fois l’impôt payé ? » La règle est simple sur le papier et piégeuse dans les détails. Une résidence secondaire n’est pas exonérée comme une résidence principale. Deux jalons à garder en tête : 22 ans pour sortir de l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux [1][2][3]. Entre les deux, l’abattement grimpe année après année.
En clair : on part du prix de vente, on retire un prix d’acquisition majoré de certains frais et travaux, puis on applique un abattement de durée avant de calculer l’impôt [1][4][5]. Si la plus‑value imposable dépasse 50 000 €, une surtaxe s’ajoute [6][7].
Astuce : faites une simulation à blanc avec votre notaire deux ou trois semaines avant la mise en vente. On évite ainsi les surprises le jour de la signature.
Les dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration s’ajoutent au prix d’acquisition :
Ne sont pas admis : l’entretien courant ou les menues réparations. En cas de doute, demandez au notaire d’arbitrer.
Après ce calcul, on applique l’abattement pour durée de détention.
Si la plus‑value imposable dépasse 50 000 €, une surtaxe de 2 % à 6 % s’ajoute selon un barème progressif [6][7].
6 à 9 mois avant
3 à 6mois avant
À la signature
Bien acheté 200 000 €. Frais d’acquisition retenus au forfait : 7,5 % soit 15 000 € [1][8]. Travaux : forfait 15 % applicable car détention supérieure à 5 ans, soit 30 000 € [2].
Prix de vente : 350 000 €.
Plus‑value brute : 350 000 − (200 000 + 15 000 + 30 000) = 105 000 €.
Durée de détention : 10 ans. Application de l’abattement impôt sur le revenu : 6 % par année de la 6e à la 10e, soit 30 % au total. Base imposable IR : 73 500 € [4].
Prélèvements sociaux : abattement 1,65 % par an de la 6e à la 10e, soit 8,25 % au total. Base prélèvements sociaux : 96 337,50 € [5].
La plus‑value imposable dépasse 50 000 € : une surtaxe s’applique selon le barème [6][7].
Exemple pédagogique. Le notaire réalise le calcul officiel au jour de la vente.
Qu’est‑ce qui change si j’ai détenu le bien plus de 22 ans ?
L’impôt sur le revenu n’est plus dû. Les prélèvements sociaux restent dus jusqu’à 30 ans de détention [4][5].
Puis‑je cumuler des factures travaux et le forfait 15 % ?
Non. C’est au choix : réel ou forfait 15 % si la détention dépasse 5 ans [2].
Et pour les frais d’acquisition ?
Même logique. Vous pouvez retenir le réel ou le forfait 7,5 % à l’achat à titre onéreux [1][8].
Le notaire gère‑t‑il la déclaration ?
Oui. Il calcule la plus‑value, prélève l’impôt et dépose le formulaire adéquat au Trésor public [8][11][12].
[1] Service‑public.fr : Impôt sur le revenu, plus‑value immobilière, frais et travaux pris en compte.
[2] BOFiP : RFPI, plus‑values immobilières, dépenses de travaux et forfait 15 % au‑delà de 5 ans.
[3] Ministère de l’Économie : rappel des seuils 22 ans et 30 ans.
[4] impots.gouv.fr : abattement IR, 6 % par an de la 6e à la 21e année puis 4 % la 22e.
[5] impots.gouv.fr : abattement prélèvements sociaux, 1,65 % puis 1,60 % puis 9 %.
[6] impots.gouv.fr : taxe sur les plus‑values immobilières élevées.
[7] Légifrance : barème légal de la surtaxe au‑delà de 50 000 €.
[8] Formulaire 2048‑IMM‑SD : frais d’acquisition au réel ou forfait 7,5 %.
[9] BOFiP : caractère facultatif du forfait 15 % et usage sans justificatifs au‑delà de 5 ans.
[10] La Finance pour Tous : rappel pédagogique sur le forfait 15 %.
[11] Site impots.gouv.fr : parcours « je vends mon bien immobilier ».
[12] Formulaire 2048‑IMM‑NOT‑SD : mentions et abattements rappelés.
