Plus-value immobilière d’une résidence secondaire : le guide pratique 2025

L’essentiel à connaître avant de mettre en vente

Vous vendez une maison de vacances ou un pied‑à‑terre. La question arrive toujours au premier rendez‑vous : « Combien me restera‑t‑il vraiment, une fois l’impôt payé ? » La règle est simple sur le papier et piégeuse dans les détails. Une résidence secondaire n’est pas exonérée comme une résidence principale. Deux jalons à garder en tête : 22 ans pour sortir de l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux [1][2][3]. Entre les deux, l’abattement grimpe année après année.

‍En clair : on part du prix de vente, on retire un prix d’acquisition majoré de certains frais et travaux, puis on applique un abattement de durée avant de calculer l’impôt [1][4][5]. Si la plus‑value imposable dépasse 50 000 €, une surtaxe s’ajoute [6][7].

Les 5 pièges qu’on voit chez le notaire

1. Confondre entretien courant et travaux éligibles au prix de revient.
2. Oublier le forfait 15 % possible après 5 ans de détention lorsque l’on n’a plus toutes les factures [2][9].
3. Mal choisir entre réel et forfait 7,5 % pour les frais d’acquisition [1][8].
4. Sous‑estimer l’effet de la durée de détention sur l’abattement.
5. Signer trop vite sans vérifier la surtaxe > 50 000 €.

Astuce : faites une simulation à blanc avec votre notaire deux ou trois semaines avant la mise en vente. On évite ainsi les surprises le jour de la signature.

Calcul pas à pas de la plus‑value

Prix d’acquisition et frais pris en compte

• Frais d’acquisition à l’achat à titre onéreux : au réel ou au forfait de 7,5 % du prix d’achat [1][8].
• Charges et indemnités versées au vendeur à l’achat : au réel [1].

Travaux éligibles et forfait 15 %

Les dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration s’ajoutent au prix d’acquisition :

• soit pour leur montant réel avec factures nominatives [2];
• soit au forfait de 15 % du prix d’achat si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans. Ce forfait est facultatif et utilisable sans justificatifs si la condition de durée est remplie [2][9][10].

Ne sont pas admis : l’entretien courant ou les menues réparations. En cas de doute, demandez au notaire d’arbitrer.

Reste la question du financement. Quand la trésorerie manque avant la mise en vente, hypothéquer sa maison pour faire des travaux permet de mobiliser la valeur d'un bien immobilier plutôt que de renoncer au chantier. Dans ce cas, conservez les factures nominatives : elles conditionnent la prise en compte des travaux à leur montant réel dans le calcul de la plus-value.

Abattement pour durée de détention

Après ce calcul, on applique l’abattement pour durée de détention.

• Impôt sur le revenu : 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis 4 % la 22e. Exonération totale au‑delà de 22 ans [4].
• Prélèvements sociaux : 1,65 % par an de la 6e à la 21e, 1,60 % la 22e, puis 9 % par an de la 23e à la 30e. Exonération totale au‑delà de 30 ans [5].

Surtaxe au‑delà de 50 000 €

Si la plus‑value imposable dépasse 50 000 €, une surtaxe de 2 % à 6 % s’ajoute selon un barème progressif [6][7].

Calendrier de vente et check‑list pour ne rien oublier

6 à 9 mois avant

• Estimez le prix de cession et calculez une fourchette de plus‑value.
• Rassemblez les factures travaux et la preuve de la date d’acquisition.
• Vérifiez la durée de détention pour situer vos abattements.

3 à 6 mois avant

• Choisissez réel ou forfait 15 % pour les travaux selon vos justificatifs et votre intérêt fiscal [2]
• Faites valider le schéma par votre notaire et anticipez la surtaxe potentielle au‑delà de 50 000 € [6][7].

À la signature

• Le notaire calcule la plus‑value et prélève l’impôt. Vérifiez que les frais d’acquisition retenus correspondent bien au réel ou au forfait 7,5 % choisi [1][8].

Questions fréquentes

Qu’est‑ce qui change si j’ai détenu le bien plus de 22 ans ?

L’impôt sur le revenu n’est plus dû. Les prélèvements sociaux restent dus jusqu’à 30 ans de détention [4][5].

Puis‑je cumuler des factures travaux et le forfait 15 % ?

Non. C’est au choix : réel ou forfait 15 % si la détention dépasse 5 ans [2].

Et pour les frais d’acquisition ?

Même logique. Vous pouvez retenir le réel ou le forfait 7,5 % à l’achat à titre onéreux [1][8].

Le notaire gère‑t‑il la déclaration ?

Oui. Il calcule la plus‑value, prélève l’impôt et dépose le formulaire adéquat au Trésor public [8][11][12].

Liens utiles

• Prêt 60®

Sources

[1] Service‑public.fr : Impôt sur le revenu, plus‑value immobilière, frais et travaux pris en compte.

[2] BOFiP : RFPI, plus‑values immobilières, dépenses de travaux et forfait 15 % au‑delà de 5 ans.

[3] Ministère de l’Économie : rappel des seuils 22 ans et 30 ans.

[4] impots.gouv.fr : abattement IR, 6 % par an de la 6e à la 21e année puis 4 % la 22e.

[5] impots.gouv.fr : abattement prélèvements sociaux, 1,65 % puis 1,60 % puis 9 %.

[6] impots.gouv.fr : taxe sur les plus‑values immobilières élevées.

[7] Légifrance : barème légal de la surtaxe au‑delà de 50 000 €.

[8] Formulaire 2048‑IMM‑SD : frais d’acquisition au réel ou forfait 7,5 %.

[9] BOFiP : caractère facultatif du forfait 15 % et usage sans justificatifs au‑delà de 5 ans.

[10] La Finance pour Tous : rappel pédagogique sur le forfait 15 %.

[11] Site impots.gouv.fr : parcours « je vends mon bien immobilier ».

[12] Formulaire 2048‑IMM‑NOT‑SD : mentions et abattements rappelés.