Arrago est le spécialiste français du prêt viager hypothécaire, un crédit garanti par un bien immobilier et destiné aux propriétaires de plus de 60 ans.
Avec le Prêt 60®, vous pouvez transformer une partie de la valeur de votre bien en liquidités, sans le vendre, sans quitter votre logement et sans mensualités.
Vous restez pleinement propriétaire ; le capital et les intérêts sont remboursés au terme du prêt.
Chaque situation est étudiée par un expert Arrago afin de vérifier que cette solution est adaptée.
• Acheter en viager, c'est acquérir un bien contre un capital initial appelé bouquet et une rente versée jusqu'au décès du vendeur.
• L'acheteur est le débirentier, le vendeur le crédirentier.
• Le bouquet représente en général 20 à 30 % de la valeur du bien.
• La durée totale du paiement reste inconnue à la signature, ce qui constitue le principal aléa de l'opération.
• Cinq formes existent : viager occupé, libre, à terme, sans rente et avec rente réversible.
Comprendre le viager
Acheter en vconsiste consiste à acquérir un bien immobilier en échange d’un versement régulier d’une rente viagère jusqu’au décès du vendeur. Dans cette opération, l’acheteur est appelé débirentier, tandis que le vendeur est désigné comme crédirentier.
À la rente peut s’ajouter une somme versée comptant lors de la signature du contrat, appelée bouquet. L’acquéreur devient propriétaire du bien dès la signature et du paiement du bouquet, mais il n’en profite pleinement qu’après le décès du vendeur, sauf dans le cas d’un viager libre.
Il existe plusieurs types de viager :
- Viager occupé : le vendeur conserve le droit d’habiter le logement jusqu’à son décès. C’est la forme la plus courante, et elle entraîne généralement une décote sur le prix du bien.
- Viager libre : l’acheteur profite immédiatement du bien qui n’est plus habité par le vendeur, ce qui facilite son utilisation ou sa mise en location dans le choix d’un viager libre.
- Viager à terme : le paiement de la rente est limité à une durée définie, souvent utilisée pour des stratégies patrimoniales.
- Viager sans rente : l’acheteur paie uniquement un bouquet, simplifiant la transaction mais nécessitant un capital important dès le départ.
- Viager avec rente réversible : la rente continue d’être versée à un tiers désigné (conjoint ou héritier) après le décès du vendeur, sécurisant ainsi financièrement un proche.
Acheter en viager : bonne ou mauvaise idée ?
Avantages pour l’acheteur
Acheter un viager présente plusieurs avantages :
- Paiement étalé : le paiement progressif (bouquet + rentes) permet d’éviter un prêt immobilier classique et d’échelonner l’investissement.
- Prix inférieur au marché : un bien en viager occupé est souvent décoté de 20 à 40 %, rendant l’investissement attractif pour un particulier ou un investisseur.
- Fiscalité avantageuse : la décote appliquée réduit l’imposition par rapport à un achat classique, surtout si le bien est occupé.
- Moins de frais de mutation : ils se basent sur la valeur occupée du bien et non sur sa valeur vénale complète.
- Diversification patrimoniale : le viager peut être un moyen d’acheter une maison en viager ou un appartement et de préparer sa retraite ou de constituer un patrimoine immobilier à long terme.
Inconvénients pour l’acheteur
Mais l’achat en viager comporte aussi des risques :
- Incertitude sur la durée de paiement : la durée dépend de l’espérance de vie du vendeur. Plus le crédirentier est jeune, plus la période de paiement peut s’allonger.
- Accès différé au bien : dans le cas d’un viager occupé, l’acheteur ne peut pas utiliser le logement avant le décès du vendeur.
- Frais supplémentaires : certaines charges restent à la charge de l’acquéreur, comme les travaux de gros entretien, les assurances ou la taxe foncière.
- Complexité de revente : un bien acheté en viager est difficile à revendre, ce qui peut limiter la liquidité de votre investissement.
Avantages pour le vendeur
Le viager peut également présenter des bénéfices pour le crédirentier :
- Rente viagère sécurisée : une source de revenus régulière pour compléter la retraite ou financer des besoins financiers.
- Bouquet immédiat : permet de disposer d’une somme importante dès la signature.
- Maintien dans le logement : le vendeur peut continuer à vivre dans son bien, ce qui sécurise son cadre de vie.
- Optimisation fiscale et successorale : le bien vendu en viager sort du patrimoine successoral, réduisant potentiellement les conflits entre héritiers.
Inconvénients pour le vendeur
- Risque de non-paiement des rentes : si l’acheteur rencontre des difficultés financières, la rente peut être interrompue, même si des garanties existent.
- Perte de contrôle sur la valeur du bien : le vendeur ne peut pas revenir sur le contrat, ce qui peut poser problème en cas de besoins financiers imprévus.
- Impact sur la succession : les héritiers ne recevront pas le bien immobilier vendu en viager, d’où l’importance de savoir si l'on peut-on vendre en viager sans l'accord des héritiers pour anticiper les conséquences sur la transmission du patrimoine.
Acheter en viager est-il toujours intéressant ?
Acheter en viager est-il une bonne ou une mauvaise idée ? Comme nous venons de le voir, ce type d’achat présente des avantages et des inconvénients. Du fait de l’augmentation de l’espérance de vie, l’acheteur peut être amené à payer le bien plus cher que sa valeur réelle. Quant au vendeur, il peut voir la vente annulée en cas de défaut de paiement de l’acheteur.
Pour se prémunir contre ces risques, une alternative existe : le Prêt 60 proposé par Arrago. Il s’agit d’un prêt viager hypothécaire accessible aux propriétaires de plus de 60 ans qui souhaitent obtenir des liquidités grâce à leur patrimoine immobilier.
Pour évaluer rapidement votre rente, n'hésitez pas à utiliser notre simulateur de calcul viager gratuit.
Vous êtes senior et détenez un bien d’une valeur de plus de 150 000 € ? Vous pouvez obtenir un prêt d’un montant de 10 à 60 % de sa valeur. Ce prêt présente plusieurs avantages :
- Vous restez propriétaire de votre logement et pouvez continuer à y vivre.
- Plus vous êtes âgé, plus vous pouvez emprunter.
- Vous n’avez aucune mensualité à payer de votre vivant. Le capital et les intérêts sont réglés lors de la vente du bien ou de la transmission à vos héritiers.
- Vos héritiers sont protégés : au moment de votre décès, si le montant du crédit excède la valeur du bien, c’est la banque qui prend en charge la différence.
- Le prêt est accessible sans examens médicaux.
Comment calculer un achat en viager
Comme nous l’avons vu précédemment, le prix global lors d’un achat en viager se compose de deux éléments :
- Le bouquet, à régler lors de la signature du contrat. Il s’agit d’un montant forfaitaire qui représente généralement 20 à 30 % du montant du bien. Plus le crédirentier est jeune, plus le prix du bouquet est élevé.
- La rente viagère, versée par le débirentier jusqu’au décès du crédirentier. Cette rente est périodique, c’est-à-dire est mensuelle, trimestrielle ou annuelle. Elle doit être versée au vendeur jusqu’à son décès. Elle est calculée en fonction des tables de mortalités mises en place par l’INSEE ou les assureurs.
Notre avis sur le viager
Le viager peut être une option intéressante pour diversifier son patrimoine ou accéder à un bien immobilier à moindre coût. Toutefois, il comporte des risques notables : l’incertitude sur la durée de vie du vendeur, la difficulté de revente et les frais annexes (travaux, taxes, assurance) figurent parmi les principaux pièges du viager qui peuvent alourdir le coût réel de l’opération.
Dans certains cas, ces contraintes peuvent même conduire à un viager qui tourne mal, notamment lorsque les équilibres financiers ou contractuels ne sont pas bien anticipés dès le départ.
Pour limiter ces aléas, le prêt viager hypothécaire Arrago (Prêt 60) offre une alternative sécurisée : il permet de conserver les avantages du viager tout en garantissant une plus grande prévisibilité et une flexibilité renforcée pour l’acheteur.
• L'achat en viager permet d'acquérir un bien décoté, sans crédit immobilier et avec des frais de mutation réduits.
• Le risque principal est la durée : plus le vendeur vit longtemps, plus le coût réel augmente.
• L'acheteur ne dispose pas du logement avant le décès du vendeur en viager occupé, et la revente reste difficile.
• Le prêt viager hypothécaire offre au propriétaire une autre voie : obtenir un capital sans vendre ni quitter son logement.
• Le Prêt 60® d'Arrago est accessible dès 150 000 euros de valeur de bien, pour 10 à 60 % de cette valeur.
