À partir d’un certain âge, il est très difficile de contracter un prêt bancaire. Bien que légalement, aucune limite d’âge n’est imposée pour faire un emprunt, la réalité est tout autre. Même le crédit sénior pour les 80 ans présente des conditions strictes et des tarifs élevés.
Vous cherchez une solution pour financer vos projets et améliorer votre qualité de vie, mais vous avez le sentiment qu’aucune option n’est adaptée ? Ne vous inquiétez pas, il existe une alternative fiable et sécurisée aux crédits classiques : le prêt viager hypothécaire.
Temps de lecture : 5 minutes
Arrago est le spécialiste français du prêt viager hypothécaire, un crédit garanti par un bien immobilier et destiné aux propriétaires de plus de 60 ans.
Avec le Prêt 60®, vous pouvez transformer une partie de la valeur de votre bien en liquidités, sans le vendre, sans quitter votre logement et sans mensualités.
Vous restez pleinement propriétaire ; le capital et les intérêts sont remboursés au terme du prêt.
Chaque situation est étudiée par un expert Arrago afin de vérifier que cette solution est adaptée.
• Aucune limite légale d'âge n'interdit d'emprunter, mais l'assurance emprunteur bloque la plupart des dossiers après 80 ans
• Le prêt viager hypothécaire n'exige ni assurance emprunteur ni mensualité de remboursement
• Le montant dépend de la valeur du bien et de l'âge de l'emprunteur, non de ses revenus
• L'emprunteur conserve la propriété de son logement et continue d'y vivre
• La dette ne peut excéder la valeur du bien, ce qui protège les héritiers
À 80 ans et plus, les besoins de financement restent bien présents. Adapter son logement à la perte d'autonomie, installer un monte-escalier ou sécuriser une salle de bain, financer des soins, faire face à une dépense imprévue ou aider un proche : les projets ne disparaissent pas avec l'âge. Beaucoup de propriétaires cherchent d'ailleurs à savoir quelle somme d'argent peut-on donner sans déclarer avant même d'envisager comment la financer.
C'est plutôt l'accès au crédit qui se ferme. Aucune limite légale n'interdit d'emprunter à cet âge, mais l'assurance emprunteur, quasi systématiquement exigée par les banques, devient très coûteuse voire inaccessible pour les profils les plus âgés ou fragiles sur le plan de la santé. D'où une question qui revient souvent : jusqu'à quel âge peut-on emprunter ?
Les limites varient fortement selon le type de financement. Elles ne résultent d'aucune obligation légale, mais de la politique de risque des établissements et de la couverture proposée par les assureurs.
| Type de financement | Limite d'âge généralement constatée |
|---|---|
Crédit à la consommation | Environ 75 ans en fin de prêt |
Crédit immobilier | Environ 80 ans en fin de prêt |
Assurance emprunteur | Couverture rarement accordée au-delà de 80 ans |
Rachat de crédits | Jusqu'à 83 ans environ en fin d'opération |
Prêt viager hypothécaire | Pas de limite haute, aucune échéance fixée à l'avance |
C'est l'assurance emprunteur qui fixe en pratique le plafond. Son coût entre dans le calcul du taux annuel effectif global, et quand ce taux dépasse le taux d'usure fixé par la Banque de France, l'établissement se trouve dans l'impossibilité juridique de prêter, même face à un emprunteur solvable disposant d'un patrimoine.
Le prêt viager hypothécaire répond à cette impasse. Il ne demande ni assurance emprunteur ni remboursement mensuel, et permet à un propriétaire de plus de 80 ans de financer ses projets tout en restant chez lui.
Le prêt viager hypothécaire (PVH) est un crédit à la consommation garanti par une hypothèque sur votre logement. Il vous donne accès à un capital tout en vous laissant la pleine propriété de votre bien, une option souvent choisie en complément ou à la place d'un prêt immobilier senior.
Son fonctionnement diffère du crédit sénior classique sur un point essentiel : il permet d'emprunter sans rembourser de mensualités, ce qui préserve vos revenus disponibles.
Vous pouvez choisir entre deux formules :
Quelle que soit la formule retenue, la somme empruntée devient exigible au dénouement du contrat, c'est-à-dire :
Avec le prêt viager hypothécaire, les risques liés au surendettement sont réduits. Dès lors que le montant du crédit est supérieur au prix de vente de votre bien, la différence est prise en charge par l’établissement bancaire.
De cette façon, vos héritiers utilisent uniquement les fruits de la vente pour rembourser la banque. Ils n’ont pas à verser un quelconque supplément.
Et dans le cas inverse, si la valeur de l’emprunt est inférieur au prix de vente de la propriété, ils perçoivent la plus-value.
Grâce à ses multiples avantages, le PVH est une solution intéressante pour contracter un emprunt après 80 ans. Voici les principaux atouts du crédit viager :
Chez Arrago, nous avons conçu le Prêt 60 pour répondre aux besoins des séniors. Ce prêt viager permet d'emprunter après 60 ans (sous réserve d'une étude d'éligibilité).
Le montant emprunté et le taux d’intérêt restent fixes, quels que soient les changements du marché immobilier, offrant ainsi une stabilité financière sur le long terme.
Pour vous aider à faire le bon choix de matière de préparation de retraite, voici un comparatif clair entre les solutions d'investissements et du prêt viager hypothécaire :
| Critère | Crédit Senior 80 | Prêt Viager Hypothécaire (PVH) |
|---|---|---|
Montant emprunté | 150 000 € | 150 000 € |
Âge de l’emprunteur | 80 ans | 80 ans |
Mensualités | 1 147 € / mois | 0 € |
Durée du remboursement | 15 ans | Pas de remboursement pendant la vie |
Intérêts payés | 56 500 € sur 15 ans | Intérêts capitalisés, remboursés après décès |
Maintien dans le logement | Oui, mais le crédit peut limiter l’épargne | Oui, totalement |
Condition de revenus | Obligatoire | Non obligatoire |
Impact sur héritage | Réduit l’épargne disponible | Réduit la valeur du bien transmis mais sans mensualités |
Risque pour le senior | Endettement possible si revenus insuffisants | Moins de pression financière au quotidien |
Ce que montre cette comparaison tient en une ligne : le PVH déplace la charge dans le temps au lieu de la répartir mois par mois. Le budget quotidien reste intact, ce qui compte particulièrement quand les revenus se limitent à une pension.
En contrepartie, les intérêts se capitalisent et la valeur transmise diminue. C'est un arbitrage à poser clairement avec ses héritiers, de préférence avant la signature.
Le pvh constitue une alternative idéale pour emprunter après 75 ans, offrant plus de liberté et de sérénité à long terme.
Face à un crédit amortissable classique, le prêt viager hypothécaire déplace la charge dans le temps :
• Aucune mensualité à honorer, le budget quotidien restant intact
• Des intérêts capitalisés, remboursés au dénouement du contrat
• Aucune condition de revenus, l'analyse portant sur le bien et l'âge
• remboursement anticipé partiel du prêt sans frais ou en intégralité, moyennant le versement d’une indemnité de remboursement anticipé fixée par la loi.
• Une valeur transmise réduite, ce qui suppose d'en informer ses héritiers en amont
Par rapport à un crédit sénior pour les 80 ans, les conditions d’accès au prêt viager hypothécaire sont beaucoup plus souples. Les banques sont rassurées grâce à la garantie fournie par la valeur de la propriété.
Pour demander un PVH, vous devez donc être propriétaire d’un logement à usage d’habitation. Les propriétés mixtes et les locaux professionnels ne peuvent pas servir de garantie. Il est tout à fait possible de contracter un prêt immobilier à n'importe quel âge.
Le PVH est accessible à partir de 60 ans, mais il s’agit d’une option particulièrement adaptée pour les séniors qui souhaitent emprunter après 70 ans ou d'obtenir un prêt après 80 ans.
Généralement, l’état de santé et l’âge avancé des emprunteurs freinent l’accès aux prêts. Ici, aucun test médical n’est exigé. En plus, il n’est pas utile de prendre une assurance emprunteur, ce qui réduit le coût global du crédit.
Chez Arrago, notre Prêt 60 est accessible sans tests médicaux, seule une évaluation des facultés mentales est demandée. Aussi, vous pouvez obtenir ce prêt même si vous avez des crédits en cours* (nos conseillers étudient les situations de surendettements au cas par cas).
Contrairement au crédit sénior pour les 80 ans, le prêt viager hypothécaire se base sur trois critères pour déterminer le montant de l’emprunt :
La banque fera donc appel à un expert pour estimer la valeur de votre bien immobilier. Ce professionnel doit être choisi avec l’avis de l'organisme prêteur. Les frais d'expertise seront à votre charge.
Afin d’éviter les conditions strictes et coûts exorbitants du crédit sénior pour les 80 ans, il est préférable de s’orienter vers le PVH pour emprunter de l’argent.
Pour demander un prêt viager hypothécaire, vous devez :
1. Identifiez les banques qui proposent un crédit viager ou une banque qui prête jusqu'à 85 ans.
Chez Arrago, nous collaborons avec plusieurs banques pour vous aider dans vos démarches et vous faciliter l’accès au PVH.
2. Expliquer votre projet à un professionnel qui saura vous conseiller vers la solution la mieux adaptée à votre situation.
3. Rassembler toutes les pièces de votre dossier de demande de prêt pour le présenter aux banques.
4. La banque contacte un expert indépendant afin qu’il réalise une estimation de votre bien immobilier. Cette dernière avance les frais d’expertise.
5. Accepter ou refuser la proposition de la banque dans un délai de 30 jours.
6. Signer l’acte final devant un notaire pour valider l'hypothèque de votre propriété.
Avec le Prêt 60 Arrago, vous recevez votre emprunt (vous n’aurez donc pas à avancer les frais) directement sur votre compte, dans les 48 heures qui suivent la signature du contrat chez le notaire.
Si vous le souhaitez, vous pouvez effectuer un remboursement anticipé partiel du prêt sans frais ou en intégralité, moyennant le versement d’une indemnité de remboursement anticipé fixée par la loi (son montant est faible et ne représente pas plus de 4 mois d’intérêts).
Chez Arrago, nos banques partenaires fixent le montant maximal de l’emprunt, mais c’est vous qui choisissez la somme que vous percevez.
Passer par un prêt viager hypothécaire pour faire un emprunt après 80 ans, c’est :
Avec le Prêt 60 Arrago, plus vous êtes âgé, plus la somme empruntée pourra être élevée. Les fonds perçus peuvent atteindre jusqu’à 60 % de la valeur de votre propriété et jusqu’à 1 000 000 €. En plus, il n’y a pas d’obligation liée à l’assurance emprunteur.
Vous souhaitez obtenir un prêt après 80 ans grâce au crédit viager ? Voici quelques conseils pratiques pour vous aider dans votre démarche.
Les documents nécessaires pour la demande de PVH sont les suivants :
Même si le crédit viager hypothécaire présente de nombreux avantages, il n’est pas sans inconvénients. Avant de vous lancer dans une demande de prêt après 80 ans, il est important de connaître ces points essentiels :
Constituer un dossier suppose de réunir quelques éléments et d'accepter plusieurs engagements :
• Être propriétaire d'un logement à usage d'habitation, les locaux professionnels et les biens mixtes étant exclus
• Fournir pièce d'identité, titre de propriété, avis d'imposition et justificatifs des crédits en cours
• Faire expertiser le bien par un professionnel retenu en accord avec l'organisme prêteur
• Signer l'acte devant notaire, après le délai de réflexion prévu par la loi
• Entretenir le bien et obtenir l'accord écrit du prêteur avant toute mise en location
• Ne pas affecter les fonds à un besoin professionnel, conformément à l'article L.315-3 du Code de la consommation
Sources :
(1)(2)Le prêt viager hypothécaire
Oui. Le prêt viager hypothécaire ne comporte pas de limite d'âge supérieure, contrairement aux crédits classiques bornés par l'âge de fin de prêt. Aucune assurance emprunteur n'est exigée non plus, la garantie portant sur le bien et non sur la vie de l'emprunteur.
L'âge joue même en votre faveur sur le montant. La quotité accordée progresse avec l'âge, la durée estimée du prêt étant plus courte : un emprunteur de 80 ans mobilise une part sensiblement plus élevée de la valeur de son bien qu'un emprunteur de 60 ans. Chez Arrago, cette part se situe entre 15 et 60 % de la valeur expertisée, pour un bien valorisé à partir de 150 000 €, sous réserve d'étude d'éligibilité.
Un crédit senior classique impose des mensualités de remboursement, une assurance emprunteur et une capacité de revenus suffisante. Le prêt viager hypothécaire (PVH) ne requiert ni mensualités, ni assurance, ni condition de revenus : la garantie repose uniquement sur la valeur du bien immobilier. Le remboursement intervient au moment de la vente du bien ou du décès, et les héritiers ne peuvent jamais être tenus de rembourser une somme supérieure à la valeur du bien.
C'est le cas de figure le plus favorable aux héritiers, et il est plus fréquent lorsque le prêt est souscrit à 80 ans. Les intérêts se capitalisant peu, la dette au terme reste proche du capital emprunté.
Les héritiers disposent alors de trois options : rembourser sur leurs fonds propres et conserver le logement à un coût limité, le vendre eux-mêmes et encaisser le solde, ou laisser l'établissement prêteur procéder à la vente. L'article L.315-11 du Code de la consommation plafonne dans tous les cas la dette à la valeur du bien.
