Vous envisagez de vendre votre maison ? Depuis 2023, et selon un calendrier qui s'est durci jusqu'en 2025, une obligation s'impose aux propriétaires de logements énergivores : l'audit énergétique réglementaire. Plus complet que le simple DPE, il rebat les cartes pour les vendeurs, et pas toujours dans le sens que l'on imagine.
Ces deux documents sont souvent confondus. Pourtant, ils n'ont pas le même objet.
Le DPE attribue une note de A à G à votre logement selon sa consommation énergétique et ses émissions de CO₂. Il est obligatoire pour toute vente ou location depuis des années. Il donne une étiquette, mais ne prescrit pas de travaux précis.
L'audit énergétique va bien plus loin. C'est un document de conseil et de planification qui doit contenir :
Il est réalisé par un auditeur certifié (distinct du diagnostiqueur DPE) et coûte en moyenne 800 à 1 500 €.
L'audit énergétique réglementaire vise les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété classés parmi les logements les plus énergivores, lorsqu'ils sont mis en vente. L'obligation s'applique depuis le 1ᵉʳ avril 2023 pour les classes F et G, depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 pour la classe E, et s'étendra à la classe D au 1ᵉʳ janvier 2034 en métropole, conformément à l'article L. 126-28-1 du code de la construction et de l'habitation.
Le calendrier d'application est progressif :
Si votre bien est classé F ou G et que vous souhaitez le vendre, l'audit énergétique est obligatoire dès la mise en vente. Il doit être remis à l'acheteur potentiel dès la première visite.
Un audit énergétique sérieux comprend plusieurs volets :
L'auditeur inspecte l'ensemble de l'enveloppe thermique et des systèmes du logement :
C'est la partie la plus utile et la plus regardée par les acheteurs. L'audit propose au minimum deux scénarios :
Pour chaque scénario : coût estimé, aides mobilisables (MaPrimeRénov', CEE, éco-PTZ), économies annuelles attendues sur la facture énergétique, et classe DPE obtenue après travaux.
C'est ici que l'audit change vraiment la donne pour le vendeur.
Les logements classés F et G subissent une décote croissante sur le marché. Selon les études des notaires, la décote d'une passoire thermique par rapport à un logement équivalent classé D ou mieux atteint 5 à 15 % selon les marchés locaux.
Avec l'audit entre les mains, l'acheteur connaît exactement le coût des travaux nécessaires. Il s'en servira comme argument de négociation. Un audit qui chiffre 50 000 € de travaux pour passer en classe C donnera à l'acheteur des arguments précis pour baisser l'offre de 30 000 à 40 000 €.
Les logements classés G sont interdits à la location depuis janvier 2025. Les F le seront à partir de 2028. Cela réduit mécaniquement le nombre d'acheteurs potentiels (plus d'investisseurs locatifs) et accentue la pression sur les prix.
Face à ces contraintes, beaucoup de seniors propriétaires d'une passoire thermique se trouvent devant un dilemme : vendre dans de mauvaises conditions, ou rénover pour vendre mieux mais sans les liquidités pour le faire.
Réaliser les travaux avant la mise en vente permet de :
Le problème : les travaux coûtent souvent 20 000 à 60 000 €, et il faut avancer la trésorerie avant de toucher le produit de la vente.
Et si la vente n'était pas la seule solution ?
Le Prêt Viager Hypothécaire permet à un senior propriétaire d'une passoire thermique de financer les travaux de rénovation sans vendre le bien et sans rembourser de mensualités. Le prêt est garanti par la valeur du bien et remboursé au décès ou en cas de vente ultérieure.
Résultat : vous rénovez, vous améliorez votre DPE, votre bien prend de la valeur, et vous restez chez vous, ou vous le vendez ensuite dans de meilleures conditions.
Avant de trancher entre vendre, rénover ou attendre, faites le point sur vos options. Le simulateur Arrago permet d'estimer ce que le Prêt 60 peut vous apporter, et un échange avec un conseiller affine l'analyse selon votre situation.
Article rédigé par l'équipe Arrago. Spécialistes du patrimoine des seniors. Mis à jour en avril 2026.
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