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Les lois de finances récentes ont introduit une exonération temporaire pour les donations destinées à financer l’achat ou la rénovation d’une résidence principale, en complément des abattements classiques déjà existants. Cette mesure, en vigueur du 15 février 2025 au 31 décembre 2026, offre une opportunité unique d’aider un proche à devenir propriétaire tout en allégeant la fiscalité. Dans ce guide, nous passons en revue les conditions à respecter, les plafonds applicables, les démarches à effectuer et les points de vigilance. Balaÿ Notaires+1
Le dispositif temporaire prévoit que les dons d’argent consentis entre membres de la même famille pour l’achat ou la rénovation d’une résidence principale peuvent être exonérés de droits de donation dans certaines limites jusqu’au 31 décembre 2026. impots.gouv.fr
Ce mécanisme s’ajoute aux abattements classiques : abattement de droit commun (par enfant, petit‑enfant, etc.) et abattement spécifique aux dons familiaux de sommes d’argent. Club Patrimoine
Pour profiter de cette exonération particulière, plusieurs conditions doivent être réunies.
La somme donnée doit être utilisée pour :
Le bénéficiaire doit utiliser le bien en résidence principale pendant une certaine durée, généralement cinq ans, pour que l’exonération soit maintenue. En cas d’usage contraire (mise en location non conforme), l’administration peut remettre en cause l’exonération. Fiscaloo
Chaque donateur peut transmettre jusqu’à 100 000 € exonérés de droits au titre de ce dispositif si les conditions sont respectées.
Le total des dons exonérés reçus par un même bénéficiaire ne peut dépasser 300 000 € (tous donateurs confondus) dans le cadre du dispositif.
→ Exemple : un enfant peut recevoir 100 000 € de chacun de ses deux parents et 100 000 € d’un grand‑parent sans que ces sommes ne soient taxées dans la limite de 300 000 € au total.
Ces montants s’ajoutent aux abattements habituels prévus par le Code général des impôts (par exemple abattement parent‑enfant).
Pour une donation portant sur un bien immobilier ou liée à un achat immobilier, l’acte notarié est obligatoire. Le notaire se charge de l’enregistrement et de la publicité foncière.
Même si la donation est exonérée, la déclaration reste nécessaire (par le biais de la formalité adéquate, parfois en ligne à partir de 2026 pour les dons manuels).
Avant de procéder à une donation dédiée à une résidence principale, vérifiez :
Si le bien n’est pas utilisé comme résidence principale, l’exonération peut être remise en cause, avec rappel des droits et pénalités.
Même une donation exonérée doit être déclarée à l’administration fiscale. Sans déclaration, vous risquez de perdre les avantages fiscaux.
Ce mécanisme est temporaire et spécifique. Il ne remplace pas les abattements classiques ni d’autres aides fiscales. Il faut bien s’assurer de respecter toutes les conditions légales pour éviter toute mauvaise surprise.
L'âge du donateur joue aussi un rôle clé : les règles et l'intérêt d'une donation après 80 ans diffèrent sensiblement de celles applicables plus tôt, notamment pour l'assurance-vie et le rechargement des abattements.
Le dispositif de donation orientée résidence principale est une opportunité importante pour aider un enfant ou un proche à acheter, construire ou rénover son logement principal en 2025–2026, avec une exonération significative des droits de donation, dans les conditions suivantes :
Pour un parent ou un grand-parent propriétaire qui souhaite financer une telle donation sans puiser dans son épargne ni vendre son bien, le prêt viager hypothécaire permet de mobiliser une partie de la valeur de son logement tout en conservant l'usage de celui-ci.
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