Même s’il ne représente qu’une faible proportion des transactions immobilières aujourd'hui, le viager est en plein essor. Mais le viager, c’est quoi exactement ? Qu’est-ce qu’une maison en viager ? On vous explique tout ce qu’il y a à savoir sur la vente en viager.
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Le viager est une forme particulière de vente immobilière, qui permet à une personne propriétaire d’un bien (appelée crédirentier) de le vendre à un acquéreur (débirentier) tout en continuant, selon les cas, à en bénéficier. Sa spécificité réside dans le paiement échelonné du bien : l’acheteur règle d’abord une somme initiale appelée bouquet, puis une rente viagère périodique, généralement mensuelle ou annuelle, versée jusqu’au décès du vendeur.
Cette structure repose sur un principe d’aléa : le montant total perçu dépend de l’espérance de vie du vendeur. Ainsi, Vendre en viager peut se décliner en plusieurs formes adaptées aux besoins :
Après avoir donné la définition du viager, il est important de préciser les principales composantes d’un tel contrat :
Ces composantes sont indispensables pour que le contrat soit en accord avec la définition du viager.
Le calcul de la rente viagère est réalisé en fonction de plusieurs paramètres : la valeur foncière du bien vendu, le montant du bouquet, le caractère libre ou occupé du bien et l’espérance de vie du vendeur (déterminée à partir des tables de mortalité établies par l’INSEE).
Ce calcul permet de mieux comprendre la définition du viager, qui repose sur un aléa pour le vendeur et pour l’acheteur.
Une simulation viager peut être utile pour estimer rapidement le montant de la rente et vérifier si l’opération est avantageuse selon votre situation.
Imaginons un appartement à Paris d’une valeur de 400 000 €, vendu en viager occupé. Le vendeur a une espérance de vie de 10 ans et souhaite un bouquet de 100 000 €.
Le viager présente plusieurs avantages pour le vendeur :
L’inconvénient principal réside dans le fait qu’il ne pourra léguer son bien immobilier à ses héritiers :
Faisons un rappel rapide : acheter en viager, c’est quoi exactement ? Cela consiste à acheter un bien immobilier via un paiement échelonné dans le temps. Le viager présente plusieurs avantages pour l’acheteur :
Il existe néanmoins des inconvénients pour l’acheteur :
Il est donc essentiel de se renseigner en amont sur les pièges du viager pour anticiper ces risques et sécuriser son investissement.
Il existe une définition du viager, qui se décline toutefois sous plusieurs formes :
La vente en nue-propriété permet de céder la propriété d’un bien tout en conservant son usufruit, c’est-à-dire le droit de l’occuper ou d’en percevoir les revenus. Contrairement au viager, elle prévoit un paiement unique à la signature, sans rente mensuelle. Cette solution offre un capital immédiat, mais le vendeur ne bénéficie pas d’un complément de revenus régulier et reste responsable des charges liées au bien. Une fois la nue-propriété vendue, le bien sort définitivement du patrimoine et ne peut plus être transmis aux héritiers.
Les rentes viagères transforment un capital en revenu à vie via un contrat bancaire ou assurantiel. Elles assurent un complément de revenus régulier, mais le capital initial n’est plus disponible ni transmissible. Le montant dépend de l’âge du rentier et des taux au moment de la souscription, ce qui peut limiter les revenus si la rente est mise en place tardivement.
Si vous désirez obtenir un complément de retraite tout en conservant la possibilité de transmettre votre bien à vos héritiers, pensez au Prêt 60. Ce crédit viager hypothécaire vous permet d’emprunter un capital basé sur la valeur de votre bien immobilier et sur votre âge. Deux conditions sont à respecter : avoir plus de 60 ans et un bien immobilier valorisé à 150 000 € minimum.
Dès lors, vous pouvez emprunter entre 15 % et 60 % de la valeur de votre bien, ce qui vous permet d’améliorer votre confort de vie, comme avec la rente versée dans le cadre du viager. Mais il existe une différence notable entre le viager et le crédit viager hypothécaire. Avec ce dernier, vous restez pleinement propriétaire de votre bien et pouvez le léguer à vos héritiers.
