Arrago est le spécialiste français du prêt viager hypothécaire, un crédit garanti par un bien immobilier et destiné aux propriétaires de plus de 60 ans.
Avec le Prêt 60®, vous pouvez transformer une partie de la valeur de votre bien en liquidités, sans le vendre, sans quitter votre logement et sans mensualités.
Vous restez pleinement propriétaire ; le capital et les intérêts sont remboursés au terme du prêt.
Chaque situation est étudiée par un expert Arrago afin de vérifier que cette solution est adaptée.
Les différentes types de viager
Le viager occupé
Le viager occupé est une vente immobilière dans laquelle le vendeur (ou crédirentier) conserve le droit d’usage et d’habitation (DUH), c’est-à-dire la possibilité de rester vivre dans le logement jusqu’à son décès. L’acheteur (débirentier) verse un bouquet au moment de la signature chez le notaire, puis une rente viagère régulière.
La valeur du bien est ajustée par une décote, calculée selon l’âge du crédirentier et la durée prévue du DUH. Les charges courantes (entretien, chauffage, eau, taxe d’habitation) restent à la charge du vendeur, tandis que les gros travaux et la taxe foncière incombent à l’acheteur. La répartition exacte doit être précisée dans le contrat viager.
Le viager libre
Dans le viager libre, le vendeur quitte le logement dès la vente. L’acheteur peut alors disposer immédiatement du bien pour y vivre ou le mettre en location. Le prix de vente est généralement supérieur à celui d’un viager occupé, car aucun droit d’usage et d’habitation (DUH) n’est conservé par le vendeur.
Le vendeur n’a plus accès au logement et l’acquéreur assume l’ensemble des charges et responsabilités liées au bien. La rente viagère est plus élevée que dans le viager occupé, car elle est calculée sur la valeur totale du bien, déduction faite du bouquet versé au moment de la vente.
Pourquoi vendre en viager, avantages et inconvénients
Vendre en viager même à 70 ans, offre plusieurs avantages pour le crédirentier :
- Augmentation des revenus jusqu’au décès, grâce au bouquet et à la rente viagère,
- Sécurisation du conjoint survivant, via la rente réversible,
- Fiscalité avantageuse sur la rente selon l’âge du vendeur,
- Transfert de certaines charges au débirentier (taxe foncière, gros travaux).
Les inconvénients pour le vendeur
Les principaux inconvénients sont :
- perte de propriété du bien et impossibilité de le transmettre à ses héritiers,
- durée de vente parfois plus longue qu’une transaction classique,
- risque de non-paiement de la rente, nécessitant une clause résolutoire pour sécuriser la vente.
Les inconvénients pour l’acquéreur
Pour l’acheteur, le viager présente certains pièges du viager :
- incertitude sur la date à laquelle le bien sera libre (viager occupé),
- risque financier si le vendeur vit plus longtemps que prévu, entraînant un coût total supérieur à la valeur réelle du bien.
Comment vendre sa maison en viager : les étapes clés
- Étape 1 – Estimation du bien
Faire appel à un professionnel pour déterminer la valeur vénale du bien. L’utilisation d’experts, de simulateurs et de bases foncières permet d’obtenir une estimation fiable. - Étape 2 – Calcul du Droit d’Usage et d’Habitation (DUH)
Le DUH correspond au droit de rester dans le logement après la vente. Son calcul influence le montant du bouquet et de la rente viagère. - Étape 3 – Détermination du bouquet et de la rente viagère
La vente se décompose en deux éléments : le bouquet payé immédiatement et la rente mensuelle ou trimestrielle. La rente est indexée annuellement pour protéger le vendeur contre l’inflation. - Étape 4 – Rédaction du mandat et clauses de protection
Le mandat peut être simple, exclusif ou co-exclusif. Il inclut les clauses résolutoire, privilège du vendeur, réversion et indexation pour sécuriser juridiquement crédirentier et débirentier. - Étape 5 – Mise en vente et annonce
Rédiger une annonce complète avec photos et description détaillée du logement. Multidiffuser sur différents supports et réseaux d’acquéreurs pour maximiser les offres. - Étape 6 – Visites et réception des offres d’achat
Étudier le profil des acquéreurs, négocier bouquet et rente et répondre aux offres en tenant compte de la sécurité financière. - Étape 7 – Signature du compromis et de l’acte authentique
Le notaire vérifie les clauses et formalise l’acte. Le bouquet est versé et la rente commence, marquant le transfert de propriété.
Alternatives à la vente en viager
Vente en nue-propriété
La vente en nue-propriété consiste à céder la propriété du bien tout en conservant l’usufruit. Le vendeur peut ainsi continuer à vivre dans le logement ou le louer, tout en percevant le prix de vente intégral immédiatement. C’est une alternative intéressante car elle n’est pas soumise à l’aléa du décès, contrairement au viager.
Vente à terme
La vente à terme permet de recevoir le paiement échelonné sur plusieurs années, généralement de 5 à 12. Les paiements sont garantis, même en cas de décès du vendeur, ce qui sécurise les héritiers et évite les aléas liés au viager classique.
Prêt viager hypothécaire
Le prêt viager hypothécaire, ou Prêt 60 Arrago, est une solution innovante :
- il est encadré par la loi et ne nécessite pas de tests médicaux,
- le montant perçu peut atteindre jusqu’à 60 % de la valeur du bien selon l’âge du crédirentier,
- le propriétaire conserve la jouissance du logement,
- le remboursement ne se fait qu’au moment de la vente du bien ou de la succession, sans risque pour les héritiers.
Ce dispositif permet aux seniors de sécuriser leur trésorerie sans vendre leur logement, avec un accompagnement personnalisé par un conseiller dédié. Vous pouvez également estimer vos revenus grâce à notre simulateur rente viagère.
