Avant de découvrir comment faire un viager, il est important de préciser en quoi consiste cette opération. Le viager est une transaction immobilière particulière. Dans le cadre d’une vente en viager, le vendeur du bien immobilier reçoit un capital au moment où la vente est conclue (qu’on appelle le bouquet), puis une rente mensuelle jusqu’au jour de son décès.
Le vendeur (appelé crédirentier) utilise son bien immobilier pour obtenir un complément de revenus jusqu’à son décès grâce à la rente que lui verse l’acheteur (appelé débirentier).
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Le viager occupé est une vente immobilière dans laquelle le vendeur (ou crédirentier) conserve le droit d’usage et d’habitation (DUH), c’est-à-dire la possibilité de rester vivre dans le logement jusqu’à son décès. L’acheteur (débirentier) verse un bouquet au moment de la signature chez le notaire, puis une rente viagère régulière.
La valeur du bien est ajustée par une décote, calculée selon l’âge du crédirentier et la durée prévue du DUH. Les charges courantes (entretien, chauffage, eau, taxe d’habitation) restent à la charge du vendeur, tandis que les gros travaux et la taxe foncière incombent à l’acheteur. La répartition exacte doit être précisée dans le contrat viager.
Dans le viager libre, le vendeur quitte le logement dès la vente. L’acheteur peut alors disposer immédiatement du bien pour y vivre ou le mettre en location. Le prix de vente est généralement supérieur à celui d’un viager occupé, car aucun droit d’usage et d’habitation (DUH) n’est conservé par le vendeur.
Le vendeur n’a plus accès au logement et l’acquéreur assume l’ensemble des charges et responsabilités liées au bien. La rente viagère est plus élevée que dans le viager occupé, car elle est calculée sur la valeur totale du bien, déduction faite du bouquet versé au moment de la vente.
Vendre en viager offre plusieurs avantages pour le crédirentier :
Les principaux inconvénients sont :
Pour l’acheteur, le viager présente certains pièges du viager :
La vente en nue-propriété consiste à céder la propriété du bien tout en conservant l’usufruit. Le vendeur peut ainsi continuer à vivre dans le logement ou le louer, tout en percevant le prix de vente intégral immédiatement. C’est une alternative intéressante car elle n’est pas soumise à l’aléa du décès, contrairement au viager.
La vente à terme permet de recevoir le paiement échelonné sur plusieurs années, généralement de 5 à 12. Les paiements sont garantis, même en cas de décès du vendeur, ce qui sécurise les héritiers et évite les aléas liés au viager classique.
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