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• La donation en nue-propriété transmet la propriété du bien, le donateur conservant l'usufruit
• L'usufruitier continue d'occuper le logement ou d'en percevoir les loyers jusqu'à son décès
• Seule la valeur de la nue-propriété est soumise aux droits de donation
• Cette valeur dépend de l'âge de l'usufruitier, selon le barème de l'article 669 du Code général des impôts
• Au décès, la pleine propriété se reconstitue sans droits de succession supplémentaires sur cette opération
Donation en nue-propriété : définition et principes clés
La donation en nue-propriété est un acte juridique par lequel une personne (le donateur) fait don à une autre personne (le donataire) d’une partie d’un appartement, d’une maison, ou encore d’un immeuble.
Il s’agit d’une donation de son vivant, réalisée gratuitement jusqu’à une certaine limite de valeur. Un don en nue-propriété signifie que le donataire du bien (celui qui le reçoit) ne peut en jouir pleinement. La possibilité de jouir pleinement d’un bien correspond en effet à ce qu’on appelle l'usufruit.
Or, dans le cas d’une donation en nue-propriété, le donateur conserve cet usufruit, le plus souvent jusqu’à son décès.
La définition de la nue-propriété précise donc que le donataire est propriétaire du bien, mais qu’il ne peut y vivre, en profiter.
Lorsque le bien est loué, c'est l'usufruitier (celui qui possède l'usufruit) qui perçoit les loyers payés et non le nu-propriétaire (celui qui possède la nue-propriété).
Au moment du décès du donateur, le nu-propriétaire récupère l’usufruit. En possédant la nue-propriété et l’usufruit, il acquiert alors la pleine propriété du bien.
Fonctionnement et modalités juridiques
Comment se déroule une donation en nue-propriété ? Étapes et acteurs
Une donation en nue-propriété se déroule en plusieurs étapes :
- Après avoir déterminé la nature de la donation souhaitée, celle-ci doit être officialisée via la rédaction d’un acte notarié. L’intervention d’un notaire est en effet obligatoire dans ce type d’opération.
- Le notaire enregistre ensuite la donation auprès de l’administration fiscale et l’inscrit à la publicité foncière (en raison de la transmission de la nue-propriété).
- Enfin, les divers frais sont réglés :
- les éventuels droits de donation calculés après application des abattements.
- les frais de publicité foncière.
- Si l’acheteur relève de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), il devra déclarer la valeur du bien en nue-propriété. Cela aura pour effet de diminuer le montant qu’il devra régler au titre de l’IFI.
Le traitement de ce type de dossier est généralement effectué dans un délai de 2 à 4 semaines.
À noter : il est parfois possible d'hypothéquer un bien sous usufruit, sous conditions. Cette opération, encadrée par la loi, nécessite l’avis d’un notaire
Quels documents et formalités sont nécessaires ?
Pour réaliser la donation d’un bien en nue-propriété, le donateur et le donataire doivent tous les deux fournir différents éléments :
- Justificatif d’identité (carte nationale d’identité, passeport ou livret de famille).
- Justificatif de domicile.
- Relevé d’identité bancaire (RIB).
- Informations générales : adresse, profession et coordonnées de contact (téléphone, mail).
À cela s’ajoutent divers documents portant sur le bien concerné par la donation :
- Titre de propriété du bien concerné.
- Justificatif permettant de connaître la valeur du bien (avis de valeur établi par un agent immobilier, par exemple).
- Si le bien est loué : contrat de location ainsi que les trois dernières quittances de loyer.
- Si le bien a été loué par le passé : préavis de départ du dernier locataire et état des lieux de sortie.
Cette liste n’est toutefois pas exhaustive. Selon les caractéristiques de l’opération réalisée, d’autres éléments peuvent vous être demandés.
Fiscalité et avantages financiers
Comment est évaluée la valeur de la nue-propriété ?
Les valeurs de l’usufruit et de la nue-propriété sont déterminées grâce à un barème fiscal officiel prenant en compte l’âge de l’usufruitier (donné en année révolue).
Plus il est jeune, plus l’usufruit a une valeur importante. À l’inverse, plus il est âgé, plus la valeur de l’usufruit est faible :
- Moins de 21 ans : 90% pour l’usufruit et 10% pour la nue-propriété.
- Moins de 31 ans : 80% pour l’usufruit et 20% pour la nue-propriété.
- Moins de 41 ans : 70% pour l’usufruit et 30% pour la nue-propriété.
- Moins de 51 ans : 60% pour l’usufruit et 40% pour la nue-propriété.
- Moins de 61 ans : 50% pour l’usufruit et 50% pour la nue-propriété.
- Moins de 71 ans : 40% pour l’usufruit et 60% pour la nue-propriété.
- Moins de 81 ans : 30% pour l’usufruit et 70% pour la nue-propriété.
- Moins de 91 ans : 20% pour l’usufruit et 80% pour la nue-propriété.
- Plus de 91 ans : 10% pour l’usufruit et 90% pour la nue-propriété.
Quels abattements et réductions de droits sont possibles ?
La donation en nue-propriété permet de bénéficier de plusieurs avantages :
- À la fin de l’usufruit, le nu-propriétaire récupère le bien sans être imposé sur les revenus qui en sont issus. Seule la nue-propriété est imposée. Cet avantage fiscal s’applique à toutes les donations en nue-propriété, sauf si le donateur décède dans les trois mois qui suivent la donation.
- L’exemple de donation en nue-propriété le plus courant est celui de parents qui font un don à leur enfant. Et cette opération est particulièrement intéressante, car il existe un abattement sur les dons familiaux : chaque parent peut donner 100 000 € à chacun de ses enfants, soit 200 000 € pour un couple. Cet abattement se renouvelle par ailleurs tous les 15 ans. Pour un petit-enfant, l’abattement est de 31 865 €. Ces règles diffèrent fortement selon le lien avec le bénéficiaire, ce qui explique pourquoi des questions comme peut-on donner de l'argent à un ami relèvent d’un cadre fiscal distinct de la donation familiale.
- La donation d’une maison en nue-propriété (et donc sans usufruit) est effectuée de son vivant. Cela permet de sortir le bien de la succession et donc de diminuer la valeur de l’actif successoral. Ainsi, le montant des frais de succession à régler au moment de la transmission du patrimoine sera moins important. Ce mécanisme reste avantageux même lorsqu’on envisage une donation de son vivant après 70 ans, bien qu’il soit fiscalement plus intéressant d’anticiper davantage.
Quel est le coût de la donation au-delà de l’abattement ?
Si la donation excède le montant de l’abattement dont vous bénéficiez, les droits de succession à régler au moment du décès seront les suivants :
- pour un montant de moins de 8 072 €, le taux est de 5 %.
- pour un montant de 8 072 à 12 109 €, le taux est de 10 %.
- pour un montant de 12 109 à 15 932 €, le taux est de 15 %.
- pour un montant de 15 932 à 552 324 €, le taux est de 20 %.
- pour un montant de 552 324 à 902 838 €, le taux est de 30 %.
- pour un montant de 902 838 à 1 805 677 €, le taux est de 40 %.
- enfin, au-delà de 1 805 677 €, le taux est de 45 %.
Il est à noter qu’en cas d’imposition à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), c’est en principe à l’usufruitier de procéder au paiement.
Conseils pour une transmission sereine : quand et à qui transmettre ?
Il est conseillé d’effectuer une donation le plus tôt possible, car la valeur de la nue-propriété augmente avec l’âge (comme indiqué dans le barème présenté précédemment). Plus l’usufruitier est jeune au moment du don, moins il y aura de droits de donation à régler.
Par ailleurs, il est fiscalement plus intéressant de réaliser une donation en nue-propriété à ses héritiers, et en premier lieu à ses enfants. En effet, du fait de l’abattement sur les dons familiaux évoqué ci-dessus, il existe un réel intérêt fiscal à faire une donation à ses descendants. De plus, faire une donation en nue-propriété à ses héritiers permet de transmettre peu à peu son patrimoine, tout en conservant l’usage.
Il reste cependant possible d’envisager une donation de son vivant après 80 ans, notamment dans une logique d’optimisation successorale ou pour aider un proche, à condition de bien mesurer l’impact fiscal de cette opération.
Quelques repères avant d'engager l'opération :
• Donner tôt coûte moins cher : la valeur de la nue-propriété augmente avec l'âge de l'usufruitier
• L'acte notarié est obligatoire, avec inscription à la publicité foncière
• L'abattement de 100 000 € par parent et par enfant s'applique, renouvelable tous les 15 ans
• L'IFI reste dû par l'usufruitier, le nu-propriétaire n'ayant rien à déclarer à ce titre
• Le donateur se prive en revanche de la possibilité de vendre librement son bien
Et si vous pouviez transmettre sans vous démunir ?
La donation en nue-propriété allège les droits de succession, mais elle réduit aussi votre marge de manœuvre financière. Le prêt viager hypothécaire, encadré par la loi, offre une alternative : il permet aux propriétaires de plus de 60 ans d’emprunter jusqu’à 60 % de la valeur de leur bien, sans condition de santé, ni impact pour les héritiers.
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