Vous désirez anticiper la transmission de votre patrimoine et pensez à faire une donation ? Qu’est-ce qu’une donation en usufruit ou en nue-propriété ? Comment faire une donation ? Guide complet.
Temps de lecture : 3 minutes
Arrago est le spécialiste français du prêt viager hypothécaire, un crédit garanti par un bien immobilier et destiné aux propriétaires de plus de 60 ans.
Avec le Prêt 60®, vous pouvez transformer une partie de la valeur de votre bien en liquidités, sans le vendre, sans quitter votre logement et sans mensualités.
Vous restez pleinement propriétaire ; le capital et les intérêts sont remboursés au terme du prêt.
Chaque situation est étudiée par un expert Arrago afin de vérifier que cette solution est adaptée.
• La donation en nue-propriété transmet la propriété du bien, le donateur conservant l'usufruit
• L'usufruitier continue d'occuper le logement ou d'en percevoir les loyers jusqu'à son décès
• Seule la valeur de la nue-propriété est soumise aux droits de donation
• Cette valeur dépend de l'âge de l'usufruitier, selon le barème de l'article 669 du Code général des impôts
• Au décès, la pleine propriété se reconstitue sans droits de succession supplémentaires sur cette opération
La donation en nue-propriété est un acte juridique par lequel une personne (le donateur) fait don à une autre personne (le donataire) d’une partie d’un appartement, d’une maison, ou encore d’un immeuble.
Il s’agit d’une donation de son vivant, réalisée gratuitement jusqu’à une certaine limite de valeur. Un don en nue-propriété signifie que le donataire du bien (celui qui le reçoit) ne peut en jouir pleinement. La possibilité de jouir pleinement d’un bien correspond en effet à ce qu’on appelle l'usufruit.
Or, dans le cas d’une donation en nue-propriété, le donateur conserve cet usufruit, le plus souvent jusqu’à son décès.
La définition de la nue-propriété précise donc que le donataire est propriétaire du bien, mais qu’il ne peut y vivre, en profiter.
Lorsque le bien est loué, c'est l'usufruitier (celui qui possède l'usufruit) qui perçoit les loyers payés et non le nu-propriétaire (celui qui possède la nue-propriété).
Au moment du décès du donateur, le nu-propriétaire récupère l’usufruit. En possédant la nue-propriété et l’usufruit, il acquiert alors la pleine propriété du bien.
Une donation en nue-propriété se déroule en plusieurs étapes :
Le traitement de ce type de dossier est généralement effectué dans un délai de 2 à 4 semaines.
À noter : il est parfois possible d'hypothéquer un bien sous usufruit, sous conditions. Cette opération, encadrée par la loi, nécessite l’avis d’un notaire
Pour réaliser la donation d’un bien en nue-propriété, le donateur et le donataire doivent tous les deux fournir différents éléments :
À cela s’ajoutent divers documents portant sur le bien concerné par la donation :
Cette liste n’est toutefois pas exhaustive. Selon les caractéristiques de l’opération réalisée, d’autres éléments peuvent vous être demandés.
Les valeurs de l’usufruit et de la nue-propriété sont déterminées grâce à un barème fiscal officiel prenant en compte l’âge de l’usufruitier (donné en année révolue).
Plus il est jeune, plus l’usufruit a une valeur importante. À l’inverse, plus il est âgé, plus la valeur de l’usufruit est faible :
La donation en nue-propriété permet de bénéficier de plusieurs avantages :
Si la donation excède le montant de l’abattement dont vous bénéficiez, les droits de succession à régler au moment du décès seront les suivants :
Il est à noter qu’en cas d’imposition à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), c’est en principe à l’usufruitier de procéder au paiement.
Il est conseillé d’effectuer une donation le plus tôt possible, car la valeur de la nue-propriété augmente avec l’âge (comme indiqué dans le barème présenté précédemment). Plus l’usufruitier est jeune au moment du don, moins il y aura de droits de donation à régler.
Par ailleurs, il est fiscalement plus intéressant de réaliser une donation en nue-propriété à ses héritiers, et en premier lieu à ses enfants. En effet, du fait de l’abattement sur les dons familiaux évoqué ci-dessus, il existe un réel intérêt fiscal à faire une donation à ses descendants. De plus, faire une donation en nue-propriété à ses héritiers permet de transmettre peu à peu son patrimoine, tout en conservant l’usage.
Il reste cependant possible d’envisager une donation de son vivant après 80 ans, notamment dans une logique d’optimisation successorale ou pour aider un proche, à condition de bien mesurer l’impact fiscal de cette opération.
Quelques repères avant d'engager l'opération :
• Donner tôt coûte moins cher : la valeur de la nue-propriété augmente avec l'âge de l'usufruitier
• L'acte notarié est obligatoire, avec inscription à la publicité foncière
• L'abattement de 100 000 € par parent et par enfant s'applique, renouvelable tous les 15 ans
• L'IFI reste dû par l'usufruitier, le nu-propriétaire n'ayant rien à déclarer à ce titre
• Le donateur se prive en revanche de la possibilité de vendre librement son bien
La donation en nue-propriété allège les droits de succession, mais elle réduit aussi votre marge de manœuvre financière. Le prêt viager hypothécaire, encadré par la loi, offre une alternative : il permet aux propriétaires de plus de 60 ans d’emprunter jusqu’à 60 % de la valeur de leur bien, sans condition de santé, ni impact pour les héritiers.
Avec le Prêt 60 d’Arrago, vous restez chez vous, vous conservez la pleine propriété de votre bien, et vous récupérez des liquidités, rapidement et en toute sécurité. Une façon de préparer l’avenir et sans sacrifier votre présent.
