Vous désirez anticiper la transmission de votre patrimoine et pensez à faire une donation ? Qu’est-ce qu’une donation en usufruit ou en nue-propriété ? Comment faire une donation ? Guide complet.
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La donation en nue-propriété est un acte juridique par lequel une personne (le donateur) fait don à une autre personne (le donataire) d’une partie d’un appartement, d’une maison, ou encore d’un immeuble. Il s’agit d’un acte réalisé de son vivant, et gratuitement jusqu’à une certaine limite de valeur. Un don en nue-propriété signifie que le donataire du bien (celui qui le reçoit) ne peut en jouir pleinement. La possibilité de jouir pleinement d’un bien correspond en effet à ce qu’on appelle l'usufruit. Or, dans le cas d’une donation en nue-propriété, le donateur conserve cet usufruit, le plus souvent jusqu’à son décès.
La définition de la nue-propriété précise donc que le donataire est propriétaire du bien, mais qu’il ne peut y vivre, en profiter.
Lorsque le bien est loué, c'est l'usufruitier (celui qui possède l'usufruit) qui perçoit les loyers payés et non le nu-propriétaire (celui qui possède la nue-propriété).
Au moment du décès du donateur, le nu-propriétaire récupère l’usufruit. En possédant la nue-propriété et l’usufruit, il acquiert alors la pleine propriété du bien.
Une donation en nue-propriété se déroule en plusieurs étapes :
Le traitement de ce type de dossier est généralement effectué dans un délai de 2 à 4 semaines.
Pour réaliser la donation d’un bien en nue-propriété, le donateur et le donataire doivent tous les deux fournir différents éléments :
À cela s’ajoutent divers documents portant sur le bien concerné par la donation :
Cette liste n’est toutefois pas exhaustive. Selon les caractéristiques de l’opération réalisée, d’autres éléments peuvent vous être demandés.
Les valeurs de l’usufruit et de la nue-propriété sont déterminées grâce à un barème fiscal officiel prenant en compte l’âge de l’usufruitier (donné en année révolue).
Plus il est jeune, plus l’usufruit a une valeur importante. À l’inverse, plus il est âgé, plus la valeur de l’usufruit est faible :
La donation en nue-propriété permet de bénéficier de plusieurs avantages :
Si la donation excède le montant de l’abattement dont vous bénéficiez, les droits de succession à régler au moment du décès seront les suivants :
Il est à noter qu’en cas d’imposition à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), c’est en principe à l’usufruitier de procéder au paiement.
Il est conseillé d’effectuer une donation le plus tôt possible, car la valeur de la nue-propriété augmente avec l’âge (comme indiqué dans le barème présenté précédemment). Plus l’usufruitier est jeune au moment du don, moins il y aura de droits de donation à régler.
Par ailleurs, il est fiscalement plus intéressant de réaliser une donation en nue-propriété à ses héritiers, et en premier lieu à ses enfants. En effet, du fait de l’abattement sur les dons familiaux évoqué ci-dessus, il existe un réel intérêt fiscal à faire une donation à ses descendants. De plus, faire une donation en nue-propriété à ses héritiers permet de transmettre peu à peu son patrimoine, tout en en conservant l’usage.
La donation en nue-propriété allège les droits de succession, mais elle réduit aussi votre marge de manœuvre financière. Le prêt viager hypothécaire, encadré par la loi, offre une alternative : il permet aux propriétaires de plus de 60 ans d’emprunter jusqu’à 60 % de la valeur de leur bien, sans condition de santé, ni impact pour les héritiers.
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