Arrago est le spécialiste français du prêt viager hypothécaire, un crédit garanti par un bien immobilier et destiné aux propriétaires de plus de 60 ans.
Avec le Prêt 60®, vous pouvez transformer une partie de la valeur de votre bien en liquidités, sans le vendre, sans quitter votre logement et sans mensualités.
Vous restez pleinement propriétaire ; le capital et les intérêts sont remboursés au terme du prêt.
Chaque situation est étudiée par un expert Arrago afin de vérifier que cette solution est adaptée.
• Les intérêts sont capitalisés et non remboursés mensuellement, ce qui fait croître la dette dans le temps
• La valeur transmise aux héritiers est réduite d'autant, sans qu'ils puissent devoir plus que la valeur du bien
• Le coût global reste élevé : frais de dossier, d'expertise et de notaire s'ajoutent à un taux supérieur à celui d'un crédit classique
• Le montant empruntable ne représente qu'une fraction de la valeur du bien, de 10 à 60 % selon l'âge
• Le produit reste peu distribué en France, ce qui limite la comparaison des offres
Quels sont les inconvénients du prêt viager hypothécaire ?
Une dette qui augmente avec le temps
Dans le cadre d’un prêt viager hypothécaire, les intérêts ne sont pas remboursés mensuellement. Ils sont capitalisés et s’ajoutent progressivement au capital emprunté.Résultat : la dette augmente au fil du temps. Plus la durée du prêt est longue, plus le montant total à rembourser est élevé. Cette mécanique peut réduire la valeur restante du bien au moment de la succession. Avec le Prêt 60 d’Arrago comme avec tout prêt viager hypothécaire, la dette ne peut toutefois jamais dépasser la valeur du bien au moment du remboursement.
Combien coûte réellement un prêt viager hypothécaire ?
Prenons un capital de 100 000 € à 6,5 %, taux dans la fourchette observée en 2026.
| Durée | Dette totale | dont interêts |
|---|---|---|
5 ans | 137 009 € | 37 009 € |
10 ans | 187 714 € | 87 714 € |
15 ans | 257 184 € | 157 184 € |
20 ans | 352 365 € | 252 365 € |
La dette double autour de la onzième année. Un crédit amortissable de 100 000 € sur 15 ans au même taux coûterait 56 800 € d’intérêts, mais avec une mensualité de 871 € pendant quinze ans et il n’est en pratique pas accordé après 70 ans. C’est la contrepartie du prêt viager hypothécaire : l’absence de mensualités se paie en intérêts capitalisés.
Pour les héritiers, tout dépend de la valeur du bien au terme. Avec un bien de 300 000 € et un décès à 15 ans, il leur reste 42 816 € si le bien n’a pas pris de valeur, 117 886 € s’il a progressé de 1,5 % par an et 146 576 € à 2 % par an. Le détail des taux pratiqués est sur notre page taux du prêt viager hypothécaire.
Chez Arrago, nous avons conçu le Prêt 60, une offre de crédit 100 % dédiée aux séniors :
• De plus de 60 ans (sous réserve d'une étude d'éligibilité).
• Propriétaires d'un bien d’une valeur supérieure ou égale à 150 000 €.
En ce qui concerne notre prêt viager hypothécaire, les avis parlent d’eux-mêmes : il s’agit d’une solution sécurisée, accessible et avantageuse.
Un impact sur l’héritage
Le prêt viager hypothécaire a un effet direct sur la transmission du patrimoine immobilier.
Au décès de l’emprunteur, la dette est remboursée par la vente du bien ou par les héritiers s’ils souhaitent conserver le logement. Dans ce cas, ils doivent rembourser le capital emprunté ainsi que les intérêts accumulés.
Si les héritiers choisissent de vendre le bien, le produit de la vente sert à rembourser la dette. Le solde éventuel leur revient. Mais si la dette est proche ou supérieure à la valeur du bien, l’héritage immobilier peut être fortement réduit, voire inexistant.
Dans tous les cas, les héritiers ne remboursent jamais sur leurs propres fonds : la dette se règle sur le bien, et uniquement sur le bien. S’ils ne sont jamais tenus de rembourser une dette supérieure à la valeur du bien, c’est parce que l’établissement prêteur supporte le risque en cas de perte. Leur accord n’est pas requis pour souscrire : faut-il l’accord des héritiers pour un prêt viager hypothécaire ?
Un coût global à anticiper (frais et intérêts)
Au-delà des intérêts, le prêt viager hypothécaire implique plusieurs frais annexes :
- frais de dossier bancaire
- frais d’expertise immobilière
- frais de notaire liés à la mise en place de l’hypothèque
Ces coûts peuvent être intégrés au financement ou déduits du montant prêté, selon les établissements. Ils viennent s’ajouter au coût global du crédit et doivent être pris en compte dans l’analyse de rentabilité du projet.
Ce coût se compare à celui des alternatives. Un rachat de crédit senior allège les mensualités mais en conserve ; le prêt viager hypothécaire permet de rembourser des crédits en cours sans aucune mensualité ensuite. Les crédits hypothécaires existants doivent d’ailleurs obligatoirement être soldés avec le prêt.
Un montant empruntable limité selon le profil
Le montant que vous pouvez obtenir dépend de plusieurs critères :
- la valeur du bien immobilier
- l’âge de l’emprunteur
- la localisation du bien
- les conditions du marché immobilier
Plus l’emprunteur est âgé, plus le montant potentiel est élevé. À l’inverse, les emprunteurs plus jeunes dans la tranche senior obtiennent généralement un pourcentage plus faible de la valeur du bien. Il n’y a pas d’âge maximum : à 80 ans, la quotité accordée est supérieure à celle d’un emprunteur de 65 ans, parce que la durée prévisible du prêt est plus courte. Avec le Prêt 60 d’Arrago, le capital représente de 10 à 60 % de la valeur du bien selon l’âge, sous réserve d’étude d’éligibilité.
En pratique, le financement représente une fraction du patrimoine immobilier, ce qui peut limiter certains projets importants.
Un produit encore peu distribué et difficile à comparer
Le prêt viager hypothécaire reste une solution encore marginale sur le marché français. En 2026, trois établissements prêteurs le proposent : le CFCAL, le Crédit Municipal de Nantes et BPCE avec Reversimmo. Cette faible distribution limite naturellement la concurrence entre offres.
Cette faible distribution a deux conséquences :
- une comparaison des conditions plus complexe pour les emprunteurs
- une analyse plus difficile des taux, frais et modalités
Il est donc essentiel de prendre le temps d’étudier plusieurs propositions lorsqu’elles existent, et de bien comprendre les différences entre les offres.
Pour mieux comprendre le marché, vous pouvez consulter : quelles banque pratiquent le prêt viager hypothécaire.
Le prêt viager hypothécaire est-il une arnaque ?
Non. C'est un crédit réglementé, régi par les articles L.315-1 et suivants du Code de la consommation, dont le contrat est signé devant notaire et dont la publicité obéit à des règles précises.
Le soupçon vient du fonctionnement même du prêt, décrit plus haut : les intérêts se capitalisent, la dette réduit ce qui sera transmis, et le coût dépasse celui d'un crédit classique. Rien de dissimulé dans ces trois mécanismes, mais ils surprennent qui n'a connu que des crédits amortissables. Ils doivent être compris avant la signature, et discutés en famille.
La loi encadre l'opération sur deux points décisifs. L'article L.315-11 plafonne la dette à la valeur du bien, et non à celle de la succession : aucun autre actif successoral ne peut être mobilisé. Et les héritiers gardent la main, avec trois options : rembourser et conserver le logement, le vendre eux-mêmes et encaisser le solde, ou laisser le prêteur procéder à la vente. Rien n'est automatique.
Comment repérer une offre douteuse ?
Les abus viennent d’intermédiaires en marge du cadre légal, pas du produit. Quatre vérifications suffisent :
- L'immatriculation à l'ORIAS de votre interlocuteur, consultable gratuitement sur orias.fr
- L'identité du prêteur, qui doit être un établissement de crédit agréé, l'intermédiaire n'étant jamais le prêteur
- Le TAEG calculé par tranches de cinq ans, l'article L.315-4 interdisant d'afficher un autre taux à sa place
- Aucun versement avant la signature de l'acte notarié
Prêt viager hypothécaire, viager ou nue-propriété : quelle différence ?
Avec une vente en viager occupé, le bien est vendu : le vendeur perd la propriété et la rente dépend de sa durée de vie, au profit de l’acheteur. Avec un prêt viager hypothécaire, le bien reste la propriété de l’emprunteur et la dette est plafonnée à sa valeur. L’inconvénient du viager est la perte du bien, celui du prêt viager hypothécaire est la dette qui augmente. C’est ce qui en fait une alternative au viager.
La vente en nue-propriété est elle aussi définitive : le propriétaire conserve l’usufruit mais ne récupérera jamais la pleine propriété. Le prêt viager hypothécaire est réversible, puisqu’il peut être remboursé par anticipation à tout moment.
Peut-on rembourser un prêt viager hypothécaire par anticipation ?
Le prêt viager hypothécaire peut être remboursé avant son terme, en totalité ou en partie, à l'initiative de l'emprunteur. C'est un droit prévu à l'article L.315-16 du Code de la consommation, qui n'a pas à être motivé et que le prêteur ne peut pas refuser.
Trois règles encadrent l'opération :
- Remboursement partiel : le prêteur peut refuser une demande portant sur moins de 10 % du capital versé, seuil fixé par l'article R.315-1
- Indemnité plafonnée et dégressive : quatre mois d'intérêts jusqu'à la fin de la quatrième année, deux mois de la cinquième à la fin de la neuvième, un mois à partir de la dixième (article R.315-2)
- Aucun autre coût ne peut être mis à la charge de l'emprunteur au titre de ce remboursement
La revente du logement ou l’entrée en maison de retraite constitue un cas particulier qui entraîne la fin du prêt selon des modalités spécifiques, distinctes du remboursement anticipé classique.
Comment fonctionne le prêt viager hypothécaire ?
Le prêt viager hypothécaire est un crédit garanti par un bien immobilier dont l’emprunteur reste pleinement propriétaire.
Contrairement à une vente en viager, le logement n’est pas cédé. L’emprunteur continue d’y vivre et conserve tous ses droits de propriété.
Le parcours tient en quatre étapes : expertise du bien par un expert indépendant, offre de prêt de l’établissement prêteur avec le TAEG par période de cinq ans, signature de l’acte et inscription de l’hypothèque chez le notaire, puis versement du capital. Aucun questionnaire de santé ni assurance emprunteur n’est demandé : seul un certificat médical de facultés mentales est exigé.
Le remboursement intervient généralement au décès de l’emprunteur ou lors de la vente du bien. Il peut également être effectué de manière anticipée, selon les conditions prévues au contrat.
Ce fonctionnement en fait une solution de liquidité patrimoniale, sans mensualités.
Quelles sont les principales contraintes à connaître ?
Même si l’emprunteur reste propriétaire de son bien, plusieurs obligations doivent être respectées.
Il doit notamment :
- assurer l’entretien du logement afin de préserver sa valeur
- conserver un bien en bon état tout au long du prêt
- demander l’accord de la banque en cas de mise en location
- utiliser les fonds uniquement dans un cadre personnel
Ces conditions visent à protéger la valeur du bien mis en garantie, qui sert de base au remboursement du prêt.
Le non-respect de ces engagements peut entraîner des conséquences contractuelles, comme un remboursement anticipé exigé par l’établissement prêteur. Dans tous les autres cas, vous restez propriétaire de votre logement.
Comment limiter les risques du prêt viager hypothécaire ?
Même si le produit comporte des spécificités, certains réflexes permettent de mieux encadrer le projet.
Il est recommandé de :
- emprunter le montant nécessaire, pas le maximum possible, chaque euro emprunté générant des intérêts capitalisés
- comparer les conditions proposées par les établissements, et le TAEG à cinq, dix et quinze ans plutôt que le seul taux nominal
- analyser les frais globaux et le coût total du crédit
- anticiper l’impact sur la succession avec ses proches
- se faire accompagner par un conseiller spécialisé
Un accompagnement professionnel permet de mieux comprendre les implications du contrat et d’éviter les mauvaises surprises sur le long terme.
Plusieurs engagements accompagnent le contrat pendant toute sa durée :
• Entretenir le logement et le maintenir en bon état, sa valeur servant de base au remboursement
• Obtenir l'accord écrit de l'établissement prêteur avant toute mise en location
• N'affecter les fonds qu'à un usage personnel, l'article L.315-3 du Code de la consommation excluant les besoins professionnels
• Anticiper l'effet sur la succession et en discuter avec ses proches en amont
• Comparer les offres disponibles et se faire accompagner par un conseiller spécialisé
Arrago, l'expert du prêt viager hypothécaire
Arrago est un intermédiaire spécialisé dans le prêt viager hypothécaire (ORIAS n° 24 000 765). Les avis positifs sont nombreux : « efficace », « compétent », « de bon conseil », « à l’écoute ».
Nos conseillers vous proposent un accompagnement de A à Z et vous aident dans vos démarches, de la constitution du dossier à la signature du contrat. Nous vous conseillons également d'utiliser notre simulateur de prêt viager hypothécaire afin d'obtenir une première évaluation du prêt disponible.
Avec des conditions flexibles et un remboursement sans mensualités, le Prêt 60 Arrago est spécialement conçu pour les séniors. Il vous permet d’obtenir un prêt viager hypothécaire :
- Sans tests médicaux (seul un certificat médical de facultés mentales est demandé).
- Sans conditions de revenus strictes (les situations de surendettements sont étudiées au cas par cas).
- Avec ou sans crédits en cours (les crédits hypothécaires devront obligatoirement être remboursés avec le Prêt 60).
- Sans assurance emprunteur.
