Comprendre le viager occupé : guide complet

Quels sont les avantages du viager occupé ?

Pour le vendeur

• Le vendeur peut rester vivre au sein de son domicile jusqu’à son décès grâce au droit d’usage et d’habitation (DUH). Il perçoit alors un complément de revenus à vie sans avoir à changer quoi que ce soit dans son quotidien. C’est un avantage indéniable, car la grande majorité des personnes âgées souhaite rester vivre à domicile le plus longtemps possible.
• Dans le cas d’une vente en viager occupé, certaines charges sont transférées à l’acquéreur, notamment la taxe foncière, l’assurance, les travaux importants, ou encore honoraires du syndic s’il s’agit d’une copropriété. Cela allège donc le poids des dépenses qui pèsent sur le vendeur.
• La rente est réversible au conjoint survivant dans son intégralité. Cela permet donc de le protéger jusqu’à son propre décès.
• Vendre en viager occupé constitue une opération fiscalement intéressante. En effet, la donation du bouquet fait l’objet d’une exonération de frais de succession, et la rente bénéficie quant à elle d’un abattement de 70 % à partir de 70 ans.
• La rente est revalorisée annuellement afin que le vendeur conserve toujours son pouvoir d’achat, même en cas d’inflation.

Pour l’acheteur

• L’acheteur peut revendre le viager à tout moment s’il le désire, en cas de difficultés de paiement de la rente, par exemple.
• Le vendeur du bien doit continuer à assumer l’entretien du logement et le paiement de la taxe d’habitation, réduisant ainsi les dépenses à la charge de l’acquéreur.
• Il s’agit d’un investissement immobilier sécurisé : à la différence d’un investissement locatif standard, l’acquéreur sait que l’occupant (le crédirentier) prendra soin du logement.
• Si l’acheteur relève de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), il devra déclarer la valeur du bien en nue-propriété. Cela aura pour effet de diminuer le montant qu’il devra régler au titre de l’IFI.

Des frais d’acquisition réduits par rapport à une vente classique 

Acheter en viager occupé permet d’acquérir un bien à un prix inférieur à ceux pratiqués pour un achat immobilier standard. En effet, du fait de l’occupation du bien par le vendeur, celui-ci subit une décote d’occupation. Cette décote dépend de l’âge du ou des vendeurs, de leur sexe, et de la valeur du bien.

De plus, le paiement du bien est échelonné dans le temps (le viager incluant le versement d’un bouquet puis d’une rente mensuelle). Cela permet d’investir dans l'immobilier sans avoir à souscrire un crédit. Ainsi, l’acheteur n’a pas de frais bancaires à régler.

La vente en viager occupé : Comment ça se passe ?

La vente d’un bien en viager occupé se déroule en plusieurs phases. Les étapes clés sont les suivantes :

• Le bien destiné à la vente doit d’abord être estimé par un expert.
• Vient ensuite le choix du type de viager (celui-ci pouvant être libre ou occupé).
• Les conditions de la vente sont négociées entre les parties (notamment le montant du bouquet et de la rente, mais également le partage des charges ou l’inclusion de certaines clauses spécifiques).
• Un avant-contrat reprenant les modalités de la transaction est généralement établi. Ce document n’est pas obligatoire, mais recommandé. En effet, il permet de sécuriser l’accord conclu entre les parties, incluant même parfois le versement d’un acompte.
• Signature de l’acte de vente chez le notaire.
• Versement du bouquet au moment de la signature.
• Versement périodique de la rente.
• Le viager prend fin lorsque le vendeur décède. Le droit d’usage et d’habitation (DUH) prend fin également, et l’acquéreur peut disposer du bien comme il le souhaite (l’habiter, le louer, le revendre).

Lors d’une telle vente, il est recommandé aux vendeurs de faire appel à un expert viager. Il s’agit en effet d’une transaction pouvant être relativement complexe, et être accompagné par un spécialiste à chaque étape permet d’en appréhender tous les aspects et de faire les bons choix.

Quels sont les risques et limites du viager occupé ?

Outre les avantages d’une vente en viager occupé, il est important de noter qu’il existe également certains risques et limites, à la fois pour le vendeur et pour l’acheteur.

Pour le vendeur :

• La rente perçue dans le cas d’une vente en viager occupé est inférieure à celle d’un viager libre.
• Si l’acheteur ne parvient plus à payer la rente mensuelle du viager, le vendeur devra s’engager dans de longues procédures judiciaires pour pouvoir récupérer son bien.
• Si le décès du vendeur intervient dans un court délai après la vente, celui-ci aura vendu son bien à un prix très inférieur à sa valeur réelle.

Pour l’acheteur :

• Il n’a aucune idée, lors de l’achat en viager occupé, de la date à laquelle il pourra disposer librement du bien.
• Si le vendeur décède à un âge très avancé, le coût du bien peut finalement être beaucoup plus élevé que le prix du marché.
• Si l’acheteur décède avant le vendeur, le paiement des rentes va être transmis à ses héritiers.

Comment calculer la valeur d’un bien en viager occupé ?

Le calcul de la valeur d’une maison ou d’un appartement vendu en viager occupé est une combinaison de plusieurs paramètres :

• La valeur réelle du bien (aussi appelée valeur vénale) dont on déduit le droit d’usage et d’habitation (DUH), étant donné que le vendeur continue de vivre au sein de son logement. On obtient alors ce qu’on appelle la valeur occupée du bien.
• Le montant du bouquet ainsi que celui de la rente mensuelle du viager.
• L’espérance de vie des vendeurs (estimée elle-même sur la base de leur sexe et de leur âge).

La détermination des éléments ci-dessus est réalisée à l’aide du « barème DAUBRY ». Il s’agit d’un barème utilisé à l’échelle nationale pour le calcul des opérations de viager.

Prêt 60 : Une solution alternative pour le viager occupé

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