Arrago est le spécialiste français du prêt viager hypothécaire, un crédit garanti par un bien immobilier et destiné aux propriétaires de plus de 60 ans.
Avec le Prêt 60®, vous pouvez transformer une partie de la valeur de votre bien en liquidités, sans le vendre, sans quitter votre logement et sans mensualités.
Vous restez pleinement propriétaire ; le capital et les intérêts sont remboursés au terme du prêt.
Chaque situation est étudiée par un expert Arrago afin de vérifier que cette solution est adaptée.
Viager occupé : une définition simple et claire
La définition du viager est simple, il s'agit d'une transaction immobilière spécifique. Ce qui la différencie d’une vente standard est le mode de paiement. En effet, l’acheteur règle une partie du prix lors de la conclusion de la vente (qu’on appelle le bouquet), puis une rente mensuelle au vendeur jusqu’au décès de ce dernier.
Le viager peut prendre deux formes distinctes : libre ou occupé. Dans le cas du viager libre, le vendeur (appelé crédirentier) quitte le logement au moment où la vente est conclue, pour aller vivre en EHPAD par exemple. À l’inverse, on parle de viager occupé lorsque le crédirentier continue d’occuper le logement jusqu’à son décès. Dans ce cas, l’acheteur (appelé débirentier), ne peut jouir du bien immobilier qu’après le décès du vendeur.
Quels sont les avantages du viager occupé ?
Pour le vendeur
- Rester chez soi en toute sérénité : vous continuez à vivre dans votre logement, dans vos habitudes et votre cadre de vie.
- Complément de revenu à vie : bouquet et rente viagère assurent un revenu régulier, sécurisé et revalorisé chaque année.
- Transfert de certaines charges : gros travaux, taxe foncière et assurance sont à la charge de l’acquéreur, réduisant vos dépenses.
- Protection du conjoint : la rente est réversible intégralement au conjoint survivant.
- Avantages fiscaux : le bouquet est exonéré de droits de succession et la rente bénéficie d’un abattement fiscal.
- Sécurité et accompagnement : Vendre en viager vous permet de bénéficier d’un cadre légal sécurisé et d’un suivi professionnel à chaque étape de la transaction.
Pour l’acheteur
- Prix réduit : le bien est acquis avec une décote liée à l’occupation du vendeur, généralement entre 20 % et 60 %.
- Paiement échelonné : le prix se règle sous forme de bouquet initial puis de rente mensuelle, sans crédit bancaire nécessaire.
- Investissement sécurisé : le vendeur occupant entretient le logement, ce qui protège la valeur du bien.
- Frais d’acquisition réduits : les frais de notaire sont calculés sur la valeur occupée, moins élevée que la valeur marchande.
- Optimisation fiscale : la valeur déclarée au titre de l’IFI correspond à la nue-propriété, réduisant l’impôt éventuel.
Des frais d’acquisition réduits par rapport à une vente classique
Acheter en viager occupé permet d’acquérir un bien à un prix inférieur à ceux pratiqués pour un achat immobilier standard. En effet, du fait de l’occupation du bien par le vendeur, celui-ci subit une décote d’occupation. Cette décote dépend de l’âge du ou des vendeurs, de leur sexe, et de la valeur du bien.
De plus, le paiement du bien est échelonné dans le temps (le viager incluant le versement d’un bouquet puis d’une rente mensuelle). Cela permet d’investir dans l'immobilier sans avoir à souscrire un crédit. Ainsi, l’acheteur n’a pas de frais bancaires à régler.
La vente en viager occupé : Comment ça se passe ?
La vente d’un bien en viager occupé se déroule en plusieurs phases. Les étapes clés sont les suivantes :
- Le bien destiné à la vente doit d’abord être estimé par un expert.
- Vient ensuite le choix du type de viager (celui-ci pouvant être libre ou occupé).
- Les conditions de la vente sont négociées entre les parties (notamment le montant du bouquet et de la rente, mais également le partage des charges ou l’inclusion de certaines clauses spécifiques).
- Un avant-contrat reprenant les modalités de la transaction est généralement établi. Ce document n’est pas obligatoire, mais recommandé. En effet, il permet de sécuriser l’accord conclu entre les parties, incluant même parfois le versement d’un acompte.
- Signature de l’acte de vente chez le notaire.
- Versement du bouquet au moment de la signature.
- Versement périodique de la rente.
- Le viager prend fin lorsque le vendeur décède. Le droit d’usage et d’habitation (DUH) prend fin également, et l’acquéreur peut disposer du bien comme il le souhaite (l’habiter, le louer, le revendre).
Lors d’une telle vente, il est recommandé aux vendeurs de faire appel à un expert viager. Il s’agit en effet d’une transaction pouvant être relativement complexe, et être accompagné par un spécialiste à chaque étape permet d’en appréhender tous les aspects, notamment les implications juridiques liées au viager pour déshériter, et de faire les bons choix.
Quels sont les risques et limites du viager occupé ?
Outre les avantages d’une vente en viager occupé, il est important de noter qu’il existe également certains risques et limites, à la fois pour le vendeur et pour l’acheteur. Ces éléments font partie des pièges du viager qu’il convient de bien comprendre avant de s’engager dans ce type de transaction.
Pour le vendeur :
- Rente plus faible qu’en viager libre : le droit de rester dans le logement diminue le montant de la rente.
- Risque lié à la solvabilité de l’acheteur : si l’acquéreur ne paie plus la rente, des démarches judiciaires longues peuvent être nécessaires pour récupérer le bien.
- Aléa du temps : si le décès survient peu de temps après la vente, le vendeur aura vendu en dessous de la valeur réelle du logement.
Pour l’acheteur :
- Date de jouissance incertaine : il est impossible de savoir à l’avance quand le logement sera libre.
- Risque financier à long terme : si le vendeur vit très longtemps, le coût total de l’achat (rente + bouquet) peut dépasser le prix du marché.
- Transmission du paiement des rentes : en cas de décès de l’acheteur avant le vendeur, les héritiers doivent continuer à verser la rente.
Comment calculer la valeur d’un bien en viager occupé ?
Le calcul de la valeur d’une maison ou d’un appartement vendu en viager occupé est une combinaison de plusieurs paramètres :
- La valeur réelle du bien (aussi appelée valeur vénale) dont on déduit le droit d’usage et d’habitation (DUH), étant donné que le vendeur continue de vivre au sein de son logement. On obtient alors ce qu’on appelle la valeur occupée du bien.
- Le montant du bouquet ainsi que celui de la rente mensuelle du viager.
- L’espérance de vie des vendeurs (estimée elle-même sur la base de leur sexe et de leur âge).
La détermination des éléments ci-dessus est réalisée à l’aide du « barème DAUBRY ». Il s’agit d’un barème utilisé à l’échelle nationale pour le calcul des opérations de viager.
Prenons le cas de Madame Dupont, 75 ans, qui souhaite vendre sa maison en viager occupé.
- Valeur vénale du bien : 300 000 €
- Calcul du DUH : 40 % de la valeur vénale → 300 000 € × 40 % = 120 000 €
- Valeur occupée : 300 000 € – 120 000 € = 180 000 €
- Bouquet (versement initial) : 30 % → 180 000 € × 30 % = 54 000 €
- Rente viagère annuelle (reste à payer sur 12 ans d’espérance de vie) : 126 000 € ÷ 12 ≈ 10 500 €/an, soit environ 875 €/mois
Grâce à cette répartition, Madame Dupont reçoit un capital immédiat et un revenu complémentaire sécurisé à vie, tout en restant dans son logement, et l’acquéreur investit sur le long terme avec un prix réduit par rapport à la valeur du marché.
Pour refaire ce calcul avec vos propres données, utilisez notre simulateur calcul rente viagère.
Prêt 60 : Une solution alternative pour le viager occupé
Vendre en viager occupé n’est pas la seule option pour percevoir des revenus tout en restant chez soi. Avec le Prêt 60 d’Arrago, vous pouvez transformer une partie de la valeur de votre bien en trésorerie, sans vendre et sans quitter votre domicile. Ce prêt viager hypothécaire, encadré par la loi, s’adresse aux seniors de plus de 60 ans, sans condition de santé. Il vous permet de rester pleinement propriétaire, sans impacter vos héritiers, tout en bénéficiant d’un accompagnement personnalisé avec un conseiller Arrago à chaque étape. Une solution simple, sécurisée et rapide pour financer vos projets en toute sérénité.
