Arrago est le spécialiste français du prêt viager hypothécaire, un crédit garanti par un bien immobilier et destiné aux propriétaires de plus de 60 ans.
Avec le Prêt 60®, vous pouvez transformer une partie de la valeur de votre bien en liquidités, sans le vendre, sans quitter votre logement et sans mensualités.
Vous restez pleinement propriétaire ; le capital et les intérêts sont remboursés au terme du prêt.
Chaque situation est étudiée par un expert Arrago afin de vérifier que cette solution est adaptée.
Qu'est-ce que la vente en viager libre ?
Définition du viager libre
Tout d’abord, la vente en viager est une transaction immobilière qui présente plusieurs particularités. La première concerne le mode de règlement du bien. En effet, dans le cadre de cette opération, l’acquéreur verse une somme au vendeur lors de la conclusion de la vente, puis une rente périodique ensuite, jusqu’au décès de ce dernier.
L’acquéreur est ce qu’on appelle le débirentier, tandis que le vendeur est le crédirentier. La seconde particularité concerne le lieu de résidence du vendeur après la vente. Le viager peut en effet être libre ou occupé.
Qu’est-ce qu’une vente en viager libre (ou viager non occupé) ? Dans ce type de transaction, l’acheteur peut disposer librement du logement dès la conclusion de la vente, car le vendeur quitte le logement. Cela se produit lorsque ce dernier part vivre en EHPAD, par exemple.
Différences entre viager libre et viager occupé
À l’inverse du viager libre, dans le cas d’un viager occupé, le vendeur conserve le droit de rester vivre au sein de son logement jusqu’à son décès. C’est ce qu’on appelle le DUH (Droit d’Usage et d’Habitation). C’est donc au moment du décès du vendeur que l’acheteur pourra jouir du bien comme il le souhaite (l’occuper, le louer, le revendre). Il s’agit de la forme de viager la plus répandue en France.
Quels sont les avantages du viager libre ?
Pour l’acquéreur
On comprend alors aisément pourquoi acheter en viager libre est intéressant :
- Pleine propriété immédiate : L’acquéreur peut habiter, louer ou revendre le bien dès la signature de l’acte.
- Investissement sans crédit : Acheter en viager libre permet de disposer d’un paiement échelonné (bouquet + rente) sans souscrire de prêt bancaire et donc sans intérêts.
- Sécurité de l’investissement : Contrairement à un achat locatif classique, le logement est pris en charge par le vendeur jusqu’au départ, réduisant les risques liés à l’occupation ou à l’entretien.
- Possibilité de revente : L’acheteur peut revendre le viager libre à tout moment, offrant une flexibilité financière supplémentaire.
- Avantage fiscal : L’acquéreur peut parfois déclarer la valeur en nue-propriété pour réduire son IFI.
Pour le vendeur
Le viager libre est également avantageux pour le vendeur.
- Revenu immédiat et rente garantie : Le vendeur perçoit un bouquet au moment de la vente, puis une rente mensuelle à vie. La rente est généralement plus élevée que pour un viager occupé, car le logement est libre dès la signature.
- Transfert des charges et responsabilités : L’acheteur reprend la taxe foncière, les gros travaux et l’entretien, ce qui libère complètement le vendeur de ces dépenses.
- Fiscalité avantageuse : Le bouquet peut bénéficier d’une exonération partielle ou totale, et la rente est souvent soumise à un abattement fiscal, selon l’âge du vendeur.
- Protection du conjoint et des héritiers : La rente peut être réversible au conjoint survivant et permet de préparer sa succession via des donations ou le bouquet.
- Prix de vente plus élevé : Comme le vendeur libère immédiatement le bien, la transaction ne subit aucune décote liée à l’occupation. Le prix total et la rente sont donc plus avantageux.
- Simplicité et sécurité : La vente est enregistrée par acte authentique chez le notaire, sécurisant les engagements et assurant le paiement des rentes.
Mais avant de s'engager, il est important de se demander quels sont les pièges du viager, car ce type de transaction comporte aussi des risques qu'il faut connaître pour sécuriser son projet
Comment fonctionne la vente en viager libre ?
La vente d’un bien en viager est un processus qui se déroule en plusieurs étapes :
- Définir votre projet et vos objectifs
Avant toute démarche, il est essentiel de clarifier vos motivations : souhaitez-vous continuer à vivre dans le logement ? S’agit-il de votre résidence principale ou secondaire ? Quel est le montant dont vous avez besoin immédiatement et quel revenu mensuel vous semble confortable ? Ces éléments vous aideront à déterminer si un viager libre ou occupé est le plus adapté à votre situation. - Estimation du bien par un expert
Comme pour une vente classique, le logement doit être estimé par un professionnel immobilier. Pour un viager, il est recommandé de faire appel à un expert viager, qui prendra en compte non seulement la valeur du bien, mais aussi le calcul du bouquet et de la rente, et les éventuelles implications fiscales et successorales. - Calcul du bouquet et de la rente
Le montant du bouquet représente généralement entre 20 % et 40 % de la valeur du bien, mais cette proportion peut être ajustée selon vos besoins : vous pouvez privilégier un bouquet élevé pour obtenir un capital immédiat important ou une rente plus élevée pour un revenu mensuel garanti à vie. Le calcul de la rente intègre plusieurs facteurs, comme le sexe, l’âge et l’espérance de vie du vendeur. Pour vous aider, vous pouvez utiliser notre simulation viager gratuite et sans engagement - Mandat de vente et diffusion de l’annonce
Une fois le bien estimé et le bouquet déterminé, un mandat de vente est signé avec le professionnel immobilier. L’annonce, clairement indiquée comme étant une vente en viager libre, est ensuite diffusée pour trouver des acquéreurs sérieux. Cette étape peut inclure plusieurs offres et une phase de négociation pour déterminer la meilleure combinaison bouquet/rente. - Sécurisation juridique de la transaction
Après acceptation d’une offre, la vente est officialisée chez un notaire via un acte authentique, qui inclut toutes les clauses nécessaires pour protéger le vendeur et l’acheteur. Selon les situations, des clauses spécifiques peuvent être ajoutées pour garantir le respect des engagements, comme un privilège du vendeur ou des protections contre un défaut de paiement de la rente. - Versement du bouquet et de la rente
Le bouquet est versé au moment de la signature, et la rente est ensuite versée périodiquement. Cette organisation assure un revenu complémentaire sécurisé pour le vendeur, tout en permettant à l’acheteur de disposer immédiatement du bien.
Vente en viager libre : existe-t-il un âge minimum et un âge limite ?
Vendre en viager libre (ou occupé) est possible à tout âge. Toutefois, il est recommandé d'effectuer ce type d’opération à partir de 70 ans, et cela, pour deux raisons :
- Avant 70 ans, le prix de vente est relativement faible.
- À partir de 70 ans, la fiscalité des rentes devient plus avantageuse.
Il n’existe pas non plus d’âge maximum pour vendre son appartement ou sa maison en viager libre. Cependant, deux points doivent être pris en considération avant d’envisager une transaction à un âge très avancé :
- Vous devez être en pleine possession de vos moyens pour réaliser une telle transaction. À partir d’un certain âge, 85 ans le plus souvent, les notaires demandent un certificat d’aptitude au vendeur. Cela permet de sécuriser la vente et de s’assurer qu’elle ne sera pas remise en cause a posteriori pour abus de faiblesse.
- Il vaut mieux privilégier un viager sans rente ou un bouquet élevé, surtout après 90 ans, pour vous protéger en cas de décès prématuré. En effet, plus l’âge du vendeur est élevé, plus son espérance de vie est courte, ce qui a pour effet d’augmenter le montant de la rente. Le risque de perte financière est alors élevé si le vendeur décède avant l’espérance de vie calculée.
L’âge idéal pour une vente en viager libre se situe généralement entre 75 ans et 85 ans, même si cela dépend de la situation de chacun. En France, la moyenne d’âge des vendeurs est de 78 ans, elle se situe donc dans cette fourchette.
Vente en viager libre : quel est le profil des acquéreurs ?
Les profils qui souhaitent acheter un viager en maison ou un appartement sont souvent des primo-accédants exclus du circuit bancaire traditionnel : travailleurs indépendants, freelances, mandataires, ou encore professions libérales. Il s’agit donc des travailleurs n’ayant pas de CDI, et qui n’ont donc pas le « bon » profil pour les banques. Un achat en viager libre leur permet alors de devenir propriétaire d’un logement qu’ils peuvent habiter tout de suite, sans avoir besoin de souscrire un prêt.
Les acquéreurs qui souhaitent acheter une maison en viager libre pas cher se dirigeront en revanche peut-être plus vers un achat en viager occupé, puisque la valeur du bien subit une décote du fait de l’occupation par le vendeur. Il en va de même pour les acquéreurs ayant un projet urgent d’achat de maison en viager libre, puisque ce type de vente est moins répandu que le viager occupé.
Une alternative à la vente en viager libre : le prêt viager hypothécaire d’Arrago
La vente en viager libre peut répondre à certains besoins : compléter sa retraite, transmettre différemment, ou se désengager de la gestion d’un bien. Mais si vous souhaitez conserver la pleine propriété de votre logement tout en percevant une somme d’argent, il existe une autre option : le prêt viager hypothécaire.
Proposé par Arrago, le Prêt 60 est un prêt à la consommation encadré par la loi, garanti par une hypothèque sur votre bien immobilier. Il s’adresse aux personnes de plus de 60 ans, sans condition de santé ni examen médical, et permet de recevoir immédiatement entre 10 % et 60 % de la valeur du bien, selon votre profil et les caractéristiques du logement.
Contrairement à la vente en viager, vous restez pleinement propriétaire, sans avoir à quitter votre logement. Et surtout : aucun remboursement n’est exigé de votre vivant, et vos héritiers ne sont jamais redevables au-delà de la valeur du bien. Une solution sécurisée et humaine, pensée pour donner de l’air sans renoncer à l’essentiel.
