Vous pensez à vendre votre bien sans y rester vivre ? Le viager libre permet de céder un logement tout en percevant une rente, tout en libérant les lieux dès la vente. Découvrez dans ce guide tout ce qu’il faut savoir pour vendre en viager libre en toute sérénité.
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Quelle est la définition du viager libre ? Tout d’abord, la vente en viager est une transaction immobilière qui présente plusieurs particularités. La première concerne le mode de règlement du bien. En effet, dans le cadre de cette opération, l’acquéreur verse une somme au vendeur lors de la conclusion de la vente, puis une rente périodique ensuite, jusqu’au décès de ce dernier.
L’acquéreur est ce qu’on appelle le débirentier, tandis que le vendeur est le crédirentier. La seconde particularité concerne le lieu de résidence du vendeur après la vente. Le viager peut en effet être libre ou occupé.
Qu’est-ce qu’une vente en viager libre (ou viager non occupé) ? Dans ce type de transaction, l’acheteur peut disposer librement du logement dès la conclusion de la vente, car le vendeur quitte le logement. Cela se produit lorsque ce dernier part vivre en EHPAD, par exemple.
À l’inverse du viager libre, dans le cas d’un viager occupé, le vendeur conserve le droit de rester vivre au sein de son logement jusqu’à son décès. C’est ce qu’on appelle le DUH (Droit d’Usage et d’Habitation). C’est donc au moment du décès du vendeur que l’acheteur pourra jouir du bien comme il le souhaite (l’occuper, le louer, le revendre). Il s’agit de la forme de viager la plus répandue en France.
On comprend alors aisément pourquoi acheter en viager libre est intéressant : dans ce cas, l’acheteur acquiert la pleine-propriété du bien immédiatement, et peut donc en disposer comme il le souhaite.
Lors d’une vente en viager occupé, l’acquéreur doit attendre le décès du vendeur, tout en réglant la rente périodique. De plus, il ne peut connaître à l’avance la date à laquelle il pourra profiter du bien, et fait donc face à un aléa important.
Le viager libre est également avantageux pour le vendeur. Compte tenu du fait qu’il libère immédiatement le logement, le prix de vente est plus intéressant que pour un viager occupé, tout comme le montant de la rente qui est plus élevé.
De plus, les dépenses liées au bien sont transférées à l’acheteur : travaux de rénovation, taxe foncière, etc.
La vente d’un bien en viager est un processus qui se déroule en plusieurs étapes :
Vendre en viager libre (ou occupé) est possible à tout âge. Toutefois, il est recommandé d'effectuer ce type d’opération à partir de 70 ans, et cela, pour deux raisons :
Il n’existe pas non plus d’âge maximum pour vendre son appartement ou sa maison en viager libre. Cependant, deux points doivent être pris en considération avant d’envisager une transaction à un âge très avancé :
L’âge idéal pour une vente en viager libre se situe généralement entre 75 ans et 85 ans, même si cela dépend de la situation de chacun. En France, la moyenne d’âge des vendeurs est de 78 ans, elle se situe donc dans cette fourchette.
Les profils qui souhaitent acheter une maison ou un appartement en viager libre sont souvent des primo-accédants exclus du circuit bancaire traditionnel : travailleurs indépendants, freelances, mandataires, ou encore professions libérales. Il s’agit donc des travailleurs n’ayant pas de CDI, et qui n’ont donc pas le « bon » profil pour les banques. Un achat en viager libre leur permet alors de devenir propriétaire d’un logement qu’ils peuvent habiter tout de suite, sans avoir besoin de souscrire un prêt.
Les acquéreurs qui souhaitent acheter une maison en viager libre pas cher se dirigeront en revanche peut-être plus vers un achat en viager occupé, puisque la valeur du bien subit une décote du fait de l’occupation par le vendeur. Il en va de même pour les acquéreurs ayant un projet urgent d’achat de maison en viager libre, puisque ce type de vente est moins répandu que le viager occupé.
La vente en viager libre peut répondre à certains besoins : compléter sa retraite, transmettre différemment, ou se désengager de la gestion d’un bien. Mais si vous souhaitez conserver la pleine propriété de votre logement tout en percevant une somme d’argent, il existe une autre option : le prêt viager hypothécaire.
Proposé par Arrago, le Prêt 60 est un prêt à la consommation encadré par la loi, garanti par une hypothèque sur votre bien immobilier. Il s’adresse aux personnes de plus de 60 ans, sans condition de santé ni examen médical, et permet de recevoir immédiatement entre 15 % et 60 % de la valeur du bien, selon votre profil et les caractéristiques du logement.
Contrairement à la vente en viager, vous restez pleinement propriétaire, sans avoir à quitter votre logement. Et surtout : aucun remboursement n’est exigé de votre vivant, et vos héritiers ne sont jamais redevables au-delà de la valeur du bien. Une solution sécurisée et humaine, pensée pour donner de l’air sans renoncer à l’essentiel.
