Arrago est le spécialiste français du prêt viager hypothécaire, un crédit garanti par un bien immobilier et destiné aux propriétaires de plus de 60 ans.
Avec le Prêt 60®, vous pouvez transformer une partie de la valeur de votre bien en liquidités, sans le vendre, sans quitter votre logement et sans mensualités.
Vous restez pleinement propriétaire ; le capital et les intérêts sont remboursés au terme du prêt.
Chaque situation est étudiée par un expert Arrago afin de vérifier que cette solution est adaptée.
• Hypothéquer son logement permet de financer un séjour en EHPAD sans le vendre
• Le prêt hypothécaire classique suppose des mensualités et une capacité de remboursement établie
• Le prêt viager hypothécaire n'appelle aucune mensualité, la dette étant soldée à la vente du bien ou au décès
• Le montant dépend de la valeur du bien et de l'âge de l'emprunteur, non de ses revenus
• Le logement peut rester loué pendant le prêt, avec l'accord de l'établissement prêteur
Combien coûte un EHPAD et pourquoi la pension ne suffit pas ?
Le coût d’un EHPAD se situe le plus souvent entre 2 000 et 3 500 € par mois, davantage en région parisienne ou dans un établissement privé commercial. Face à cela, la pension moyenne d’un retraité tourne autour de 1 500 € nets. Même après déduction des aides, le reste à charge dépasse fréquemment 1 000 € par mois, soit plus de 12 000 € par an, pendant une durée de séjour qui atteint souvent deux à trois ans et parfois bien plus.
Trois leviers existent pour combler cet écart :
- les aides publiques (APA, ASH, réduction d’impôt pour frais de dépendance), qui réduisent la facture sans la couvrir
- la solidarité familiale, avec l’obligation alimentaire des enfants prévue à l’article 205 du Code civil
- le patrimoine immobilier, qui est l’actif principal de la plupart des retraités
Le prêt viager hypothécaire s’inscrit dans le troisième levier : il transforme une partie de la valeur du logement en capital, sans le vendre.
Montants disponibles et critères
Le montant d’un prêt viager hypothécaire dépend principalement de la valeur du bien, de l’âge de l’emprunteur et parfois du sexe pour l’espérance de vie. Les organismes spécialisés peuvent accorder entre 10% et 60% de la valeur du bien, selon la formule choisie. La somme est généralement versée dans les 48 heures suivant la signature de l’acte devant le notaire, après déduction des frais liés au dossier, à l’expertise et à la garantie hypothécaire. Le bien peut être une résidence principale, secondaire ou locative, à condition de souscrire une assurance habitation.
Pourquoi ne pas vendre sa maison pour payer l’EHPAD ?
Vendre sa maison pour financer la maison de retraite paraît logique, mais présente trois inconvénients :
- le délai : une vente prend plusieurs mois alors que l’entrée en établissement se décide souvent en quelques semaines
- la décote : vendre dans l’urgence conduit presque toujours à accepter un prix inférieur au marché
- l’irréversibilité : une fois vendu, le bien ne revient ni au senior en cas de retour à domicile, ni aux héritiers
Avantages du prêt hypothécaire pour financer l’EHPAD
- Conservation du bien : L’emprunteur reste propriétaire, contrairement à une vente ou un viager classique.
- Flexibilité financière : Les fonds peuvent être utilisés librement pour couvrir les frais d’hébergement, les soins ou adapter le logement.
- Remboursement facilité : Louer le bien permet de générer des revenus complémentaires pour rembourser le prêt.
- Sécurité pour la famille : Les héritiers ne sont jamais responsables de la dette au-delà de la valeur du bien.
Le prêt viager hypothécaire ajoute une couche supplémentaire de sécurité : aucun remboursement mensuel n’est requis, et le capital et les intérêts sont réglés lors de la vente ou du décès. Cette solution est idéale pour les seniors souhaitant conserver leur logement tout en finançant leur séjour en EHPAD.
De plus, elle peut compléter d'autres sources de revenus et soutenir une augmentation des retraites offrant ainsi une meilleure stabilité financière tout en maintenant le niveau de vie du senior.
Exemple : financer quinze ans de reste à charge avec un prêt viager hypothécaire
Madame R., 82 ans, veuve, entre en EHPAD à 2 800 € par mois. Sa pension est de 1 600 €, l’APA couvre 300 €. Son reste à charge est de 900 € par mois, soit 10 800 € par an.
Sa maison est estimée à 350 000 €. À son âge, la quotité retenue est d’environ 50 % : le prêt viager hypothécaire lui permet d’obtenir 175 000 € bruts, soit environ 163 000 € nets après frais. Ce capital couvre quinze ans de reste à charge, sans aucune mensualité. La dette, intérêts compris, sera réglée au décès par la vente du bien ou par ses enfants s’ils souhaitent le garder, et ne pourra jamais dépasser la valeur du logement.
Pour connaître le montant accessible dans votre situation, consultez notre page sur le [prêt viager hypothécaire] et son simulateur.
Financer l’EHPAD d’un parent âgé : comment faire ?
Ce sont souvent les enfants qui organisent le financement de l’EHPAD d’un parent. Deux points à connaître :
- le prêt viager hypothécaire est souscrit au nom du parent, propriétaire du bien, qui doit être en capacité de consentir. S’il ne l’est plus, une habilitation familiale ou une mesure de protection (curatelle, tutelle) permet à un proche d’agir pour lui, avec l’autorisation du juge pour un acte de cette nature
- mobiliser le patrimoine du parent évite de solliciter l’obligation alimentaire des enfants, qui ne joue que si les ressources du parent sont insuffisantes. Le [calcul de la participation des descendants aux frais de maison de retraite] dépend de leurs revenus et de ceux du parent
Financer l’EHPAD d’un parent âgé : comment faire ?
Une fois le senior en établissement, la maison reste souvent inoccupée. Trois options :
- la louer, avec l’accord écrit de l’établissement prêteur : le loyer complète la pension et le prêt viager hypothécaire reste en place
- la laisser disponible pour la famille ou un retour à domicile
- la vendre plus tard, à un bon prix et sans urgence, en remboursant le prêt avec le produit de la vente
Financer un EHPAD par une hypothèque suppose d'accepter plusieurs contreparties :
• Des intérêts capitalisés qui réduisent la valeur transmise aux héritiers
• Des frais de dossier, d'expertise et de notaire, ainsi qu'un taux supérieur à celui d'un crédit classique
• Une obligation d'entretien du bien et de maintien de son assurance habitation
• L'accord écrit de l'établissement prêteur avant toute mise en location
• En contrepartie, une dette plafonnée à la valeur du bien, sans que les héritiers puissent devoir davantage
Alternatives et solutions complémentaires
- Vente en viager occupé : bouquet et rente, droit d’usage conservé, mais perte de la propriété. Peu adaptée à l’EHPAD puisque le logement n’est plus occupé.
- Vente en nue-propriété : prix décoté de 20 à 40 %, usufruit conservé qui permet de louer le bien, perte définitive de la propriété.
- Vente à réméré : vente avec faculté de rachat pendant 5 ans au plus, pour une situation transitoire, coût élevé. [nouveau]
- Vente classique et placement du capital : génération de revenus réguliers avec un nouveau logement.
- Aides publiques : APL, ASH et autres subventions pour réduire le reste à charge.
- Optimisation patrimoniale : démembrement de propriété, donation-partage, rachats partiels d’assurance-vie.
- Réduire le coût de l'établissement : comparer les structures et viser un tarif maison de retraite moins cher, via un établissement public ou habilité à l'aide sociale et les aides locales disponibles.
Le choix de la solution dépend de la situation financière, de l’âge et des objectifs de transmission patrimoniale. Le prêt viager hypothécaire constitue souvent la meilleure alternative lorsque l’objectif est de préserver son logement et sécuriser le financement de l’EHPAD sans surendetter les héritiers.
•Le prêt viager hypothécaire finance un EHPAD sans vendre la maison et sans mensualité
•Le montant dépend de l’âge et de la valeur du bien, de 10 à 60 %
•Le logement vide peut être loué avec l’accord de l’établissement prêteur
•Les enfants ne doivent jamais plus que la valeur du bien
•APA et ASH restent mobilisables, l’ASH tenant compte du patrimoine
