Une soulte à régler après une séparation, des frais de succession, des travaux de copropriété votés en urgence, un projet à financer : les besoins de trésorerie ne préviennent pas. Et ils tombent souvent au pire moment, quand la banque vient d'opposer un refus parce que le taux d'endettement dépasse 35 %.
Détenir un bien immobilier change alors la donne, à condition de savoir ce qu'on est prêt à concéder. Car aucune de ces solutions n'est neutre : elles se distinguent moins par le montant obtenu que par ce qu'elles vous retirent et par le caractère réversible ou non de la décision.
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Arrago est le spécialiste français du prêt viager hypothécaire, un crédit garanti par un bien immobilier et destiné aux propriétaires de plus de 60 ans.
Avec le Prêt 60®, vous pouvez transformer une partie de la valeur de votre bien en liquidités, sans le vendre, sans quitter votre logement et sans mensualités.
Vous restez pleinement propriétaire ; le capital et les intérêts sont remboursés au terme du prêt.
Chaque situation est étudiée par un expert Arrago afin de vérifier que cette solution est adaptée.
Les solutions se classent par degré d'engagement :
• louer tout ou partie du bien ne cède rien mais rapporte peu
• le crédit hypothécaire préserve la propriété et exige une capacité de remboursement
• la vente d'une quote-part cède une fraction du bien sans le sortir du patrimoine
• le réméré cède temporairement, avec un rachat à organiser dans un délai court
• le viager, la nue-propriété et la vente à terme cèdent définitivement
C'est l'option la moins engageante et la plus souvent oubliée. Louer une chambre inoccupée de plus de 9 m² à un étudiant procure un revenu régulier sans toucher au patrimoine, moyennant un partage des pièces communes. Louer le logement entier pendant les périodes d'absence, via les plateformes de location saisonnière, répond à un besoin ponctuel.
Les limites sont évidentes. Le montant reste modeste au regard d'une soulte ou de frais de succession, les revenus locatifs sont imposables et la gestion demande du temps. Cette voie convient à un besoin étalé, pas à une somme à réunir rapidement.
Le principe consiste à donner un bien en garantie pour obtenir un capital, sans le vendre. L'hypothèque est inscrite au service de la publicité foncière et vous restez propriétaire, libre d'occuper le logement ou de continuer à le louer.
La quotité accordée dépend de la valeur du bien, de sa localisation et du dynamisme du marché local. Elle est fréquemment plafonnée autour de 70 % de la valeur estimée, avec des écarts sensibles d'un établissement à l'autre.
Trois éléments sont à intégrer avant de s'engager.
Le premier est le coût annexe. Les frais de garantie représentent de l'ordre de 1,5 à 2 % du capital, auxquels s'ajoutent des frais de mainlevée si l'hypothèque doit être levée avant son terme, notamment en cas de rachat du prêt.
Le deuxième est le risque. Une défaillance durable de remboursement autorise le prêteur à faire jouer la garantie, donc à provoquer la vente du logement.
Le troisième est le plus décisif. Le crédit hypothécaire reste un crédit : l'établissement vérifie la capacité de remboursement et un patrimoine important ne compense pas des revenus insuffisants. Obtenir un financement hypothécaire sans revenus est très difficile, ce que les pages commerciales sur le sujet laissent rarement entendre.
Quelques opérateurs proposent depuis peu d'acquérir une fraction du logement, généralement comprise entre 10 et 50 % de sa valeur, en devenant co-indivisaire sans occuper le bien. Le propriétaire conserve la jouissance et reste propriétaire du solde.
Le mécanisme mérite d'être compris précisément, car la part cédée dépasse toujours la somme versée. Un coefficient s'applique en contrepartie du risque pris par l'acquéreur : pour financer 10 % de la valeur du bien, il faut en céder une proportion sensiblement supérieure.
Une convention d'indivision fixe la durée, souvent dix ans. À l'échéance, le propriétaire rachète sa part, vend le bien ou prolonge en cédant une fraction supplémentaire. S'il conserve le logement sans racheter, une contrepartie assimilable à un loyer est prélevée sur sa part au moment de la vente.
La vente à réméré est une vente assortie d'une faculté de rachat, régie par les articles 1659 à 1673 du Code civil. Le bien est cédé pour une fraction de sa valeur, souvent de l'ordre de la moitié. Le vendeur reste dans les lieux en versant une indemnité d'occupation.
Trois points doivent être vérifiés avant de s'engager.
Ils sont rarement mis en avant.Le vendeur ne perçoit pas la totalité du prix affiché : les frais de transaction et les indemnités d'occupation, souvent prépayées, en sont déduits. Le délai contractuel réel est fréquemment bien inférieur au maximum légal de cinq ans, parfois dix-huit mois. Et son statut d'occupant relève d'une convention d'occupation précaire, qui n'offre ni les protections d'un bail ni celles d'un droit d'usage.
Si la faculté de rachat n'est pas exercée à temps, il faut vendre ou demander une prolongation, ce qui déclenche de nouveaux frais notariés et une majoration de l'indemnité d'occupation. Les professionnels du droit recommandent de réserver ce montage aux situations où une rentrée d'argent importante est attendue à échéance connue.
Quatre formules permettent d'encaisser tout ou partie du prix tout en continuant à occuper le logement. Elles ont un point commun décisif : le bien sort définitivement du patrimoine et ne sera pas transmis.
La vente en viager répartit le prix entre un bouquet versé à la signature et une rente viagère mensuelle. Le vendeur conserve un droit d'usage et d'habitation, dont les contraintes sont souvent sous-estimées : il se perd en cas de départ définitif du logement et interdit toute mise en location, même temporaire. Fiscalement, la rente est plus favorable qu'un loyer, les bénéficiaires de plus de 69 ans profitant d'un abattement de 70 % sur son montant imposable.
La vente de la nue-propriété procure un capital unique, sans rente. Le vendeur conserve l'usufruit, qui est un droit réel plus étendu que le droit d'usage : il autorise notamment à louer le logement si le vendeur ne l'occupe plus. La contrepartie est qu'un usufruitier assume l'intégralité des charges, à l'exception des gros travaux définis à l'article 606 du Code civil.
La vente à terme échelonne le paiement du solde sur une durée fixée dès le départ, généralement de dix à vingt ans. Elle est accessible à tout âge, contrairement au viager, que les professionnels proposent rarement avant 70 ans.
Le bail viager, plus rare en France, consiste à vendre le bien à sa valeur de marché puis à signer un bail notarié de très longue durée. Le vendeur devient locataire de son ancien logement et verse un loyer.
À noter : les honoraires des agences spécialisées en viager et nue-propriété se situent fréquemment entre 10 et 13 % de la valeur vénale du bien. Ils pèsent sur le produit net de l'opération.
Un cas reste sans réponse dans tout ce qui précède : le propriétaire de plus de 60 ans qui ne veut ni vendre ni s'engager sur des mensualités et à qui le crédit hypothécaire est fermé faute de capacité de remboursement suffisante.
C'est la situation que couvre le prêt viager hypothécaire, régi par les articles L.315-1 et suivants du Code de la consommation. La garantie porte sur le bien et non sur la vie de l'emprunteur, aucune assurance n'est donc exigée. Aucune mensualité n'est due non plus : le capital et les intérêts sont soldés au décès ou lors de la vente. Le montant se situe entre 10 et 60 % de la valeur du bien selon l'âge. L'article L.315-11 plafonne la dette à cette valeur, sans recours contre les héritiers au-delà.
Deux limites à connaître. Les intérêts se capitalisent, donc la dette progresse et réduit la valeur transmise. Et l'article L.315-3 interdit de financer les besoins d'une activité professionnelle par ce biais, ce qui exclut les projets d'entreprise et les besoins de trésorerie professionnelle.
• Le montant obtenu compte moins que ce que la solution retire et pour combien de tempslongtemps mais clôt la question du logement
• Le crédit hypothécaire préserve tout mais suppose des revenus suffisants et expose le bien
• Le réméré coûte plus cher que son prix affiché et impose un rachat dans un délai court
• Le viager, la nue-propriété et la vente à terme sortent le bien de la succession
• Le prêt viager hypothécaire n'exige ni assurance ni mensualité, la dette restant plafonnée à la valeur du logement
Le bon point de départ n'est pas de choisir un produit mais de préciser trois choses : la somme réellement nécessaire, l'échéance à laquelle vous en avez besoin, puis ce que le logement doit devenir ensuite.
Oui. Contrairement à une idée reçue, le prêt viager hypothécaire n'est pas irréversible. L'emprunteur peut rembourser tout ou partie du capital de son vivant, sans frais de remboursement anticipé selon les conditions du contrat. Cela peut être utile en cas de vente du bien, de rentrée d'argent imprévue ou de souhait de transmettre le bien libre de toute hypothèque à ses héritiers.
C'est possible mais plus complexe. Si le bien est détenu en indivision (avec un conjoint, des enfants ou d'autres héritiers), l'accord de tous les co-indivisaires est en principe requis pour hypothéquer le bien. Il est donc conseillé d'anticiper cette démarche et de consulter un notaire pour sécuriser l'opération avant de monter le dossier de financement.
Non. Les sommes perçues dans le cadre d'un prêt viager hypothécaire ne constituent pas un revenu : il s'agit d'un emprunt, pas d'une vente ni d'une rente. Elles ne sont donc pas soumises à l'impôt sur le revenu et n'entrent pas dans le calcul des ressources pour les aides sociales comme l'ASPA. C'est l'un des avantages distincts de cette solution par rapport à la vente en viager.
