Hypothéquer sa maison permet de transformer la valeur de son bien en liquidités sans le vendre : le logement sert de garantie à un crédit. Mais derrière cette idée se cachent deux voies très différentes, qui ne s'adressent pas aux mêmes profils. Le crédit hypothécaire classique suppose de rembourser des mensualités, et donc d'avoir des revenus suffisants. Le prêt viager hypothécaire n'exige aucun remboursement du vivant de l'emprunteur et s'adresse aux propriétaires seniors. Comprendre cette distinction est la clé pour choisir la solution adaptée à votre situation.
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Hypothéquer un bien, c'est l'apporter en garantie pour obtenir un crédit. L'hypothèque est une sûreté réelle : elle donne au prêteur le droit de faire vendre le bien pour se rembourser en cas de défaut. Vous restez pleinement propriétaire de votre logement et continuez à l'occuper, l'hypothèque n'étant qu'une garantie inscrite chez le notaire.
Attention à ne pas confondre crédit hypothécaire et crédit immobilier. Le crédit immobilier sert à acheter un logement. Le prêt hypothécaire, lui, s'appuie sur un bien déjà possédé pour dégager des liquidités librement utilisables. Ce sont deux produits distincts.
L'intérêt est de mobiliser la valeur de son patrimoine sans s'en séparer : vous obtenez des fonds tout en conservant votre logement. C'est pertinent quand un besoin de trésorerie important dépasse l'épargne disponible. Les usages sont variés :
Contrairement au crédit à la consommation, plafonné et court, l'hypothèque permet de débloquer des montants nettement plus élevés.
C'est la voie la plus répandue, proposée par des banques spécialisées et des courtiers. Le propriétaire emprunte entre 50 et 70 % de la valeur de son bien, puis rembourse selon un échéancier, amortissable (capital et intérêts chaque mois) ou in fine (intérêts seuls, capital soldé à l'échéance). Pour approfondir cette formule, voir notre guide sur le prêt hypothécaire senior
.Sa contrepartie est déterminante : il exige une capacité de remboursement. La banque vérifie les revenus et le taux d'endettement (plafonné autour de 35 %). En cas de défaut durable, le bien peut être saisi. Et sans assurance emprunteur, le capital restant dû au décès devient un passif de la succession à la charge des héritiers.
Le prêt viager hypothécaire répond au même besoin, mais selon une logique inverse. C'est un crédit à la consommation encadré par la loi (articles L.315-1 et suivants du Code de la consommation), réservé aux propriétaires seniors.
Sa différence fondamentale : aucun remboursement du vivant de l'emprunteur. La dette, capital et intérêts capitalisés, est réglée au dénouement, à la vente du bien ou au décès. Il ne demande ni revenus, ni capacité de remboursement, ni assurance. Là où le crédit classique exclut le senior sans revenus suffisants, le prêt viager hypothécaire lui reste ouvert, sous réserve d'une étude d'éligibilité.
Le bon choix dépend de votre âge et de votre capacité à rembourser des mensualités.
| Critère | Crédit hypothécaire classique | Propriétaires séniors (60 ans et plus) |
|---|---|---|
Public visé | Propriétaires avec revenus | Propriétaires seniors (60 ans et plus) |
Condition de revenus | Oui | Non |
Assurance emprunteur | Fortement conseillée | Non requise |
Remboursement du vivant | Oui, mensualités | Aucun |
Règlement de la dette | Selon échéancier | À la vente du bien ou au décès |
Risque pour les héritiers | Passif à honorer | Dette plafonnée à la valeur du bien |
En résumé : revenus stables et coût maîtrisé, le classique amortissable est souvent le plus économique. Senior sans capacité de remboursement, le prêt viager hypothécaire est la seule solution qui reste ouverte
C'est un point souvent mal compris. Avec un crédit classique non assuré, si l'emprunteur décède avant terme, les héritiers doivent rembourser le capital restant dû, en puisant dans la succession ou en vendant le bien.
Avec le prêt viager hypothécaire, la loi plafonne la dette à la valeur du logement. Si la dette dépasse cette valeur au dénouement, c'est la banque prêteuse qui absorbe la différence. Les héritiers ne peuvent donc jamais devoir plus que la valeur du bien : une protection propre à ce dispositif.
Dans les deux cas, il faut être propriétaire d'un bien à usage d'habitation (principale, secondaire ou locative), et l'opération se signe toujours devant notaire. Les conditions divergent ensuite :
Le parcours suit les mêmes grandes étapes : étude d'éligibilité, expertise du bien, offre de prêt, signature notariée et déblocage des fonds. Le prêt viager hypothécaire ajoute une protection : un délai de réflexion de 10 jours après réception de l'offre.
Côté frais, comptez les émoluments du notaire, la taxe de publicité foncière, la contribution de sécurité immobilière, l'expertise et d'éventuels frais de dossier. Comparez toujours le coût global, pas seulement le taux.
Chez Arrago, le Prêt 60 est un crédit viager hypothécaire encadré par la loi, réservé aux propriétaires de plus de 60 ans, sous réserve d'une étude d'éligibilité. Il permet de dégager des liquidités en s'appuyant sur la valeur du logement, sans le vendre, sans le quitter et sans aucune mensualité.
Il est accessible sans conditions de revenus et sans tests médicaux, hormis un certificat médical attestant des facultés mentales, pour un bien d'une valeur d'au moins 150 000 €. Après signature notariée, les fonds sont versés rapidement, souvent sous 48 heures. Et la dette ne se transmet jamais aux héritiers au-delà de la valeur du logement. Nos conseillers étudient chaque dossier individuellement.
Vous avez plus de 60 ans et êtes propriétaire d’un bien immobilier d’une valeur d’au moins 150 000 € ? Vous pouvez bénéficier du Prêt 60 proposé par Arrago. Ce dernier vous permet de dégager des liquidités pour aider vos enfants ou petits-enfants sans que vous n’ayez à vendre votre bien.
Que vous ayez ou non des crédits en cours, vous pouvez emprunter un montant allant de 15 % à 60 % de la valeur de votre bien. De plus, votre âge est cette fois un allié : plus vous êtes âgé, plus vous pouvez emprunter !
Le Prêt 60 est un crédit in fine : vous n’avez aucune mensualité à payer de votre vivant, et conservez ainsi votre niveau de vie. Par ailleurs, vous n’endettez pas vos enfants au moment de la transmission de votre patrimoine. En effet, si le montant à rembourser est supérieur à la valeur de votre bien, c’est la banque qui règle la différence. Vous ne risquez donc pas de mettre vos héritiers en difficulté. Enfin, ce prêt vous est accordé sans réalisation d’examens médicaux.
Avec un crédit hypothécaire classique, non : la banque exige une capacité de remboursement. Le prêt viager hypothécaire, lui, est conçu pour cela : il s'octroie sans condition de revenus, car il repose sur la valeur du bien et ne prévoit aucun remboursement du vivant.
Oui. Le crédit classique fixe généralement un âge de fin de prêt vers 95 ans, mais reste conditionné aux revenus. Le prêt viager hypothécaire est spécifiquement pensé pour les seniors et n'impose pas de capacité de remboursement, ce qui le rend accessible à un âge avancé.
Oui, dans tous les cas. L'hypothèque n'est qu'une garantie : vous gardez la pleine propriété et continuez à occuper le bien. Vous pouvez même le vendre, à condition de solder le crédit et de procéder à la mainlevée de l'hypothèque.
Avec un crédit classique non assuré, oui : ils honorent le capital restant dû. Avec un prêt viager hypothécaire, la dette est plafonnée à la valeur du bien : ils ne paient jamais au-delà, et peuvent choisir de rembourser pour conserver le logement ou de laisser la banque se rembourser sur la vente.
