Le passage à la retraite s'accompagne presque toujours d'une baisse de revenus, alors que les besoins évoluent dans l'autre sens. Travaux d'adaptation du logement, aide à domicile, frais de santé mal couverts, soutien à un enfant ou à un petit-enfant : les projets ne disparaissent pas avec la fin de l'activité.
Dans le même temps, l'accès au crédit classique se referme. Les établissements évaluent la capacité de remboursement sur les revenus et la durée, deux critères qui jouent contre les emprunteurs de plus de 60 ans.
Beaucoup de retraités se retrouvent alors dans une situation paradoxale : ils détiennent un patrimoine immobilier souvent intégralement remboursé mais disposent de peu de liquidités disponibles. Plusieurs dispositifs permettent de sortir de cette impasse, certains en vendant le bien, d'autres en s'appuyant sur sa valeur sans s'en séparer.
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Arrago est le spécialiste français du prêt viager hypothécaire, un crédit garanti par un bien immobilier et destiné aux propriétaires de plus de 60 ans.
Avec le Prêt 60®, vous pouvez transformer une partie de la valeur de votre bien en liquidités, sans le vendre, sans quitter votre logement et sans mensualités.
Vous restez pleinement propriétaire ; le capital et les intérêts sont remboursés au terme du prêt.
Chaque situation est étudiée par un expert Arrago afin de vérifier que cette solution est adaptée.
Aucune limite d'âge légale n'interdit d'obtenir un financement après 60 ans. Ce qui change avec l'âge :
• les solutions adossées au logement prennent le relais du crédit classique
• Le montant mobilisable dépend de la valeur du bien et de l'âge de l'emprunteur
• Le prêt viager hypothécaire n'exige ni assurance emprunteur ni mensualité de remboursement
• pour un prêt viager hypothécaire, la dette ne peut jamais excéder la valeur du bien (article L.315-11 du Code de la consommation)
Un établissement prêteur classique raisonne sur deux paramètres : le taux d'endettement de l'emprunteur et la durée de remboursement. À la retraite, la pension représente en général une fraction du dernier salaire, ce qui réduit mécaniquement la capacité d'emprunt calculée. Les politiques d'octroi varient d'ailleurs sensiblement d'un réseau à l'autre, comme le montre le panorama des banques qui prêtent aux seniors.
L'assurance emprunteur constitue le second obstacle. Son coût progresse fortement avec l'âge, et les questionnaires de santé aboutissent régulièrement à des exclusions ou à des surprimes qui rendent l'opération peu intéressante. Les limites se resserrent encore une décennie plus tard, ce qui soulève la question de savoir s'il est encore possible d'emprunter après 70 ans.
C'est précisément pour répondre à cette situation que des dispositifs spécifiques ont été conçus. Ils ne reposent pas sur les revenus de l'emprunteur mais sur la valeur de son patrimoine.
Le prêt viager hypothécaire est un crédit régi par les articles L.315-1 et suivants du Code de la consommation. Il permet à un propriétaire d'obtenir des liquidités en donnant son logement en garantie, sans aucun remboursement de son vivant. Ce n'est pas un prêt immobilier et ce n'est pas une vente.
Le montant accordé dépend de la valeur expertisée du bien et de l'âge de l'emprunteur, dans une fourchette qui va de 10% à 60 % de la valeur du bien. Plus l'emprunteur est âgé, plus la quotité retenue est élevée.
L'emprunteur conserve la pleine propriété de son logement et continue à l'occuper librement. Le capital et les intérêts capitalisés sont soldés au terme du contrat, c'est-à-dire au décès ou lors de la vente du bien.
Le point déterminant tient au plafonnement de la dette. L'article L.315-11 du Code de la consommation prévoit que la somme due ne peut jamais excéder la valeur du logement au terme. Si la dette dépasse le prix de vente, la différence est supportée par l'établissement prêteur. Les héritiers ne reprennent aucune dette.
Le remboursement anticipé partiel est possible à tout moment sans frais. Un remboursement total donne lieu à une indemnité encadrée par la loi, dont le montant reste limité.
Le Prêt 60 en pratique s'adresse aux propriétaires de plus de 60 ans dont le bien est valorisé à partir de 150 000 €, sous réserve d'étude d'éligibilité. La résidence principale, secondaire ou locative est éligible dès lors qu'il s'agit d'un bien à usage d'habitation. Aucun test ni bilan médical n'est demandé, mais un certificat médical attestant des facultés mentales est requis.
Après signature de l'acte chez le notaire, les fonds sont débloqués sous 48 heures. Arrago n'est pas un établissement bancaire : la société distribue le Prêt 60 en qualité de mandataire, les prêteurs étant le CFCAL Banque et le Crédit Municipal de Nantes.
Certains établissements proposent un prêt hypothécaire amortissable, garanti par une hypothèque avec remboursement classique de mensualités. La quotité accordée peut être supérieure à celle d'un prêt viager hypothécaire, mais la formule suppose des revenus suffisants pour supporter l'échéance mensuelle.
Cette solution convient à un propriétaire dont la pension reste confortable et qui souhaite limiter le coût total du crédit. Elle reste inaccessible aux retraités dont le taux d'endettement est déjà tendu.
À retenir : Deux crédits permettent de s'appuyer sur la valeur du logement sans le vendre :
Dans une vente en viager, le propriétaire cède son bien à un acquéreur qui lui verse un capital immédiat, le bouquet, puis une rente viagère jusqu'à son décès. Le bouquet représente en général 20 à 30 % de la valeur du logement.
La formule la plus répandue est le viager occupé : le vendeur conserve un droit d'usage et d'habitation qui lui permet de rester chez lui, ce qui justifie une décote sur le prix. Dans un viager libre, l'acquéreur dispose immédiatement du bien.
La différence de fond avec le prêt viager hypothécaire tient à la propriété. En viager, le logement change de mains dès la signature. Les héritiers n'ont aucune possibilité de le récupérer, quelle que soit l'évolution du marché.
Le propriétaire vend la nue-propriété de son bien et conserve l'usufruit, donc le droit d'y vivre ou d'en percevoir les loyers. Il perçoit un capital unique au moment de la vente, sans rente ultérieure.
La décote appliquée dépend de l'âge de l'usufruitier. Cette solution convient à un profil qui recherche une somme immédiate plutôt qu'un complément de revenu régulier, et qui accepte de sortir le bien de sa succession.
Le portage repose sur une vente temporaire assortie d'une faculté de rachat. Le vendeur cède son bien à un investisseur à un prix inférieur au marché, généralement de l'ordre de 60 à 70 % de sa valeur, tout en conservant l'occupation du logement.
La faculté de rachat est enfermée dans un délai contractuel plus court que la durée d'occupation. Le prix de rachat est fixé dès la signature et ne varie pas ensuite. Ce mécanisme répond à un besoin de trésorerie urgent, mais il suppose de disposer plus tard des fonds nécessaires au rachat.
Vendre son logement reste la solution qui libère le capital le plus élevé, sans décote liée à un droit d'usage ni intérêts à supporter. La contrepartie est directe : il faut se reloger, ce qui absorbe une partie du produit de la vente et bouleverse les repères du quotidien.
Ces dispositifs ne procurent pas de capital mais réduisent les dépenses, ce qui change le calcul du besoin de financement.
L'ASPA garantit un revenu minimal aux retraités de 65 ans et plus disposant de faibles ressources. En 2026, le plafond s'établit à 1 043,59 € par mois pour une personne seule et à 1 620,18 € pour un couple. L'allocation est différentielle : elle complète les revenus existants jusqu'à ce niveau.
Un point mérite l'attention des propriétaires. L'ASPA est juridiquement une avance de solidarité, récupérable sur la succession en application de l'article L.815-13 du Code de la sécurité sociale. Cette récupération sur succession ne s'applique que si l'actif net successoral dépasse 108 586,14 € en métropole, et elle reste plafonnée à 8 463,42 € par année de versement pour une personne seule. Un logement de valeur moyenne suffit à franchir ce seuil, ce qui mérite d'être anticipé.
L'APA finance un plan d'aide à domicile ou le tarif dépendance en établissement, selon le niveau de perte d'autonomie évalué par la grille AGGIR. Elle est versée par le conseil départemental sans condition de ressources, avec un reste à charge proportionnel aux revenus.
MaPrimeAdapt' prend en charge une part des travaux d'adaptation du logement pour les propriétaires occupants et certains locataires. Les caisses de retraite complètent ce dispositif par des aides ponctuelles destinées aux personnes en perte d'autonomie légère.
Le simulateur officiel mesdroitssociaux.gouv.fr permet de vérifier ses droits en une seule démarche. Le CCAS de la commune accompagne la constitution des dossiers.
| Solution | Propriété du logement | Forme de versement | Effet sur la succession |
|---|---|---|---|
Prêt viager hypothécaire | Conservée | Capital | Dette plafonnée à la valeur du bien |
Vente en viager | Cédée | Bouquet et rente | Bien sorti de la succession |
Vente de la nue-propriété | Usufruit conservé | Capital unique | Bien sorti de la succession |
Portage immobilier | Cédée avec faculté de rachat | Capital | Dépend de l'exercice du rachat |
Vente classique | Cédée | Capital | Produit de la vente transmis |
Trois questions permettent de trancher. Souhaitez-vous rester propriétaire de votre logement ? Avez-vous besoin d'un capital immédiat ou d'un revenu régulier ? Quelle place la transmission occupe-t-elle dans votre décision ?
Chaque situation appelle une analyse individuelle. Les conseillers Arrago étudient gratuitement votre dossier pour déterminer si le Prêt 60 correspond à votre projet, sous réserve d'étude d'éligibilité.
En résumé, le choix se joue sur trois arbitrages : la propriété, la forme du versement et la transmission.
Oui. Contrairement à une idée reçue, le prêt viager hypothécaire n'est pas irréversible. L'emprunteur peut rembourser tout ou partie du capital de son vivant, sans frais de remboursement anticipé selon les conditions du contrat. Cela peut être utile en cas de vente du bien, de rentrée d'argent imprévue ou de souhait de transmettre le bien libre de toute hypothèque à ses héritiers.
C'est possible mais plus complexe. Si le bien est détenu en indivision (avec un conjoint, des enfants ou d'autres héritiers), l'accord de tous les co-indivisaires est en principe requis pour hypothéquer le bien. Il est donc conseillé d'anticiper cette démarche et de consulter un notaire pour sécuriser l'opération avant de monter le dossier de financement.
Non. Les sommes perçues dans le cadre d'un prêt viager hypothécaire ne constituent pas un revenu : il s'agit d'un emprunt, pas d'une vente ni d'une rente. Elles ne sont donc pas soumises à l'impôt sur le revenu et n'entrent pas dans le calcul des ressources pour les aides sociales comme l'ASPA. C'est l'un des avantages distincts de cette solution par rapport à la vente en viager.
