L'entrée en établissement laisse presque toujours une facture que la pension ne couvre pas, et un logement qui se vide. Pour une famille de propriétaire, la question devient vite pratique : que faire de ce bien pour financer le séjour.
Trois voies existent. Le conserver et le louer, le vendre, ou le garder en mobilisant sa valeur par un crédit. Chacune produit un effet différent sur la trésorerie disponible et sur ce qui sera transmis.
Temps de lecture : 4 minutes
Arrago est le spécialiste français du prêt viager hypothécaire, un crédit garanti par un bien immobilier et destiné aux propriétaires de plus de 60 ans.
Avec le Prêt 60®, vous pouvez transformer une partie de la valeur de votre bien en liquidités, sans le vendre, sans quitter votre logement et sans mensualités.
Vous restez pleinement propriétaire ; le capital et les intérêts sont remboursés au terme du prêt.
Chaque situation est étudiée par un expert Arrago afin de vérifier que cette solution est adaptée.
Le logement n'a pas à être vendu pour financer un hébergement. Trois usages possibles du bien :
• le louer, pour couvrir tout ou une partie du reste à charge chaque mois
• le vendre, pour disposer immédiatement d'un capital
• Le conserver en garantie d'un crédit, sans avoir à s'en séparer
La facture d'un établissement se décompose en trois postes : l'hébergement, à la charge du résident, la dépendance, partiellement couverte par l'APA, et les soins, pris en charge par l'Assurance Maladie.
C'est donc le tarif hébergement qui détermine l'effort à fournir. En 2024, son niveau médian s'établit autour de 2 164 € par mois pour une place habilitée à l'aide sociale et de 3 128 € par mois pour une place non habilitée, selon les données CNSA. Les écarts régionaux sont importants, l'Île-de-France se situant nettement au-dessus.
Un repère change souvent la lecture du problème : la durée moyenne de séjour en établissement se situe entre 2,5 et 3 ans d'après la DREES. Le besoin de financement porte donc rarement sur vingt ans, ce qui pèse dans l'arbitrage entre une solution qui verse un capital une fois et une autre qui produit un revenu mensuel.
À noter, les dépenses d'hébergement et de dépendance ouvrent droit à une réduction d'impôt de 25 %, plafonnée à 10 000 € de dépenses par personne et par an.
C'est la solution la plus fréquente lorsque le bien est conservé. Les loyers viennent couvrir le reste à charge mois après mois, et le logement demeure dans le patrimoine, donc dans la succession.
Trois limites méritent d'être pesées. Le loyer d'un bien de province couvre rarement la totalité d'un tarif d'hébergement. La gestion locative suppose un interlocuteur disponible, ce qui repose en pratique sur les enfants. Et les impayés ou les vacance créent une irrégularité de revenus difficile à absorber quand la facture, elle, tombe tous les mois
Un point fiscal mérite vérification avant de louer. Les allègements de taxe foncière et de taxe d'habitation dont bénéficient certains résidents supposent que l'ancien logement conserve la qualité de résidence principale, ce qui suppose notamment qu'il reste inoccupé. Mettre le bien en location peut donc faire perdre un avantage fiscal. Ce point s'apprécie au cas par cas auprès du service des impôts.
La vente libère le capital le plus élevé, sans décote liée à un droit d'usage ni intérêts à supporter. Elle met fin aux charges du logement, à la taxe foncière et à l'entretien.
Sa logique est celle de l'épuisement. Le produit de la vente finance le séjour jusqu'à ce qu'il soit consommé, moment à partir duquel la question des aides publiques se repose. Cette séquence est fréquente et se planifie.
La vente en viager perd en revanche beaucoup de son intérêt une fois le logement quitté. Sa mécanique repose sur la décote liée au droit d'usage et d'habitation du vendeur : si celui-ci n'occupe plus le bien, l'opération se rapproche d'une vente classique assortie d'une rente, sans l'avantage du maintien à domicile.
Un crédit garanti par une hypothèque permet d'obtenir des liquidités sans vendre. Le logement reste la propriété de l'emprunteur, qui peut d'ailleurs le mettre en location avec l'accord de l'établissement prêteur.
Deux formules coexistent. Le prêt hypothécaire amortissable suppose des mensualités, donc une capacité de remboursement établie, ce qui écarte souvent les retraités dont le taux d'endettement est déjà contraint. Le prêt viager hypothécaire, régi par les articles L.315-1 et suivants du Code de la consommation, n'appelle aucune mensualité : le capital et les intérêts sont soldés au terme du contrat.
Deux points de vigilance sur cette seconde formule. La vente du bien met fin au contrat et rend la dette exigible, ce qui suppose d'anticiper le scénario dans lequel le logement devrait être cédé plus tard. Et les intérêts se capitalisent, ce qui réduit la valeur transmise.
En contrepartie, l'article L.315-11 du Code de la consommation plafonne la dette à la valeur du bien au terme. Si elle la dépasse, la différence est supportée par l'établissement prêteur.
Le détail des démarches, des conditions et des coûts est traité dans notre guide dédié : hypothéquer sa maison pour payer un EHPAD.
À retenir : Les trois voies ne produisent pas le même effet patrimonial :
L'ASH est versée par le conseil départemental lorsque les ressources du résident ne suffisent pas à couvrir le tarif hébergement. L'établissement doit être habilité à l'aide sociale, ce qui est le cas des EHPAD publics et de la plupart des structures associatives.
Son fonctionnement appelle trois précisions rarement exposées ensemble.Le résident contribue à hauteur de l'essentiel de ses ressources, le département ne prenant en charge que le solde. Ce n'est donc pas une aide qui s'ajoute aux revenus, c'est une aide qui les absorbe.
Les enfants peuvent être appelés au titre de l'obligation alimentaire prévue par les articles 205 et suivants du Code civil. Le département évalue leurs ressources et fixe leur participation.
Enfin, l'ASH est récupérable sur la succession du bénéficiaire, et le département peut prendre une garantie hypothécaire sur ses biens immobiliers. Un logement conservé n'échappe donc pas à la question : il sera mobilisé, simplement plus tard et par une autre voie.
Cette dernière caractéristique explique pourquoi la comparaison avec un crédit hypothécaire ne se joue pas seulement sur le coût. Une aide récupérable qui sollicite les enfants et une dette plafonnée sans recours contre les héritiers ne produisent pas les mêmes conséquences familiales.
| Solution | Le bien reste-t-il dans la succession | Forme des fonds | Principal point de vigilance |
|---|---|---|---|
Location | Oui | Revenu mensuel | Couverture partielle, gestion assurer |
Vente classique | Non | Capital immédiat | Epuisement du produit de la vente |
Vente en viager | Non | Bouquet, puis rente | Peu adaptée si le logement est quitté |
Crédit hypothécaire | Oui, diminué de la dette | Capital immédiat | Intérêts capitalisés, éxigibilité en cas de vente |
ASH | Oui, sous réserve de récupération | Prise en charge du solde | Obligation alimentaire, récupération sur succession |
Trois questions permettent de trancher. Le logement doit-il rester dans la famille ? Le besoin porte-t-il sur un capital immédiat ou sur un complément mensuel ? Et les enfants sont-ils en mesure d'assumer une gestion locative ou une participation financière ?
Chez Arrago, nos conseillers étudient si un prêt viager hypothécaire correspond à la situation, pour les propriétaires de plus de 60 ans dont le bien est valorisé à partir de 150 000 €, sous réserve d'étude d'éligibilité. Le montant mobilisable se situe entre 10 et 60 % de la valeur du bien selon l'âge de l'emprunteur.
En résumé, le choix se joue moins sur le coût que sur ce que la famille veut préserver.
Oui. Contrairement à une idée reçue, le prêt viager hypothécaire n'est pas irréversible. L'emprunteur peut rembourser tout ou partie du capital de son vivant, sans frais de remboursement anticipé selon les conditions du contrat. Cela peut être utile en cas de vente du bien, de rentrée d'argent imprévue ou de souhait de transmettre le bien libre de toute hypothèque à ses héritiers.
C'est possible mais plus complexe. Si le bien est détenu en indivision (avec un conjoint, des enfants ou d'autres héritiers), l'accord de tous les co-indivisaires est en principe requis pour hypothéquer le bien. Il est donc conseillé d'anticiper cette démarche et de consulter un notaire pour sécuriser l'opération avant de monter le dossier de financement.
Non. Les sommes perçues dans le cadre d'un prêt viager hypothécaire ne constituent pas un revenu : il s'agit d'un emprunt, pas d'une vente ni d'une rente. Elles ne sont donc pas soumises à l'impôt sur le revenu et n'entrent pas dans le calcul des ressources pour les aides sociales comme l'ASPA. C'est l'un des avantages distincts de cette solution par rapport à la vente en viager.
