Prêt refusé à cause de l'âge : comprendre le vrai motif et les recours possibles

Une banque a-t-elle le droit de refuser à cause de l'âge ?

Commençons par la question qui vient en premier, parce qu'elle conditionne la suite.

‍Aucun texte français ne fixe d'âge maximal pour emprunter. Ni le Code de la consommation ni le Code monétaire et financier ne prévoient de plafond. Toute personne majeure peut solliciter un crédit à 60 comme à 85 ans.

Les établissements de crédit conservent en revanche la liberté d'apprécier le risque qu'ils acceptent. C'est là que l'âge intervient, non comme un critère d'exclusion mais comme un paramètre qui pèse sur plusieurs éléments d'analyse.

La distinction n'est pas théorique. Un refus motivé par le coût de l'assurance, par la durée du prêt ou par le taux d'endettement relève de la politique d'octroi de l'établissement : il n'y a rien à contester mais il y a souvent quelque chose à corriger. Un refus opposé sans le moindre examen de votre situation financière, de votre patrimoine ou des garanties que vous proposez se situerait sur un tout autre terrain, l'âge figurant parmi les critères protégés par la loi. Le Défenseur des droits peut alors être saisi, à condition de pouvoir documenter que rien d'autre n'a été regardé.

En pratique, ce second cas est rare. Le premier est la règle.

Pourquoi le refus tombe-t-il quand même ?

Le premier obstacle tient à une notion que les banques n'explicitent jamais : l'âge de fin de prêt. Ce n'est pas votre âge à la signature qui compte, c'est celui que vous aurez au versement de la dernière mensualité. Chaque établissement fixe son propre plafond, généralement situé entre 75 et 85 ans. Un crédit souscrit à 72 ans se retrouve donc comprimé sur une durée courte, ce qui gonfle les mensualités et dégrade le taux d'endettement avant même que le dossier soit examiné au fond.

Vient ensuite le verrou décisif, l'assurance emprunteur. Son coût progresse fortement avec l'âge et elle s'accompagne d'une sélection médicale renforcée qui peut déboucher sur une surprime, sur des exclusions de garantie ou sur un refus d'assurer. Aucun texte ne la rend obligatoire. Les établissements l'exigent pourtant systématiquement, si bien qu'un refus d'assurance vaut refus de crédit. Certains montages échappent à cette exigence, comme le détaille notre article sur les prêts sans assurance pour seniors.

Reste le taux d'endettement. Une pension représente une fraction du dernier salaire. Le ratio de 35 % retenu par les banques est donc vite atteint. Ce calcul ne regarde que les revenus. Un propriétaire dont le logement vaut dix fois la somme demandée sera recalé exactement comme un locataire sans épargne, parce que le patrimoine n'entre nulle part dans l'équation.

Que tenter avant de renoncer ?

Un premier refus ne clôt pas le sujet. Plusieurs leviers permettent de faire aboutir un dossier initialement recalé. Ils méritent d'être épuisés avant d'envisager une solution patrimoniale, qui reste plus coûteuse.

Le levier le plus efficace et le plus souvent ignoré concerne l'assurance. La loi autorise à la souscrire auprès d'un autre organisme que la banque dès lors que les garanties sont équivalentes. Cette délégation d'assurance change parfois complètement l'économie du dossier : selon le profil médical, un contrat individuel se révèle nettement moins coûteux qu'un contrat groupe, l'inverse valant pour d'autres profils. Comparer plusieurs offres avant d'accepter celle de la banque est le réflexe qui débloque le plus de situations.

Quatre autres leviers agissent sur le dossier lui-même :

• raccourcir la durée, ce qui réduit le risque pour l'établissement et allège d'autant le coût de l'assurance
• augmenter l'apport, qui diminue le capital financé donc le capital à assurer
• proposer une garantie complémentaire : hypothèque sur un autre bien, caution ou nantissement d'un contrat d'assurance-vie
• mettre plusieurs établissements en concurrence, les politiques d'octroi et l'âge de fin de prêt retenu variant sensiblement d'un réseau à l'autre

Un refus chez un établissement ne préjuge donc pas de la réponse d'un autre.

Et si l'assurance reste le blocage ?

Quand le refus d'assurer est définitif, aucun de ces leviers ne fonctionne. Il faut alors renoncer à convaincre un assureur et s'appuyer sur ce qui, jusqu'ici, n'a jamais été pris en compte : la valeur du bien.

C'est la logique du prêt viager hypothécaire, régi par les articles L.315-1 et suivants du Code de la consommation. Ce crédit est garanti par une hypothèque sur le logement. C'est ce point qui change tout : la garantie porte sur le bien, pas sur la vie de l'emprunteur. Aucune assurance emprunteur n'est donc exigée, ce qui lève l'obstacle qui bloquait le dossier.

Il n'appelle par ailleurs aucune mensualité. Le capital et les intérêts sont soldés au terme du contrat, au décès ou lors de la vente du bien. Le propriétaire conserve la pleine propriété de son logement et continue à l'occuper. La quotité accordée dépend de la valeur expertisée et de l'âge de l'emprunteur, dans une fourchette de 10 à 60 % de cette valeur, la part retenue augmentant avec l'âge.

Cette souplesse a un prix. Les intérêts sont capitalisés, donc la dette progresse d'année en année et réduit la valeur transmise aux héritiers. Le coût global dépasse celui d'un crédit classique, ce qui justifie d'avoir écarté les autres pistes avant d'en arriver là. En contrepartie, l'article L.315-11 du Code de la consommation plafonne la dette à la valeur du bien : si elle la dépasse au terme, la différence est supportée par l'établissement prêteur et les héritiers ne doivent rien au-delà.

D'autres montages reposent sur une vente plutôt que sur un emprunt, ce qui les place hors du champ bancaire et donc hors de la question de l'assurance. La vente à réméré, prévue aux articles 1659 et suivants du Code civil, permet de vendre temporairement son bien en conservant la faculté de le racheter dans un délai contractuel. Le portage immobilier suit une logique voisine. Ces solutions s'adressent à un blocage temporaire assorti d'une perspective de refinancement, faute de quoi la vente devient définitive.