La question revient systématiquement, et elle vient d'une confusion avec la vente en viager. Dans un viager, la propriété change de mains dès la signature. Dans un prêt viager hypothécaire, elle ne change pas.
Reste à savoir ce que cette propriété recouvre concrètement pendant toute la durée du contrat. Occuper, louer, vendre, transmettre : tous ces droits ne s'exercent pas de la même façon.
Temps de lecture : 4 minutes
Arrago est le spécialiste français du prêt viager hypothécaire, un crédit garanti par un bien immobilier et destiné aux propriétaires de plus de 60 ans.
Avec le Prêt 60®, vous pouvez transformer une partie de la valeur de votre bien en liquidités, sans le vendre, sans quitter votre logement et sans mensualités.
Vous restez pleinement propriétaire ; le capital et les intérêts sont remboursés au terme du prêt.
Chaque situation est étudiée par un expert Arrago afin de vérifier que cette solution est adaptée.
L'hypothèque est une garantie, pas un transfert de propriété. Ce que vous conservez pendant le prêt :
• le droit d'occuper le logement aussi longtemps que vous le souhaitez
• le droit d'y réaliser des travaux
• le droit de le vendre, la dette étant alors soldée sur le prix de vente
• la totalité de la plus-value si le bien prend de la valeur
Une hypothèque est une sûreté réelle. Concrètement, elle donne à l'établissement prêteur un droit de préférence sur le prix du bien en cas de vente, et rien de plus. Elle fait l'objet d'une inscription au service de la publicité foncière, ce qui la rend opposable aux tiers.
Ce mécanisme n'opère aucun transfert. Vous restez seul propriétaire, votre nom demeure au titre de propriété, et vous continuez à figurer comme redevable de la taxe foncière.
C'est la différence de fond avec les opérations de démembrement ou de vente. En viager comme en cession de nue-propriété, un acquéreur entre au titre de propriété dès la signature. Ici, personne n'y entre.
Occuper le logement, sans limite de durée et sans avoir à le justifier. Le contrat ne prévoit aucune condition de présence.
Réaliser des travaux, y compris des travaux d'adaptation liés au vieillissement. L'entretien du bien est même une obligation, puisque sa valeur sert de base au remboursement.
Mettre le bien en location, sous réserve de l'accord préalable de l'établissement prêteur. Cette réserve existe parce que la location modifie l'état d'occupation du bien, donc sa valeur de revente.
Vendre, à tout moment et sans avoir à motiver la décision.
Transmettre, puisque le logement demeure dans votre patrimoine et entre donc dans votre succession, diminué de la dette.
Un point mérite d'être souligné parce qu'il est propre à ce montage : si le bien prend de la valeur pendant la durée du prêt, cette plus-value vous revient intégralement. Le montant emprunté a été fixé une fois pour toutes à la signature, il ne se réévalue pas. En viager comme en nue-propriété, c'est l'acquéreur qui capte cette appréciation.
Le prêt s'accompagne en contrepartie de plusieurs engagements, notamment l'entretien du bien et son assurance. Nous les détaillons dans notre article sur les risques et inconvénients du prêt viager hypothécaire.
C'est le point le moins bien expliqué sur ce sujet, alors qu'il conditionne toute la souplesse du dispositif.
La vente reste possible à tout moment. Elle met fin au contrat : le notaire chargé de la transaction prélève sur le prix de vente le montant nécessaire au remboursement du capital et des intérêts accumulés, puis vous verse le solde.
Trois situations conduisent fréquemment à cette décision. Une entrée en établissement, lorsque le maintien à domicile n'est plus possible. Un déménagement vers un logement plus petit ou mieux adapté. Un rapprochement géographique auprès de la famille.
Dans les trois cas, vous n'êtes pas prisonnier du contrat. Mais la dette devient exigible, et il faut donc que le prix de vente la couvre. C'est un paramètre à intégrer dès la souscription, particulièrement si un changement de logement est envisageable à moyen terme.
La propriété conservée n'est pas une propriété figée :
• la vente reste possible à tout moment, le notaire soldant la dette sur le prix perçu
• le solde après remboursement revient à l'emprunteur
• la mise en location suppose l'accord préalable de l'établissement prêteur
• la plus-value réalisée pendant le prêt revient intégralement à l'emprunteur
Il entre dans la succession, ce qui n'est pas le cas en viager. Mais sa conservation n'est pas automatique, et c'est une nuance que beaucoup de contenus escamotent.
Au décès de l'emprunteur, les héritiers choisissent. Ils peuvent rembourser la dette avec leurs propres fonds et conserver le logement. Ils peuvent le vendre eux-mêmes et encaisser le solde. Ils peuvent enfin laisser l'établissement prêteur procéder à la vente.
L'article L.315-11 du Code de la consommation plafonne la dette à la valeur du bien. Si elle la dépasse, la différence reste à la charge du prêteur, et les héritiers ne doivent rien au-delà.
Un cas est souvent mal anticipé et joue en faveur du dispositif : lorsque le décès survient peu après la souscription, les intérêts capitalisés sont faibles. Les héritiers ne remboursent alors que le capital et les intérêts des quelques années écoulées, ce qui rend la conservation du bien accessible. En viager, la même situation aurait définitivement sorti le logement du patrimoine familial
| Prêt viager hypothécaire | Vente en viager | Vente de la nue-propriété | |
|---|---|---|---|
Titre de la propriété | Conservé | Transféré à la signature | Transféré à la signature |
Plus-value du bien | Revient à l'emprunteur | Revient à l'acquéreur | Revient à l'acquéreur |
Bien dans la succession | Oui, diminué de la dette | Non | Non |
Possibilité de vendre | Oui, dette soldée sur le prix | Sans objet | Sans objet |
La comparaison détaillée des deux mécanismes est traitée dans notre article dédié : le prêt viager hypothécaire, une alternative au viager.
Rester propriétaire signifie conserver le titre, pas s'affranchir de toute contrainte.
• L'hypothèque est une garantie inscrite, elle n'opère aucun transfert de propriété
• Vous occupez, aménagez et vendez librement, la location demandant l'accord du prêteur
• Le logement entre dans la succession, à charge pour les héritiers de décider de son sort
• La dette ne peut jamais excéder la valeur du bien, conformément à l'article L.315-11
Nos conseillers étudient chaque situation pour les propriétaires de plus de 60 ans dont le bien est valorisé à partir de 150 000 €, sous réserve d'étude d'éligibilité.
Oui. Contrairement à une idée reçue, le prêt viager hypothécaire n'est pas irréversible. L'emprunteur peut rembourser tout ou partie du capital de son vivant, sans frais de remboursement anticipé selon les conditions du contrat. Cela peut être utile en cas de vente du bien, de rentrée d'argent imprévue ou de souhait de transmettre le bien libre de toute hypothèque à ses héritiers.
C'est possible mais plus complexe. Si le bien est détenu en indivision (avec un conjoint, des enfants ou d'autres héritiers), l'accord de tous les co-indivisaires est en principe requis pour hypothéquer le bien. Il est donc conseillé d'anticiper cette démarche et de consulter un notaire pour sécuriser l'opération avant de monter le dossier de financement.
Non. Les sommes perçues dans le cadre d'un prêt viager hypothécaire ne constituent pas un revenu : il s'agit d'un emprunt, pas d'une vente ni d'une rente. Elles ne sont donc pas soumises à l'impôt sur le revenu et n'entrent pas dans le calcul des ressources pour les aides sociales comme l'ASPA. C'est l'un des avantages distincts de cette solution par rapport à la vente en viager.
