Un prêt viager hypothécaire se dénoue en principe au décès de l'emprunteur ou lors de la vente du bien. Cette caractéristique alimente une idée reçue tenace, celle d'un financement dont on ne pourrait pas sortir avant son terme.
C'est inexact. Le remboursement anticipé est un droit prévu par la loi, il s'exerce à tout moment, et le montant de l'indemnité que le prêteur peut réclamer est plafonné par un barème réglementaire dégressif.
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Arrago est le spécialiste français du prêt viager hypothécaire, un crédit garanti par un bien immobilier et destiné aux propriétaires de plus de 60 ans.
Avec le Prêt 60®, vous pouvez transformer une partie de la valeur de votre bien en liquidités, sans le vendre, sans quitter votre logement et sans mensualités.
Vous restez pleinement propriétaire ; le capital et les intérêts sont remboursés au terme du prêt.
Chaque situation est étudiée par un expert Arrago afin de vérifier que cette solution est adaptée.
Le remboursement anticipé d'un prêt viager hypothécaire est un droit, pas une faveur. Ce que prévoient les textes :
• l'emprunteur peut rembourser à tout moment, en totalité ou en partie, sans avoir à se justifier
• le contrat peut écarter les remboursements partiels inférieurs à 10 % du capital versé
• l'indemnité éventuelle est plafonnée à 4, 2 ou 1 mois d'intérêts selon l'ancienneté du prêt
• aucun autre coût ne peut être mis à la charge de l'emprunteur
Oui, et il figure à l'article L.315-16 du Code de la consommation. L'emprunteur peut rembourser par anticipation, en totalité ou en partie, à son initiative. Il n'a aucun motif à fournir, et le prêteur ne peut pas s'y opposer.
Une seule limite encadre ce droit, et elle ne concerne que les remboursements partiels. Le contrat peut prévoir que le prêteur refuse une demande portant sur un montant trop faible. Ce seuil est fixé par l'article R.315-1 à 10 % du capital versé. En dessous, la demande peut être écartée. Au-dessus, elle s'impose au prêteur.
Ce droit appartient également aux héritiers. Au décès de l'emprunteur, ils peuvent solder la dette avec leurs propres fonds pour conserver le logement, plutôt que de le vendre.
L'article L.315-17 autorise le contrat à prévoir une indemnité, dont le plafond dépend de l'ancienneté du prêt. Le barème figure à l'article R.315-2, issu du décret du 29 juin 2016.
Lorsque le capital a été versé en une seule fois, ce qui est le cas le plus courant, il s'établit ainsi.
| Moment de la demande de remboursement | Indemnité maximale |
|---|---|
De la 1re année à la fin de la 4e année | 4 mois d'intérêts |
De la 5e année à la fin de la 9e année | 2 mois d'intérêts |
À partir de la 10e année | 1 mois d'intérêts |
Les intérêts se calculent sur le capital à rembourser, au taux figurant au contrat de prêt.
Lorsque le capital est versé périodiquement, le barème s'exprime en douzièmes des versements dus au titre de la première année, selon une dégressivité comparable.
Deux précisions comptent autant que le barème lui-même.
Il s'agit d'un plafond, pas d'un tarif. Rien n'oblige un prêteur à réclamer le maximum, ni même à prévoir une indemnité.
Et l'article L.315-18 ferme la porte à tout supplément : aucune indemnité ni aucun coût autre que ceux prévus par ces textes ne peut être mis à la charge de l'emprunteur.
Nettement, à partir de la cinquième année. Pour un crédit immobilier, l'article R.313-25 du Code de la consommation plafonne l'indemnité à un semestre d'intérêts sur le capital remboursé, sans dépasser 3 % du capital restant dû. Ce plafond ne décroît pas avec le temps.
Le régime du prêt viager hypothécaire part d'un niveau proche la première année, puis descend à deux mois d'intérêts, puis à un seul. Plus le prêt a couru, moins la sortie coûte.
Le barème est dégressif, ce qui inverse la logique habituelle du crédit :
• 4 mois d'intérêts au maximum jusqu'à la fin de la 4e année
• 2 mois d'intérêts de la 5e à la fin de la 9e année
• 1 mois d'intérêts à partir de la 10e année
• Un crédit immobilier classique reste plafonné à un semestre d'intérêts ou 3 % du capital restant dû, sans dégressivité
La vente du bien arrive en tête. Un changement de logement, un rapprochement familial ou une entrée en établissement conduisent à céder le bien. Le notaire prélève alors sur le prix de vente le capital et les intérêts accumulés, puis verse le solde à l'emprunteur.
Une rentrée de fonds peut aussi conduire à solder tout ou partie du prêt. Une succession reçue, la cession d'un autre actif ou une capacité d'épargne retrouvée permettent d'arrêter la capitalisation des intérêts.
La volonté de vendre libre de toute inscription constitue un cas distinct. Rembourser avant de mettre le bien en vente permet de faire radier l'hypothèque et de présenter un bien sans charge inscrite, ce qui simplifie la transaction.
La décision des héritiers, enfin, lorsqu'ils choisissent de conserver le logement dans le patrimoine familial.
La question mérite d'être posée dans les deux sens.
Les intérêts d'un prêt viager hypothécaire sont capitalisés : ils s'ajoutent au capital au lieu d'être réglés chaque mois, et la dette progresse donc d'année en année. Rembourser tôt interrompt cette progression, ce qui limite le coût total du crédit et préserve la valeur transmise.
En sens inverse, l'indemnité est à son maximum pendant les quatre premières années, précisément la période où un remboursement précoce est le plus tentant. Et les frais engagés à l'octroi, notamment l'expertise et la mise en place de l'hypothèque, restent acquis quelle que soit la durée réelle du prêt. Une sortie très rapide les répartit sur une période courte, ce qui alourdit le coût rapporté à la durée.
Il n'existe donc pas de réponse générale. Le calcul dépend du capital emprunté, du taux, de l'ancienneté du prêt et de ce qui a été payé au départ.
La souplesse de sortie est encadrée, pas illusoire :
• Le remboursement anticipé s'exerce de droit, en totalité ou en partie, sans motif à fournir
• Un remboursement partiel peut être refusé s'il porte sur moins de 10 % du capital versé
• L'indemnité éventuelle décroît avec l'ancienneté du prêt, de 4 mois d'intérêts à 1 seul
• Aucun autre coût ne peut être facturé à l'emprunteur au titre de ce remboursement
•L'arbitrage se fait au cas par cas, entre intérêts économisés et indemnité due
Chez Arrago, le remboursement anticipé partiel s'effectue sans frais.
Un remboursement total donne lieu à l'indemnité prévue par la loi, dans les limites du barème ci-dessus. Nos conseillers étudient chaque situation pour les propriétaires de plus de 60 ans dont le bien est valorisé à partir de 150 000 €, sous réserve d'étude d'éligibilité.
Oui. Contrairement à une idée reçue, le prêt viager hypothécaire n'est pas irréversible. L'emprunteur peut rembourser tout ou partie du capital de son vivant, sans frais de remboursement anticipé selon les conditions du contrat. Cela peut être utile en cas de vente du bien, de rentrée d'argent imprévue ou de souhait de transmettre le bien libre de toute hypothèque à ses héritiers.
C'est possible mais plus complexe. Si le bien est détenu en indivision (avec un conjoint, des enfants ou d'autres héritiers), l'accord de tous les co-indivisaires est en principe requis pour hypothéquer le bien. Il est donc conseillé d'anticiper cette démarche et de consulter un notaire pour sécuriser l'opération avant de monter le dossier de financement.
Non. Les sommes perçues dans le cadre d'un prêt viager hypothécaire ne constituent pas un revenu : il s'agit d'un emprunt, pas d'une vente ni d'une rente. Elles ne sont donc pas soumises à l'impôt sur le revenu et n'entrent pas dans le calcul des ressources pour les aides sociales comme l'ASPA. C'est l'un des avantages distincts de cette solution par rapport à la vente en viager.
