Le premier prêt viager hypothécaire flexible et sans mensualités : une solution de crédit entièrement sécurisée pour les plus de 60 ans !
Arrago est le spécialiste français du prêt viager hypothécaire, un crédit garanti par un bien immobilier et destiné aux propriétaires de plus de 60 ans.
Avec le Prêt 60®, vous pouvez transformer une partie de la valeur de votre bien en liquidités, sans le vendre, sans quitter votre logement et sans mensualités.
Vous restez pleinement propriétaire ; le capital et les intérêts sont remboursés au terme du prêt.
Chaque situation est étudiée par un expert Arrago afin de vérifier que cette solution est adaptée.
• Le prêt viager hypothécaire est un crédit régi par les articles L.315-1 et suivants du Code de la consommation.
• Il est réservé aux propriétaires de 60 ans et plus, pour un bien d'habitation d'une valeur minimale de 150 000 euros.
• Le montant représente 10 % à 60 % de la valeur du bien selon l'âge, sans prise en compte des revenus.
• Aucune mensualité n'est due du vivant de l'emprunteur, qui reste pleinement propriétaire de son logement.
• La dette est plafonnée à la valeur du bien au terme du prêt : les héritiers ne peuvent rien devoir au-delà.
• Ni assurance emprunteur ni questionnaire de santé. Seul un certificat de facultés mentales délivré par un medecin est requis.
• Signature par acte notarié, après un délai de réflexion légal de dix jours.
En France, le prêt viager hypothécaire est distribué par un nombre très limité d'établissements depuis l'arrêt de la production commerciale du Crédit Foncier de France en 2019. Au 19 août 2026, les banques qui le proposent sont :
Aucune offre de prêt viager hypothécaire n'est identifiée dans le catalogue public de BNP Paribas, Société Générale, Crédit Agricole, LCL, CIC, Crédit Mutuel et La Banque Postale au 19 août 2026.
Le prêt viager hypothécaire est un produit financier encadré par la loi qui permet à un propriétaire immobilier de transformer une partie de la valeur de son logement en liquidités, tout en continuant à y vivre.
Concrètement :
L’emprunteur reste pleinement propriétaire de son logement et peut continuer à l’occuper librement.
Ce type de financement repose sur une logique simple :
Pendant toute la durée du contrat, aucune mensualité n’est exigée, ce qui en fait une solution particulièrement adaptée à des profils recherchant de la trésorerie sans alourdir leur budget.
Le prêt viager hypothécaire s'adresse aux personnes physiques propriétaires d'un bien immobilier, généralement âgées de plus de 60 ans, sous réserve d'une étude d'éligibilité. Il est souvent utilisé par des seniors qui disposent d'un patrimoine immobilier important mais de revenus limités, notamment à la retraite. Le logement peut être une résidence principale, secondaire ou locative, dès lors qu'il s'agit d'un bien à usage d'habitation.
La loi réserve strictement l'usage des fonds : l'article L.315-3 du Code de la consommation interdit de financer les besoins d'une activité professionnelle avec un prêt viager hypothécaire. Le capital sert donc à des projets personnels, non à une activité.
Dans la pratique, les établissements prêteurs étudient aussi la valeur du bien, qui doit généralement atteindre un seuil de l'ordre de 150 000 € minimum. L'objectif n'est pas de financer n'importe quel profil, mais de permettre à des propriétaires de mobiliser leur patrimoine sans le vendre.
Le prêt viager hypothécaire a été pensé pour répondre à une réalité simple : de nombreux propriétaires sont “riches en patrimoine mais pauvres en liquidités”. Autrement dit, ils possèdent un bien immobilier parfois totalement remboursé, mais disposent de revenus insuffisants pour faire face à certains besoins du quotidien ou projets de vie.
Ce dispositif permet donc de redonner du pouvoir financier sans bouleverser la situation personnelle. Il peut servir à financer des travaux, améliorer le confort de vie, aider un proche ou simplement disposer d’un complément de revenu à la retraite, tout en restant chez soi.
Le fonctionnement du prêt viager hypothécaire repose sur un processus très encadré. Tout commence par une étude de la situation de l’emprunteur, réalisée avec un conseiller, afin de vérifier l’éligibilité et d’estimer le montant potentiel du prêt. Ensuite, une expertise immobilière est mandatée pour déterminer la valeur réelle du bien, car c’est cette valeur qui sert de base au financement.
Une fois ces éléments réunis, la banque ou l’organisme prêteur propose un montant de prêt. Celui-ci dépend principalement de trois critères : la valeur du bien immobilier, l’âge de l’emprunteur et ses caractéristiques personnelles. En général, le montant accordé représente entre 10 % et 60 % de la valeur du bien, ce qui permet de sécuriser l’opération pour toutes les parties.
Le prêt viager hypothécaire reste distribué par un nombre restreint d'établissements en France. Le marché est encadré et sécurisé, mais peu de banques traditionnelles le proposent. Découvrir quelles banques proposent le prêt viager hypothécaire
Chez Arrago, nous proposons une solution sécurisée à destination des seniors : le Prêt 60. Il s’agit d’un crédit viager hypothécaire encadré par la loi, réservé aux personnes de plus de 60 ans, sous réserve d’une étude d’éligibilité.
Ce dispositif s’adresse aux propriétaires d’un bien immobilier dont la valeur est d’au moins 150 000 €.
Le Prêt 60 Arrago est accessible sans conditions de revenus et sans tests médicaux, hormis la fourniture d’un certificat médical attestant des facultés mentales. Toutefois, nos conseillers analysent chaque situation individuellement, notamment en cas de situation de surendettement.
Après validation du dossier, l’acte est signé devant notaire, ce qui garantit la sécurité juridique de l’opération. Les fonds sont ensuite versés rapidement, souvent sous 48 heures. Pendant toute la durée du prêt, l’emprunteur ne rembourse rien : les intérêts s’accumulent et la dette est réglée uniquement à la fin du contrat, lors de la vente du bien ou de la succession.
Le prêt viager hypothécaire présente plusieurs avantages importants pour les propriétaires souhaitant améliorer leur niveau de vie tout en restant chez eux.
Comme tout produit financier, le prêt viager hypothécaire doit être étudié avec attention afin de bien comprendre ses implications sur le long terme et de limiter les risques liés au prêt viager hypothécaire :
Oui. L'emprunteur peut procéder à un remboursement anticipé, total ou partiel, à tout moment de son vivant (articles L.315-16 et suivants du Code de la consommation). Chez Arrago, vous pouvez effectuer un remboursement anticipé partiel du prêt sans frais ou en intégralité, moyennant le versement d’une indemnité de remboursement anticipé fixée par la loi (son montant est faible et ne représente pas plus de 4 mois d’intérêts).
Dans une vente en viager, le propriétaire vend son bien et en perd définitivement la propriété, même s'il peut continuer à y vivre dans certains cas. Avec le prêt viager hypothécaire, le logement reste la propriété de l'emprunteur : il ne s'agit pas d'une vente, mais d'un financement garanti par le bien. C'est une différence fondamentale.
Sur le plan de l'aléa, la distinction est nette. Dans le prêt viager hypothécaire, le risque pèse sur le seul prêteur : si la dette finit par dépasser la valeur du bien, la perte est pour la banque. Dans une vente en viager, une fois le bien vendu, les héritiers n'ont plus aucune possibilité de le conserver.
Un prêt hypothécaire classique fonctionne avec des mensualités de remboursement du capital et des intérêts, tout au long de la durée du prêt. Le prêt viager hypothécaire, lui, ne prévoit aucun remboursement du vivant de l'emprunteur : la dette est réglée uniquement au dénouement du contrat. La logique de gestion financière est donc complètement différente.
Le prêt viager hypothécaire peut être pertinent si vous êtes propriétaire d'un bien immobilier, généralement âgé de plus de 60 ans, et que vous souhaitez disposer de liquidités sans vendre votre logement : compléter sa retraite, financer des travaux, aider un proche ou faire face à une dépense importante.
À l'inverse, si votre objectif est de préserver entièrement la valeur transmise à vos héritiers, ou si vos revenus permettent de supporter un crédit classique, d'autres formes de financement méritent d'être étudiées au préalable. Chaque situation est unique : une étude personnalisée avec un conseiller Arrago reste essentielle pour déterminer si cette solution est réellement adaptée à votre projet.
• Le prêt viager hypothécaire est régi par les articles L.315-1 et suivants du Code de la consommation. Il forme un régime autonome, distinct du crédit immobilier et du crédit à la consommation.
• Très peu d'établissements le distribuent depuis l'arrêt de la production commerciale du Crédit Foncier de France en 2019.
• Le groupe BPCE a relancé l'offre en septembre 2025 sous le nom Foncier Reversimmo, distribuée par la Banque Populaire et la Caisse d'Épargne, sous réserve de commercialisation.
• Le CFCAL Banque et le Crédit Municipal de Nantes complètent l'offre. Ils ne traitent pas les demandes de particuliers en direct : l'accès passe par un intermédiaire immatriculé à l'ORIAS.
• Les autres grandes banques de réseau ne publient pas d'offre de prêt viager hypothécaire à la date de vérification.
Le montant accordé dépend de deux paramètres : la valeur du bien mis en garantie et l'âge de l'emprunteur. Plus l'emprunteur est âgé, plus la quotité retenue est élevée, dans une fourchette qui va de 15 à 60 % de la valeur expertisée. Voici comment cela se traduit sur un dossier concret.
Bernard a 78 ans. Il est propriétaire d'une maison expertisée 560 000 €. Après étude de son dossier et expertise du bien, l'établissement prêteur retient une capacité d'emprunt de 230 000 €, soit 41 % de la valeur du bien.
Bernard n'a pas besoin de la totalité de cette somme. Il emprunte 170 000 € pour financer des travaux dans sa maison, aider sa petite-fille à passer son permis de conduire et partir en voyage.
Les frais à l'octroi s'élèvent à 17 090 €, soit 10,05 % du capital emprunté.
Pendant toute la durée du contrat, Bernard ne verse aucune mensualité. Il reste pleinement propriétaire de son logement et continue à y vivre normalement.
Le TAEG diminue lorsque la durée s'allonge, parce que les frais à l'octroi sont prélevés une seule fois au départ puis répartis sur une période plus longue. Le coût du crédit, lui, augmente mécaniquement : les intérêts se capitalisent chaque année, sans remboursement intermédiaire pour en freiner la progression.
Dix ans après la signature, la succession de Bernard s'ouvre. Sa maison est alors expertisée 640 000 €. Le capital et les intérêts accumulés représentent une dette de 333 479 €.
Ses héritiers disposent de deux options. Ils peuvent rembourser la dette et conserver la maison. Ils peuvent aussi laisser l'établissement prêteur vendre le bien pour se rembourser : l'excédent de 306 521 € leur est alors reversé.
Dans la situation inverse, si la dette avait dépassé la valeur du bien au moment de la vente, la différence aurait été supportée par l'établissement prêteur. Les héritiers n'auraient rien eu à payer.
Ce plafonnement est prévu à l'article L.315-11 du Code de la consommation.
Le choix de la banque pour un prêt viager hypothécaire revêt une grande importance, car peu d’établissements sont disposés à jouer le rôle de prêteur en échange d’une hypothèque sur le bien immobilier. Arrago, en partenariat avec des banques spécialisées, facilite l’obtention de ce type de capital sans nécessiter de vente immédiate, tout en laissant l’emprunteur profiter de son bien. Il est possible d'obtenir un crédit sans intérêt dans ces cas spécifiques, mais cette option reste moins courante et souvent moins avantageuse dans le cadre des prêts viagers hypothécaires.
En optant pour un prêteur spécialisé, vous pouvez bénéficier d’un versement unique ou périodique, en fonction de l’accord et de la valeur estimée du bien. Le notaire intervient également pour garantir la sécurité et la légalité de la transaction, en s’assurant notamment que l’évaluation de l’hypothèque est bien alignée avec le marché.
Arrago vous accompagne dans toutes ces étapes, facilitant l’accès aux meilleures offres et conditions selon votre profil.
• Le Prêt 60® est un prêt viager hypothécaire pour les propriétaires de 60 ans et plus.
• Vous obtenez entre 10 % et 60 % de la valeur de votre bien, sans condition de revenus ni de santé.
• Vous restez propriétaire, vous ne payez aucune mensualité.
• Vos héritiers ne peuvent jamais devoir plus que la valeur du bien.
• Les fonds sont versés sous 48 heures après la signature chez le notaire.
• Arrago distribue le Prêt 60® avec ses deux banques partenaires, le CFCAL Banque et le Crédit Municipal de Nantes.
Que devient le bien immobilier dont je suis propriétaire ?
Je le mets en garantie
Quel type de financement je vais recevoir ?
Vous obtenez une somme d'argent immédiate
Suis-je encore propriétaire ?
Oui
Puis-je transmettre le bien à mes héritiers ?
Oui
Qui perçoit la plus-value immobilière ?
La famille
Que devient le bien immobilier dont je suis propriétaire ?
Je le vends
Quel type de financement je vais recevoir ?
Vous obtenez une somme d'argent immédiate ainsi qu'une rente périodique
Suis-je encore propriétaire ?
Non
Puis-je transmettre le bien à mes héritiers ?
Non
Qui perçoit la plus-value immobilière ?
L’investisseur
Que devient le bien immobilier dont je suis propriétaire ?
Je le vends
Quel type de financement je vais recevoir ?
Vous obtenez une somme d'argent immédiate
Suis-je encore propriétaire ?
Non
Puis-je transmettre le bien à mes héritiers ?
Non
Qui perçoit la plus-value immobilière ?
L’investisseur
Peut-on perdre son logement avec ce prêt ?
Non, l’emprunteur reste propriétaire de son bien. Le logement sert uniquement de garantie.
Les héritiers doivent-ils rembourser la dette ?
Non, la dette est limitée à la valeur du bien immobilier.
Peut-on rembourser le prêt par anticipation ?
Absolument. Vous pouvez effectuer un remboursement anticipé partiel du prêt sans frais ou en intégralité, moyennant le versement d’une indemnité de remboursement anticipé fixée par la loi (son montant est faible et ne représente pas plus de 4 mois d’intérêts).
Quel âge minimum pour en bénéficier ?
Ce dispositif est généralement destiné aux personnes de plus de 60 ans, sous réserve d’étude du dossier.
Le prêt est-il imposable ?
Non, les sommes perçues ne sont pas imposables car il s’agit d’un prêt et non d’un revenu.
