Arrago est le spécialiste français du prêt viager hypothécaire, un crédit garanti par un bien immobilier et destiné aux propriétaires de plus de 60 ans.
Avec le Prêt 60®, vous pouvez transformer une partie de la valeur de votre bien en liquidités, sans le vendre, sans quitter votre logement et sans mensualités.
Vous restez pleinement propriétaire ; le capital et les intérêts sont remboursés au terme du prêt.
Chaque situation est étudiée par un expert Arrago afin de vérifier que cette solution est adaptée.
• Un bien démembré se partage entre le nu-propriétaire (qui détient les murs) et l’usufruitier (qui occupe ou loue)
• Chacun peut hypothéquer son propre droit, mais un prêteur accepte rarement une garantie partielle
• Hypothéquer la pleine propriété exige la signature du nu-propriétaire et de l’usufruitier
• Un prêt viager hypothécaire ne se fait qu’en pleine propriété : sur un bien démembré, nu-propriétaire et usufruitier signent ensemble
• Vendre la nue-propriété rapporte un capital immédiat, mais le bien sort définitivement du patrimoine
Qui peut hypothéquer quoi dans un bien démembré ?
La pleine propriété réunit trois droits : user du bien, en percevoir les revenus et en disposer. Le démembrement les sépare : l’usufruitier use et perçoit, le nu-propriétaire dispose. Chacun ne peut hypothéquer que ce qu’il détient.
Le nu-propriétaire
Il détient la propriété du bien sans pouvoir l’occuper ni en percevoir les loyers tant que l’usufruit dure. Il peut hypothéquer sa nue-propriété sans l’accord de l’usufruitier. Mais la garantie vaut ce que vaut son droit : un bien occupé par un usufruitier, invendable librement, que le prêteur ne pourra réaliser pleinement qu’à l’extinction de l’usufruit. Les établissements prêteurs acceptent donc ce montage au cas par cas, souvent à condition que l’emprunteur apporte un autre bien en pleine propriété ou que l’usufruitier consente à l’hypothèque.
L’usufruitier
Il occupe le bien ou en perçoit les revenus, mais n’en est plus propriétaire. Il peut hypothéquer son usufruit, qui est un droit réel immobilier. Cette garantie disparaît avec l’usufruit, au décès de l’usufruitier ou au terme fixé, et le créancier ne peut pas faire vendre le bien : il ne peut se payer que sur les revenus qu’il produit. Aucun prêteur ne la retient seule pour un crédit à long terme, et les rares qui l’acceptent limitent le montant à 10 à 30 % de la valeur du bien, avec les nus-propriétaires en caution hypothécaire. Un senior qui a donné la nue-propriété à ses enfants et conservé l’usufruit ne peut donc pas hypothéquer seul le logement qu’il occupe.
Les deux ensemble
Quand nu-propriétaire et usufruitier signent tous les deux l’acte, l’hypothèque porte sur la pleine propriété. C’est la seule configuration que les établissements prêteurs traitent comme un bien ordinaire, pour un prêt hypothécaire classique comme pour un prêt viager hypothécaire. Elle suppose un accord familial, puisque le démembrement vient le plus souvent d’une donation ou d’une succession.
Prêt viager hypothécaire et bien démembré : que se passe-t-il ?
Le prêt viager hypothécaire est garanti par une hypothèque sur un bien à usage d’habitation appartenant à l’emprunteur (article L.315-1 du Code de la consommation). Il se fait en pleine propriété. Deux situations se présentent :
- Le senior est usufruitier, parce qu’il a donné la nue-propriété à ses enfants : il ne peut pas souscrire seul. Le prêt est possible si les nus-propriétaires acceptent de constituer l’hypothèque avec lui. Dans ce cas, la dette reste celle de l’emprunteur et se règle sur le bien au terme, comme pour tout prêt viager hypothécaire.
- Le senior est nu-propriétaire, par exemple après le décès d’un conjoint qui a laissé l’usufruit à un tiers : situation rare, traitée au cas par cas, et là aussi avec l’accord de l’usufruitier.
Un bien en indivision pose la même question : tous les indivisaires doivent consentir à l’hypothèque (article 815-3 du Code civil). Dans tous les cas, l’étude d’éligibilité vérifie la situation juridique du bien avant toute offre.
Vendre la nue-propriété ou souscrire un prêt viager hypothécaire ?
Les deux solutions permettent à un propriétaire de plus de 60 ans d’obtenir un capital sans quitter son logement. Elles n’ont pas les mêmes conséquences.
| Vente de la nue-propriété | Prêt viager hypothécaire | |
|---|---|---|
Capital obtenu | De l’ordre de 50 à 70 % de la valeur selon l’âge, par référence au barème fiscal de l’usufruit | 10 à 60 % de la valeur selon l’âge |
Propriété | Perdue : seul l’usufruit est conservé | Conservée en pleine propriété |
Réversibilité | Aucune, la vente est définitive | Remboursement anticipé possible à tout moment |
Au décès | Le bien revient à l’acheteur, rien aux héritiers | Le bien revient aux héritiers, déduction faite de la dette plafonnée à sa valeur |
Valorisation future du bien | Pour l’acheteur | Pour l’emprunteur et ses héritiers |
Coût | Pas d’intérêts, mais une décote définitive sur la valeur | Intérêts capitalisés, frais d’expertise, de notaire et de dossier |
La vente en nue-propriété donne un capital plus élevé, parce qu’elle cède la propriété. Le prêt viager hypothécaire donne moins, parce qu’il ne cède rien : la dette se rembourse sur le bien au terme, et ce qui reste va aux héritiers. Le choix dépend d’une question : voulez-vous que le bien reste dans la famille ?
Le Prêt 60 d’Arrago
Arrago est un intermédiaire spécialisé dans le prêt viager hypothécaire (ORIAS n° 24 000 765). Le Prêt 60 s’adresse aux propriétaires de 60 ans et plus d’un bien d’au moins 150 000 €, sous réserve d’étude d’éligibilité. Le passif ne peut jamais dépasser l’actif, et nos conseillers remettent une simulation de l’évolution de la dette à partager avec la famille. Vous restez propriétaire jusqu’au terme, et le remboursement anticipé reste possible à tout moment.
• Nu-propriétaire et usufruitier peuvent chacun hypothéquer leur droit, mais un prêteur veut la pleine propriété, donc les deux signatures
• Un senior usufruitier après donation ne peut pas hypothéquer seul son logement
• Un prêt viager hypothécaire sur un bien démembré exige l’accord des nus-propriétaires, le plus souvent les enfants
•Vendre la nue-propriété rapporte plus mais fait sortir le bien du patrimoine, sans retour possible
• Le prêt viager hypothécaire rapporte moins mais le bien reste à la famille, et le prêt se rembourse par anticipation si la situation change
