Arrago est le spécialiste français du prêt viager hypothécaire, un crédit garanti par un bien immobilier et destiné aux propriétaires de plus de 60 ans.
Avec le Prêt 60®, vous pouvez transformer une partie de la valeur de votre bien en liquidités, sans le vendre, sans quitter votre logement et sans mensualités.
Vous restez pleinement propriétaire ; le capital et les intérêts sont remboursés au terme du prêt.
Chaque situation est étudiée par un expert Arrago afin de vérifier que cette solution est adaptée.
• Impôt sur le revenu et prélèvements sociaux : aucun, le capital est un emprunt
• IFI : les liquidités reçues ne sont pas taxées ; la dette est déductible seulement si elle finance des travaux ou l’acquisition du bien hypothéqué
• Succession : la dette (capital et intérêts capitalisés) se déduit de l’actif successoral avant calcul des droits
• Plus-value à la revente : règles de droit commun, exonération de la résidence principale
• Donner le capital à ses enfants est possible, avec les abattements de droit commun
Impôt sur le revenu : rien à déclarer
Le capital versé ne figure nulle part dans la déclaration de revenus. Ce n’est ni un salaire, ni une pension, ni un revenu foncier, ni une rente : c’est une somme empruntée, que vous devrez rembourser au terme. Aucun prélèvement social ne s’applique. C’est la différence majeure avec la vente en viager, dont la rente est imposable pour une fraction de son montant selon l’âge du vendeur au premier versement, fraction qui supporte aussi les prélèvements sociaux.
Les intérêts du prêt ne sont pas déductibles de vos revenus, puisque le capital ne finance pas un investissement locatif. Ils se capitalisent et se règlent au terme, sans effet sur votre impôt annuel.
IFI : ce qui est taxé, ce qui est déductible
Si votre patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d’euros, vous êtes redevable de l’impôt sur la fortune immobilière. Le prêt viager hypothécaire a deux effets :
- le bien hypothéqué reste déclaré pour sa valeur vénale au 1er janvier, l’hypothèque ne la réduit pas
- les liquidités reçues ne sont pas taxables, l’IFI ne portant que sur l’immobilier
Reste la dette. Sous l’ancien ISF, elle était déductible en contrepartie des sommes reçues. Sous l’IFI, une dette n’est déductible que si elle a servi à acquérir, construire, améliorer ou entretenir un bien immobilier taxable (article 974 du CGI). Un prêt viager hypothécaire utilisé pour compléter ses revenus, aider sa famille ou financer un hébergement n’est donc pas déductible de l’IFI. S’il finance des travaux sur le bien hypothéqué, la part correspondante l’est, intérêts capitalisés compris. Conserver les factures est indispensable.
Succession : la dette se déduit de l’actif
Au décès, le prêt viager hypothécaire figure au passif de la succession : capital emprunté et intérêts capitalisés à la date du décès, dans la limite de la valeur du bien. Ce montant est déduit de l’actif avant le calcul des droits de succession (article 768 du CGI, dettes à la charge du défunt). Le bien, lui, est déclaré pour sa valeur réelle. Les héritiers sont donc taxés sur la valeur nette transmise, pas sur la valeur brute du logement.
Concrètement, un bien de 400 000 € grevé d’une dette de 180 000 € entre dans la succession pour 220 000 €. Les options des héritiers sont détaillées sur notre page prêt viager hypothécaire et héritiers.
Donner le capital à ses enfants
Beaucoup d’emprunteurs utilisent le capital pour aider leurs enfants ou petits-enfants de leur vivant. Fiscalement, c’est une donation comme une autre : les abattements de droit commun s’appliquent, renouvelables tous les quinze ans, et la somme donnée sort du patrimoine du donateur. Combinée à la déduction de la dette au décès, l’opération réduit l’assiette des droits de succession.
Deux limites : la donation doit être déclarée, et le prêt ne crée pas d’abattement supplémentaire, il permet seulement de disposer de liquidités pour utiliser ceux qui existent. Les règles par âge et par bénéficiaire sont sur nos pages consacrées à la donation.
Revente du bien : la plus-value
Vendre un bien hypothéqué ne change rien à la fiscalité de la plus-value. Si c’est votre résidence principale, elle est exonérée. Sinon, le régime des plus-values immobilières des particuliers s’applique, avec ses abattements pour durée de détention. Le prêt est remboursé sur le prix de vente, mais ce remboursement n’est pas une charge déductible de la plus-value.
Fiscalité du prêt viager hypothécaire et du viager : comparatif
| Prêt viager hypothécaire | Vente en viager | |
|---|---|---|
Nature des sommes reçues | Capital emprunté | Bouquet et rente viagère |
Impôt sur le revenu | Aucun | Rente imposable pour une fraction selon l’âge (de 70 % avant 50 ans à 30 % après 69 ans) |
Prélèvements sociaux | Aucun | Sur la fraction imposable de la rente |
Plus-value | Sans objet, le bien n’est pas vendu | Sur le bouquet, exonération si résidence principale |
IFI | Bien déclaré, dette déductible seulement si elle finance le bien | Le bien sort du patrimoine |
Succession | Bien transmis, dette déduite | Bien hors succession |
Ici, le prêt viager hypothécaire ne couvre pas le besoin, parce qu’à 63 ans la quotité est basse. Le réméré est adapté, à une condition : que la vente de l’autre bien soit certaine dans le délai.
Le Prêt 60 d’Arrago
Arrago est un intermédiaire spécialisé dans le prêt viager hypothécaire (ORIAS n° 24 000 765). Le Prêt 60 s’adresse aux propriétaires de 60 ans et plus d’un bien d’au moins 150 000 €, résidence principale, secondaire ou locative, sous réserve d’étude d’éligibilité. Capital versé sous 48 heures après l’acte notarié, sans mensualité, propriété conservée. Si votre situation relève d’une urgence à court terme, nos conseillers vous le diront.
• Le capital d’un PVH n’est ni un revenu ni une rente : aucun impôt, aucun prélèvement social
• IFI : liquidités non taxées, dette déductible uniquement si elle finance le bien hypothéqué
• Succession : la dette capitalisée se déduit de l’actif, les héritiers sont taxés sur la valeur nette
• Donner le capital à ses enfants suit les règles habituelles de la donation
• Revendre le bien ne change rien à la fiscalité de la plus-value
