Arrago est le spécialiste français du prêt viager hypothécaire, un crédit garanti par un bien immobilier et destiné aux propriétaires de plus de 60 ans.
Avec le Prêt 60®, vous pouvez transformer une partie de la valeur de votre bien en liquidités, sans le vendre, sans quitter votre logement et sans mensualités.
Vous restez pleinement propriétaire ; le capital et les intérêts sont remboursés au terme du prêt.
Chaque situation est étudiée par un expert Arrago afin de vérifier que cette solution est adaptée.
• Réméré et portage : vente temporaire, 50 à 75 % de la valeur du bien, rachat sous cinq ans maximum, indemnité d’occupation de 10 à 12 % par an
• Prêt viager hypothécaire : crédit garanti par une hypothèque, 10 à 60 % de la valeur selon l’âge, aucune mensualité, propriété conservée
• Sans rachat dans le délai, le bien est définitivement perdu ; un prêt viager hypothécaire n’a pas de délai
• Réméré : Code civil (articles 1659 à 1673) ; portage : contrats libres ; prêt viager hypothécaire : Code de la consommation (articles L.315-1 et suivants)
• Le réméré vise les situations bloquées (saisie, fichage, refus de crédit) ; le prêt viager hypothécaire suppose un dossier éligible
Vente à réméré et portage immobilier : la même idée, deux cadres
La vente à réméré
La vente à réméré consiste à vendre son bien à un investisseur tout en gardant le droit de le racheter plus tard, à un prix convenu d’avance. Pendant ce temps, vous continuez d’habiter le logement contre une indemnité, un peu comme un loyer. Si vous rachetez dans le délai, vous redevenez propriétaire ; sinon, la vente devient définitive.
Le Code civil en fixe les règles :
- délai de rachat de cinq ans maximum, non prolongeable (article 1660) ; passé ce délai, l’acquéreur est propriétaire définitif (article 1662)
- le droit de rachat suit le bien, même revendu à un tiers (article 1664)
- prix de vente entre 50 et 60 % de la valeur, jamais moins de cinq douzièmes, sous peine de lésion (article 1674)
- indemnité d’occupation de 10 à 12 % du prix par an, souvent payée d’avance
- au rachat, la vente est annulée : droit fixe de 125 € (article 680 du CGI, sous conditions) et frais d’acte, soit 1 à 2 % du prix
Le portage immobilier
Le portage immobilier repose sur le même principe, vendre puis racheter, mais sans le cadre du Code civil : ce sont les contrats qui fixent les règles. Une vente, un bail ou une convention d’occupation, une promesse de revente à prix fixé.
- durée libre, en pratique de six mois à trois ans
- prix de vente entre 50 et 75 % de la valeur selon le montage
- au rachat, c’est une nouvelle vente : droits de mutation de 7 à 8 % une seconde fois, commission de la société de portage souvent autour de 5 %, prix de rachat majoré d’environ 10 %
- la solidité du droit de rachat dépend de la promesse et de sa publication, pas de la loi
Dans les deux cas, l’opération ne doit pas déguiser un prêt. Un prix anormalement bas et une indemnité qui ressemble à des intérêts peuvent conduire le juge à annuler la vente, surtout sur une résidence principale (article 2459 du Code civil).
Le prêt viager hypothécaire : un crédit, pas une vente
Le prêt viager hypothécaire est un crédit à la consommation garanti par une hypothèque (articles L.315-1 et suivants du Code de la consommation).
- accessible dès 60 ans, pour un bien d’habitation d’au moins 150 000 €
- capital de 10 à 60 % de la valeur du bien selon l’âge, versé en une fois
- aucune mensualité, aucune indemnité d’occupation : vous restez propriétaire, chez vous
- intérêts capitalisés, dette plafonnée à la valeur du bien, réglée au décès ou à la vente
- remboursement anticipé possible à tout moment, sans délai imposé
- frais de 5 à 7 % du capital, déduits du montant versé
Comparatif
| Vente à réméré | Portage immobilier | Prêt viager hypothécaire | |
|---|---|---|---|
Nature | Vente avec faculté de rachat | Vente + promesse de revente | Crédit garanti par hypothèque |
Cadre légal | Code civil, art. 1659 à 1673 | Contrats libres | Code de la consommation, art. L.315-1 et s. |
Capital obtenu | 50 à 60 % de la valeur | 50 à 75 % selon le montage | 10 à 60 % selon l’âge |
Propriété | Perdue pendant l’opération | Perdue pendant l’opération | Conservée |
Pour rester dans le logement | Indemnité, 10 à 12 % par an | Loyer ou indemnité | Rien |
Durée | 5 ans maximum | Libre, souvent 6 à 36 mois | Jusqu’au décès ou à la vente |
Coût de sortie | Rachat au prix, droit fixe de 125 € | Rachat majoré (10 %), droits de mutation 7 à 8 %, commission 5 % | Dette capitalisée, plafonnée à la valeur du bien |
Si l’échéance n’est pas tenue | Bien perdu | Bien perdu | Pas d’échéance |
Plus-value du bien | À l’investisseur si pas de rachat | À l’investisseur si pas de rachat | À l’emprunteur et ses héritiers |
Au décès | Rachat transmis aux héritiers, dans le délai | Selon la promesse | Dette réglée sur le bien, solde aux héritiers |
Pour quelles situations ?
Réméré et portage : une urgence que le crédit ne peut plus traiter.
- stopper une saisie immobilière, solder des dettes fiscales ou bancaires
- obtenir des fonds malgré un fichage ou un refus de crédit
- à l’échéance, racheter, ou vendre à un tiers au prix du marché et garder la différence ; dans les deux cas le bien sort du patrimoine
Réméré et portage : une urgence que le crédit ne peut plus traiter.
- compléter sa retraite, financer des travaux, aider ses enfants
- payer une aide à domicile ou un établissement
- rembourser des crédits en cours
Deux cas chiffrés
Cas 1 : un besoin durable, sans rentrée d’argent prévue
Un propriétaire de 70 ans, bien expertisé 380 000 €, veut aider sa fille à hauteur de 90 000 €. Aucune vente ni héritage en vue.
| Vente à réméré | Prêt viager hypothécaire | |
|---|---|---|
Capital | 209 000 € (55 % de la valeur) | 114 000 € (quotité de 30 % à 70 ans) |
Frais | 17 765 € (8,5 %) | 6 840 € (6 %) |
Net perçu | 191 235 € | 107 160 € |
Pendant l'opération | Indemnité de 22 990 € par an, soit 68 970 € sur 3 ans | Rien |
A l'échéance | Racheter 212 135 € dans les 3 ans, sinon le bien est perdu | Pas d’échéance |
Coût sur 3 ans | Environ 89 900 €, pour un besoin de 90 000 € | Intérêts capitalisés, réglés au décès |
Au décès, 15 ans plus tard | Sans rachat : rien pour les héritiers | Dette de 293 190 € à 6,5 % ; reste 86 810 € si le bien est stable, 181 898 € s’il a pris 1,5 % par an |
Le réméré coûte en trois ans l’équivalent de la somme recherchée et exige de retrouver 212 000 €. Le prêt viager hypothécaire donne moins, mais ne demande rien et laisse le bien aux héritiers.
Cas 2 : un besoin ponctuel, une vente programmée
Un propriétaire de 63 ans, bien de 300 000 €, a besoin de 120 000 € pendant 18 mois, le temps de vendre un autre bien.
| Vente à réméré | Prêt viager hypothécaire | |
|---|---|---|
Capital | 180 000 € (60 % de la valeur) | 45 000 € (quotité d’environ 15 % à 63 ans) |
Net perçu | 164 700 € | 42 300 € |
Pendant l'opération | Indemnité de 29 700 € sur 18 mois | Rien |
Sortie | Rachat à 182 700 € avec le produit de la vente de l’autre bien | Remboursement anticipé possible |
Coût total | Environ 47 700 € | Insuffisant : 42 300 € nets pour un besoin de 120 000 € |
Ici, le prêt viager hypothécaire ne couvre pas le besoin, parce qu’à 63 ans la quotité est basse. Le réméré est adapté, à une condition : que la vente de l’autre bien soit certaine dans le délai.
Quel impact sur la succession ?
Vous envisagez de souscrire un crédit viager ? Avant de soumettre votre dossier à un spécialiste du viager, voici les avantages et les inconvénients de cette solution.
- Réméré racheté avant le décès : le bien est de nouveau dans le patrimoine, les héritiers le reçoivent en pleine propriété
- Réméré non racheté : le bien appartient à l’investisseur et ne figure plus dans la succession ; si le décès survient pendant le délai, les héritiers peuvent exercer le rachat à la place du défunt
- Prêt viager hypothécaire : le bien reste dans la succession, grevé d’une dette plafonnée à sa valeur ; les héritiers remboursent pour le garder, le vendent et encaissent le solde, ou laissent l’établissement prêteur vendre, sans jamais devoir plus que le bien
Comment choisir ?
- Besoin ponctuel, rentrée d’argent certaine sous deux ou trois ans, situation bancaire bloquée : le réméré, plus protecteur que le portage et moins coûteux au rachat
- Plus de 60 ans, bien d’au moins 150 000 €, besoin durable sans perspective de rachat : le prêt viager hypothécaire
- Vous hésitez : si vous n’êtes pas certain de pouvoir racheter dans le délai, vendre temporairement revient à vendre définitivement, à prix décoté, après avoir payé un loyer
Le Prêt 60 d’Arrago
Arrago est un intermédiaire spécialisé dans le prêt viager hypothécaire (ORIAS n° 24 000 765). Le Prêt 60 s’adresse aux propriétaires de 60 ans et plus d’un bien d’au moins 150 000 €, résidence principale, secondaire ou locative, sous réserve d’étude d’éligibilité. Capital versé sous 48 heures après l’acte notarié, sans mensualité, propriété conservée. Si votre situation relève d’une urgence à court terme, nos conseillers vous le diront.
• Réméré et portage : ventes temporaires à prix décoté, avec un loyer et cinq ans au plus pour racheter
• Prêt viager hypothécaire : crédit sans mensualité, sans délai, propriété conservée
• Le réméré protège mieux que le portage et coûte moins cher au rachat
• Sans rachat dans le délai, le bien est perdu ; avec un prêt viager hypothécaire, il reste dans la famille
• Urgence à court terme : réméré ; besoin durable après 60 ans : prêt viager hypothécaire
